买房对每个中国人都是大事儿。对很多普通老百姓来说,买一套房甚至要穷其两代人的积蓄。这时候最怕的就是吃亏,可偏偏买房合同,特别是二手房合同中的猫腻很多,一不小心就会掉坑里,甚至惹上官司。那么,二手房签订过程中存在怎样的风险?怎么签合同才最保险?本期解密维权由江苏金汇人律师事务所资深律师徐健、贾瑞瑞为您详细解答。

房产中介乱象:我的买房经历太糟心

2017-01-03

买房本来是件高兴的事,可我此次买房却如同遭了难,赔了钱不说,还折腾得劳心伤神。在到处看房过程中,经常会遇到在中介推荐的房源上看好一套房,可去实地看时却没有。一个中介员工后来讲了实话,他们标出的10套房源,其实只有一套是真实的,目的是吸引买房者来中介洽谈,等你来了,就告诉你看中的那套房已卖出去了,然后跟你推荐其它房子。

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  • 徐健

    中国 无锡


    江苏金汇人律师事务所 主任
    无锡市律协教育培训和学术交流工作委员会 主任
    无锡市律协知识产权业务委员会 副主任
    无锡市保护知识产权法律服务团 副团长

    贾瑞瑞

    中国 无锡


    江苏金汇人律师事务所 律师
    上海大学硕士研究生

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问题一:“在房屋买卖中,合同当事人为了达到少交税的目的,往往签订两份合同,称为“阴阳合同”。那么,“阴阳合同”的法律效力如何?

江苏金汇人律师事务所贾律师认为:

 

 

“阴合同”是对内合同,是双方真实意思的表示,也是双方真实履行的合同,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,是有效的。“阳合同”是对外合同,买卖双方往往通过“做低房价”少缴税而签订,不是一份真实履行的合同,不能作为双方履行的依据。

问题二:签订“阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益,但这是一种违规行为,这种合法形式掩盖非法目的的做法,存在怎样的法律风险呢?


江苏金汇人律师事务所贾律师认为:

 

1、民事法律风险
通常,“阳合同”房屋价款要远远低于“阴合同”,如果“阳合同”签订时间在后,又没有证据证明双方履行的是签订在先的“阴合同”的情况下,一旦买方要求认定在后签订的“阳合同”是双方变更后的真实合同,就很麻烦。


2、行政处罚风险
房屋买卖过程中,买方应按成交金额的一定比例缴纳各种税费。“阴阳合同”被查出后,税务部门可根据《税收征收管理法》第64条对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。


3、刑事处罚风险
根据《刑法》第201条,如果买方偷逃税款达到逃税罪立案标准且不能补缴税款、滞纳金的,将构成逃税罪被追究刑事责任。买卖双方恶意串通偷逃税并实施该行为的,构成共同犯罪。

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