针对房地产领域纠纷典型问题，惠州法院在“3·15”国际消费者权益日前后发布典型案例，以案说法。

买房时，开发商都会要求买房人先交定金，再签订正式商品房买卖合同。于是不少人会遇到购房定金不能退的问题。法律规定定金不能退吗？符合什么条件购房定金才能退呢？

开发商承诺的露台使用权不能写进购房合同

2018年6月6日，张女士与惠州市建某房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）签订了《房屋认购协议书》，约定张女士以144万余元的价格认购位于惠州市惠阳区某项目9栋2单元202号房。其间，该项目销售代表承诺，二楼露台可以归张女士使用。按照《房屋认购协议书》，张女士于6月6日向A公司交付定金7万元，于12日向A公司转账支付房款99900元。23日，张女士前往销售部与A公司的销售人员洽谈合同签订的相关事宜，但A公司不同意将二楼露台归张女士使用的承诺写入合同，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。后张女士向A公司三次发出律师函要求A公司双倍返还定金，A公司于2018年7月24日退还房款99900元给张女士。张女士认为A公司仍未向其退还定金7万元，故诉至惠阳区人民法院，请求判令解除《房屋认购协议书》，并要求A公司退还定金7万元并支付利息。

惠阳法院经审理认为，该案的定金7万元应退还给原告，但考虑到A公司也消耗了一定的人力、物力，法院酌情认为应返还64000元给张女士。宣判后，A公司不服一审判决上诉。惠州中院审理后维持原判。

无法办理按揭贷款定金是否能退？

2017年4月15日，谈某与B公司签订《认购协议书》，约定由谈某、杨某认购B公司的一套房子，谈某、杨某于当天向被告支付购房定金5万元，因B公司告知谈某、杨某无法办理银行按揭，其二人不同意签订正式商品房买卖合同，B公司拒绝退还定金5万元，双方发生纠纷，诉至法院。

B公司认为，双方签订的《认购协议书》约定付款方式为银行按揭付款方式购买，并约定“若由于乙方（购房者）提供的资料不齐全或不符合银行贷款条件，致使无法在相关银行成功办理按揭贷款的，则乙方需一次性补齐剩余购房款项，否则乙方所交定金将不予退回”。

谈某、杨某称，B公司售楼员在向其出售房屋时进行了隐瞒事实的虚假陈述，导致买房人提供的材料不能通过银行审核导致无法办理银行贷款。

案件经过一审、二审，最终判决解除《认购协议书》，B公司退回定金5万元给谈某、杨某。

该案争议焦点是B公司是否有权没收谈某、杨某的定金。该案承办法官介绍，B公司的销售代表尽管有向谈某、杨某提供置业计划书写明购置约定的房屋需每月供款5300元，但认购协议书中确定的买受人之一杨某1998年出生，是在校学生，无收入流水，根本不可能具备按揭贷款的条件，从买卖双方的谈话录音看，就是由于不能办理按揭贷款产生争议，根据录音内容看，B公司销售代表并未提及曾在签订认购协议书时告知过杨某不具备贷款条件，因此，双方无法签订合同主要是由于销售代表未对房屋按揭贷款条件进行必要提醒造成，故该实业公司要求没收定金，法院不予支持。

购房合同范本不清晰且显失公平

2018年1月14日，刘女士与惠州市广某实业有限公司（以下简称“C公司”）签订《认购书》，约定由刘女士购买C公司开发的位于惠州市大亚湾西区某花园的一处房产，当天，刘女士支付了定金5万元，1月20日，刘女士到C公司处准备签署《商品房买卖合同》时，要求修改部分合同条款，C公司不同意修改，1月25日，刘女士向C公司发函要求其退还定金5万元未果，遂诉至大亚湾区法院。

大亚湾区法院经审理认为，双方签订的《认购书》是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。签订该认购书时刘女士已经知道将来拟签订的商品房买卖合同主要条款，事后又以变更合同条款内容受拒为由拒绝签订《商品房买卖合同》，导致合同未能签订的原因在于刘女士，故其请求双倍返还定金无事实和法律依据，不予支持。因该认购书已无实际履行可能，主张解除予以支持。故判决解除双方签订的《认购书》，驳回刘女士其他的诉讼请求。

一审宣判后，刘女士不服，提起上诉。惠州中院认为，C公司提交的合同范本中的确存在多处“×”以代替具体内容，即双方对于签订正式房屋买卖合同中多处细节没有作出明确约定，合同关于违约金的约定也确有不公。现双方事后对于合同主要条款无法达成一致，故合同最终未能履行，属于不可归责于双方的事由。一审认定导致合同未能签订的原因在于刘女士，处理不当，予以纠正。故改判C公司退还定金5万元给刘女士。