测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

2024年4月中国房地产市场仍在震荡下行，房地产行业情况总结如下：

在政策实施方面，2024年4月的房地产政策主要集中在放宽购房限制、优化存量和增量住房供应、支持市场稳定与风险防控，以及推动行业高质量发展等方面。特别是4月30日，中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这表明政府正在积极寻求解决当前房地产市场中存在的问题，如过剩的存量房产和不足的增量住房供应。

从销售业绩来看，房企销售业绩下降的趋势仍未停止。据相关机构数据，1-4月份，前100房企累计实现权益销售金额8157.79亿元，同比下降47.97%。4月单月，前100房企实现权益总销售金额2181.32亿元，同比下降46.46%，环比下降20.7%。保利发展、中海地产和华润置地在4月份的销售额分别为331亿元、218亿元和212.7亿元。而在月度同比销售金额方面，Top20全口径销售排名的开发商同比均为负。

在土地市场方面，截止4月25号，全国300个城市经营性土地成交规模为4189万平方米，同比基本持平，但是平均溢价率已经下降到3.5%。其中，一线城市4月成交69万平方米，同比下降79%，成交金额136亿元，降幅达到84%，一线城市目前推地节奏相对缓慢。二线城市成交面积达到827万平方米，同比下降了29%。

典型企业分析：

1、持续稳健房企：

随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点。此时，有国企央企背景的房地产公司由于资金无忧，经营稳健等原因，可以在市场中逆流而上，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，招商蛇口凭借稳健的经营能力，在本期榜单中排名上升1位，升至总榜第二位。

招商蛇口：一季度营收、净利双升，继续执行重点城市的深耕战略

招商蛇口2024年一季度报告显示，公司一季度实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；实现归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%；实现扣非归母净利润2.92亿元，同比增长8%；毛利率14.50%，同比增长1.88个百分点。营收和净利润均有明显增长，主要原因是一季度结转规模增加；毛利率在修复过程中，但相比2023年15.9%的毛利率仍有不小差距。

销售方面，2024年1-3月，公司累计实现销售金额402.08亿元，同比下降44.36%；实现销售面积166.59万平方米，同比下降45.43%；销售均价为2.41万元/平方米，同比增长1.96%。据此前公布的2023年年报数据来看，招商蛇口去年全年完成销售额达2936.35亿元，连续三年未能完成销售目标。以今年一季度数据来看，在不降低预期目标的情况下，完成目标的难度再度上升。

结转规模及毛利率的增长，从一定程度上也归结于上一个规模增长周期，招商蛇口围绕重点城市的深耕战略。2024年1-3月，公司累计权益拿地金额为65.49亿元，同比增长30.98%；累计权益拿地面积为34.96万平方米，同比增长34.46%；累计新增权益货值154.26亿元，同比增长36.86%。公司坚持聚焦核心城市，新增拿地项目主要集中在长三角地区。在招商蛇口进入的重点城市里，其在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，其中在上海更是连续两年蝉联单城销售冠军。

基于以上表现，招商蛇口排名上升1位，跃升至总榜第二位。

2、明显改善房企：

2024年，房企仍面临着保交楼、防风险、稳市场的诸多挑战。从市场环境来看，政策仍在逐步放宽，但也导致持币购房者的观望情绪更甚。部分房企积极把握新形势下的供求关系，在市场中逐渐占据竞争优势。在本期测评中，大悦城排名上升2位，评价也从四星甚至五星。此外，建发股份、华侨城A以及北辰实业等公司排名皆迎来上升。

大悦城：去年净利1.21亿成功扭亏为盈，成功发行15亿元低利率债券

4月，大悦城发布2023年年报，得益于多元化业务的引领，大悦城实现了净利润1.21亿元，同比增长了23.44亿元，成功扭亏为盈。数据显示，大悦城在2023年实现签约金额达到461亿元，排名提升至第29位，创历史新高；录得营业收入367.83亿元，综合毛利率为26.47%，较上年同期的24.06%上升了2.41个百分点。

融资方面，4月首周，大悦城成功发行了2024年度第二期中期票据。该中票发行规模15亿元，票面利率3.10%，期限3+2年，募集资金拟用于项目建设及偿还到期的债务融资工具。低利率及长期限都有助于大悦城改善融资结构。

此外，大悦城计划在2024年继续调整和优化其业务结构，以应对市场变化。这包括聚焦改善型住宅和核心城市核心板块，以及加强销售费用控制和库存去化。公司还计划提升经营能力，并积极探索REITs等新业务模式。

基于以上表现，大悦城在本期榜单中上升2位，总排名升至第16位，星级评级由四星升至五星。

3、表现下滑房企:

在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，合景泰富集团因近期显示出明显的下滑，排名也随之下降10位，降至总榜第58位。此外，首开股份、中梁控股、ST世茂等均因不同原因，排名下降。

合景泰富集团：去年巨亏近190亿元，4月预售额同比下降70%

从整体财务数据上看，根据该公司年报，合景泰富在2023年度收入虽然达到158.07亿元，较同期增加17.5%，但毛损26.39亿元，较去年同期多亏损了5.43亿元；2023年年度亏损达到189.79亿元，几乎是去年同期的两倍。

而该公司销售回款更是不尽如人意。据合景泰富披露的公司2024年4月销售简报，合景泰富集团及其合营企业及联营公司之预售额为9.7亿元，同比下降70%；预售建筑面积约为5.49万平方米，同比下降61.9%。

为缓解资金流动性压力，合景泰富不得不寻求资产出售等方式“止血”。此前，合景泰富已出让4宗上海项目，总作价7.5亿。近期也有消息称合景泰富寻求14.85亿出售北京通州合景万汇中心写字楼。

基于以上表现，合景泰富在总榜中下降10位，总排名为第58位。

测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。

从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。

调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。

在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。

因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。

此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。

（监测时间：截至2024年4月30日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）