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调控政策 再考北京土地市场

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  2009年的土地市场热闹非凡,地王频现,地价一次又一次被刷新,即使是在调控政策密集出台的岁末年初,开发商拿地的热情也丝毫没有减弱。然而,春节过后的北京土地市场首拍日却冷清收场,去年的激烈厮杀场面难再?

  场面安静 账面冷清

  2月24日下午,距节后现场竞拍正式开始还有20分钟,北京市国土资源局二层的土地交易中心就已被围得水泄不通,但是与场外的熙攘对比鲜明的是,竞拍场内显得安静许多,开发商“竞相飙价”的热情大减。短短1个小时,就完成了全部6幅地块的竞拍,其中有3块地都只有一家竞买,直接成交。

  数据显示,竞拍出让的6地块最终成交价格之和不过44.7亿元,与去年开发商轮番举牌、疯狂飙价的情景相比,当日各地块几乎都没有经过太多的竞价,而拍卖师即将落槌的关键时刻才报价的情形也多次出现。而在通州区半壁店地块竞拍时,甚至出现了开发商懒得举牌的现象。参加竞拍的几个大型房企,保利地产、中铁建、首创阳光、首开、龙湖,都显得兴趣索然。

  此情此景,与节前“央企拿地,地王频现”的热闹大相径庭。

  政策执行力加大风险预期

  中经联秘书长陈云峰在其博客中写道:“其实,开发商几乎都不太在乎利润率,但都很在乎风险,这正是大家拿地热情不高的原因。”

  这个风险预期,很大程度上与岁末年初政府调控政策频出、执行力度加大有关。“开发商拿地首付款不得低于50%”、“ 打击囤地捂盘”、“ 督办闲置土地”等政策加大了执行力,而不再仅仅停留在威慑层面。2月1日,大龙地产的“顺义地王”被收回,2亿元保证金打了水漂。

  “这次政策调控的信号是明显的,力度是的,对开发商的监管与处罚,都是很致命的,执行力度很大,一改过去的只说不罚、只骂不打的做法。”陈云峰感叹:“这可能让开发商拿地的心情‘很受伤’,拿地更加谨慎”。

  另有业内人士分析,今年政府可能会惩罚性地加大土地供应。北京市土地整理储备中心网站的数据显示,春节后至3月底前,北京市将有多达22块土地进行交易,另有41块土地随后入市。

  此外,为防止开发商冲动拿地、非理性报价,政府也在积极探索新的土地出让方式,来进一步完善土地招拍挂制度。比如:暗标。

  “暗标”出价 平抑作用明显

  2007年下发的国土资源部39号令规定,按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标主持人根据开标结果,确定中标人。

  在首拍日当天的常营地块招标出让过程中,北京市土地部门便采用了上述方式,即所谓的“暗标”,据媒体报道,这种方式也是北京市采用。最终,龙湖旗下北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元中标,中标楼面价为每平方米9807元。这也与中原地产之前预计的65亿元相差悬殊。事实上,该地块早已被业内人士判定为“必被疯狂竞拍”的热点,成交结果出人意料。更让人想不到的是,同时竞标的另外3家地产“大腕儿”,万科、远洋、华润 (论坛 新闻)报价分别为22.2亿元、21亿元、37.8亿元,差别悬殊,报价甚至还不足成交价的一半。

  对此,陈云峰表示:“如果公开竞价的话,成交价格至少要高出20%,看来暗标的方式起了很大的作用。” 对于4家企业的悬殊出价,他认为:“开发商有点乱,说明他们对市场预期产生了分歧,有的看好有的看坏。”

  北京市土地整理储备中心副主任叶向忠告诉记者:“这种投标方式使得开发商全凭企业对地块和周边城市发展的预期出价,投标价格应该是比较理性的。”

  业内人士分析,这种出让方式的改变对于完善土地招拍挂制度是很好的尝试,与公开竞拍相比,会减少一些受现场影响所增加的非理性价格,有益于稳定房价。

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