最近，有朋友给融360说房君留言说，想入手商住房投资用，问靠谱吗。融360说房君进一步了解到，有销售人员跟这位朋友“普及”商住房的各种好处，让他有点动了心，在整体政策收紧的背景下，买房已经不能光考虑价格和地段、升值等因素了，还要注意房子转手变现的能力，否则有价无市的房子，只会成为你的负担。

1、商住房

先来跟大家说说这个商住房，意思是开发商拿地时土地用途是商业用地，实际建房的时候建成了住宅公寓的样式，有单套面积40平方米以下的小户型，有的项目还能民水民电、能用天然气，这些商住房被开发商包装成“低总价、不限购”的产品向购房人推销，正因为商住房价格相比住宅价格较低，有小户型可选，很多不满足限购条件的或者经济能力有限的人会买。

在限制政策出台前，市场对商住房是十分狂热的，购房人也比较看重商住房的上述优点。

不过，自去年以来，多个城市出台政策限制商住房，以北京为例：

要求在建在售的新房不能出售给个人。购买二手商住房，需满足跟住宅同等的购房资格，必须连续缴纳5年社保（60个月）。已经入住的商住房再出售，只能全款，不能贷款。

经过这一波调控，北京商住房的优势不再，近乎于被打入了“冷宫”。不过，个别城市的限制并没有阻挡开发商和购房人对商住房的热情，在没有政策限制的城市，仍然有在销售商住房，部分项目正是看准了普通住宅摇号难的行情，有针对性地推出一些营销宣传活动。

虽然只是个别城市出台了限制政策，但是商住房的风险不容忽视，各地对商住房都有一个容忍度，北京商住房正是突破了市场底线，才会被限制，若其他城市商住房扰乱市场整体秩序的话，离“被治理”也就不远了。

所以，真心不建议大家买商住房。

2、短时间内涨幅过大的三四线城市房子

最近一年，一些三四线城市房价很是抢眼，人均月收入3000块的城市，房价能飙到近10000元/平方米，这其中有一定炒作的原因，一方面来自一二线城市的需求流入，另一方面是经历城市规划改造、手握现金的当地人，短时间内推高了房价， 新房买了之后就变成了二手房，等当地人的需求饱和，就算想买房，也会选择价格更低的新房，谁还会接手你的“二手房”？

3、限制再出售时间的房子

有的城市规定了新房买入几年内不能转让，以天府新区成都直管区、成都高新区南部园区为例：

没落户的购房人，要提供就业证明和24个月（2年）社保及纳税证明，购房人买房后，必须在取得不动产权证满3年后才能转让，如果再算上等待收房的1-2年，相当于最长7年内不能卖掉房子。

如果是投资客的话，想通过短时间买入卖出变现是不太现实了。

4、购买不满五年的保障房

另外，像经济适用房、两限房等保障性住房再上市需要满足一定条件，通常要求满5年才能再出售，而且由于房子在购入的时候免征了土地出让金，价格也是按照低于市场价的政府指导价算的，再出售需要补齐土地出让金和相关税费，卖房成本比普通商品住宅要高。

随着限购政策的不断深入，住房的投资属性逐渐被削弱，购房人在明确购房目标的同时，也要对市场和政策有个全面的了解，切忌一时冲动买了不好转手的房子，掉坑里想再爬出来可没那么容易了。