以笔者前不久了解到的一个案件为例：成立于2008年8月的A公司为增值税一般纳税人，主要从事房地产开发与销售业务。2023年12月，税务干部在对A公司开展风险分析时发现，其应付账款、其他应付款等科目余额巨大，项目开发成本与同行比明显偏高，判断A公司可能存在涉税风险。

于是，税务干部对A公司的应付账款科目明细账、银行存款支付记录、大额承包及购销合同等资料进行核查，发现A公司参与一项供应链金融资产证券化业务。具体业务模式为：A公司与承包商B公司签署施工合同，B公司向A公司提供建筑服务等相关服务，并约定合同工程款。B公司与保理公司C公司签订《应收账款转让登记协议》，对B公司的应收账款以低于应收账款金额（即施工合同约定的工程款金额）的保理方式进行付款。A公司根据实际贴现成本与B公司重新调整工程造价，由B公司开具工程发票给A公司，A公司按照调整后增高的工程价款兑现支付给C公司。之后，A公司在账务处理时，对于因采用供应链融资方式延期支付工程款而承担的这部分资金利息费用，没有按规定计入利息支出，而是计入开发成本，进行全额扣除，并享受加计20%扣除的税收优惠。

这样处理，存在土地增值税风险。

土地增值税暂行条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税暂行条例实施细则第七条对有关计算增值额的扣除项目作出具体明确，如（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。该条还规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

按照上述规定，纳税人房地产开发项目实际发生的成本，在计算土地增值税扣除额时允许全额扣除，且可作为加计20%扣除的基数。而财务费用中的利息支出，则需要视实际情况按照规定据实扣除或计算扣除。

对A公司案例的业务实质进行还原不难发现，在供应链金融资产证券化中，原合同工程款为房地产企业实际开发成本项目。而其调整后增加的工程造价，本质上为房地产企业因账期或支付方式改变，延期支付应付款项而额外支付给承包人的利息费用。这部分增加的费用，并非基于施工难度加大或建安工程量增加等建筑工程原因，不会增加房屋建设成本或提升销售货物的价值，按规定不应计入开发成本，进而予以全额扣除并享受加计20%扣除。

税务干部要求A公司提供工程造价提升的合理依据，A公司无法提供。最终，在税务部门辅导下，A公司认可供应链金融资产证券化过程中，因延期支付货款而承担的资金利息支出应作为利息费用计入房地产开发费用，自行补缴土地增值税税款及滞纳金数百万元。

据了解，实践中，类似A公司这样的账务处理，在参与供应链金融资产证券化业务的房地产开发企业中有一定的代表性。上述案例表明，企业在账务处理中要厘清有关业务的实质，严格按照规定处理有关利息支出。

税务部门也应积极关注房地产行业发展变化，对创新业务开展重点分析，从业务流程、发票流向、资金流转和业务实质等多方面进行分析研判，对行业性、系统性潜在风险及时排查，并通过事前宣传督导、过程跟踪管理、风险监测预警，不断提升重点行业专业化监管水平，引导纳税人自觉依法处理涉税业务。

来源：中国税务报；2024年04月30日；版次：07；作者：王洁；作者单位：国家税务总局驻北京特派员办事处。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！