位于金山金水湖板块的热盘，继保利云上、保利云上澄光之后的第五个保利云上系著作：云湖壹号已开盘，少量房源火热在售中，总价约135万起，精装交付，无需积分，先到先得！
上海金山【保利云湖壹号】
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附全套户型图：
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“上海湾区”，工业升级迅速
并联动长三角、临港，金山、金水湖产业新城值得期待
一定会有小伙伴问，为什么继虹桥、临港、浦东之后，保利为什么选择在金山金水湖开启新项目。有几点一定要跟大家聊一下：
第一：上海，一直都是远东的第一大城，这是一个站在中国发展极上的区域。
尤其是今年，上海开始了一轮新的城市建设。
这点从交通的格局中就能看得出来，这几年落地的轨交：嘉闵线、崇明线、23号线、21号线、机场联络线，以及临港的两港快线，都是区域区之间的市域线。
大量市域线的落地，拉开了上海发展建设的骨架，临港、安亭乃至是奉贤等等远郊在今年都展现出了极强的热度。
可以预见的是，未来上海的发展将逐渐蔓延至各个角落。
而在这样的大水漫灌下，上海的每一个洼地都在被填平。
即使是崇明和奉贤，都有着明显的价格变迁。
这是上海整体发展的大环境。
而在这样的大环境下，金山是更让人期待的那个，因为在更低的置业成本下，蕴藏着更高更远的未来的。
尤其是保利选择的金山金水湖，更是整个金山未来王冠上的那颗红宝石。
第二：金山的产业、交通等等升级都已提上日程。金水湖是其中规划力度更大的一个。
纵观美国纽约湾、日本东京湾、中国粤港澳大湾区，全球经济总量约60%来自海湾港口经济带及其纵深腹地！
同时，全球湾区豪宅屹立资本顶端，独占CBD城市资源与滨水自然资源，成为引领全球房价走向的风向标。
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根据《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，金山将全域纳入“南向拓展带”，融入虹桥枢纽战略。
以联动杭州湾，实践2035长三角一体化发展战略，树立上海西南重要门户。
通过打造 “上海湾区”城市品牌，成为产城融合样板城市、滨海花园城市、门户节点城市。
稍微展开一下：
①.金山工业升级很快，特别是项目所在的金水湖产业新城，目前以新一代信息技术、智能制造、大健康产业、文化创意、新材料等为主导方向，成立至今产值已突破千亿。
通过“1+4+4+4”新型工业化产业体系，与张江合作，形成“张江研发、金山智造”产城联动新模式。
并以“绿色生态、低碳节能、智慧互联”为发展理念，打造集生态居住、商务办公、休闲娱乐一体的现代化智慧新城，未来将成为高净值人群聚居地。
关于这些企业，各个都是大有来头：
阿里云华东智能算力中心（项目计划2025年达到设计产能，作为国内顶级智能算力中心，营收达百亿元以上）
和辉光电（十三五重点项目、2017出货市占率排名第一，投产后成为整个金山税收领先、支柱性产业，2021年5月28日在科创板成功上市）
沃迪机器人（唯一成功打入机器人国际市场的中国搬运机器人企业）
上海西门子线路保护系统有限公司（全球第三大研发中心）
上海优伟斯公司（填补国内大型民用无人机系统的空白）
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其中，阿里云华东智能算力中心于去年10月刚刚落地金水湖，这是与华为同能级的技术企业。
华为的影响力大家有目共睹，如今东莞的传奇置业地松山湖，长三角区域中更为火热的淀山湖，都深受华为产业的影响。
而与其同级别的阿里云入驻金水湖，势必将为整个区域带去新一轮的发展势能。
对于政府来说一直有“无工不富”的说法，大量的制造业带来的税收将是金山建设的有力保障；而且这些都是当下前沿产业，高端制造引入的中高收入群体也将会成为房地产市场的有力支撑。
②.与长三角、临港自贸区的关系更加密切。
不久前，《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》（发改基础[2021]811号）印发。长三角轨道交通总里程将达到2.2万公里以上，新增里程超过8000公里。
这其中，上海有一条市域铁路南枫线引起来了小胖君的注意：
以上来源《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》
规划里程约93公里，是南上海东西向大动脉，届时将串连起临港自贸区新片区、奉贤以及金山，它会经过项目所在的亭林镇。
事实上，金山还规划有一条市域线“嘉青松金线”，连接嘉定、青浦、松江。
也就是说，金水湖产业新城周边有两条规划轨交。
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示意图，来源浦东发布，线路、站点以实际落地为准
所以，金山、金水湖新城的未来是非常值得期待的。
而回想开局说的那句话：央企保利的目标，在城市的每一个发展节点上，为精英们打造足以被时代铭记的产品，并持续深耕。
云湖壹号，将成为保利见证金山腾飞的人居封面。
价格优势显著，比金山新城、朱泾便宜约1万/㎡
但央企保利却带来了冠绝金山的作品
当然，比起未来前景，我觉得更让人觉得惊喜的，是云湖壹号上海新房门槛价背后，冠绝金山的产品力。
首先明确一点，云湖壹号的价格，是拥有绝对优势的。
因为金山目前的房价格局是这样的：
示意图
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大家熟知的金山新城已稳站3万+，朱泾的新房也卖到3万+，较远的枫泾也来到了2字头。
而云湖壹号所在的金水湖产业新城离市区比金山新城更近，但价格却便宜了约1万/㎡。
这无疑是金山的价格洼地，也可以说是整个上海的房价门槛。
而云湖壹号的总价更是只有135万起，对刚需非常友好。而且如果您是二套，项目不少房源都在230万以下，首付仅需5成。
在上海找不出几个如此价格的新盘，即使在金山也少见。
但同时，央企保利告诉了这个市场一句话：“项目好不好和卖多少钱没多大关系，跟用不用心才有关系。”
从千万级的保利天汇、600万级的保利云上，保利的Well集和社区征服了众多改善型的购房者。
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而在总价135万起的云湖壹号中，央企保利依旧不留余力的打造了Well集和社区。
同时，匠心细节遍布于云湖壹号社区的各个角落，比如在景观层面：
2万价位的新房，我甚至很少见到在社区中央打造会客厅的？在相对有限的成本下，建更多的房子，才是大多数开发商的理念。
但云湖壹号不仅做了，将阳光草坪、儿童活动区、邻里花园、成人健身双组团、运动竞技组团等等改善型社区才会有的配置，都搬进了自家总价135万起的新房社区中。
可以说，开发商在细节的设计上充满温情，以后交付的不是冰冷的房子，而是有温度的生活。
同时，局部石材 + 金属线条带来的挺拔框线，让云湖壹号的外立面在整个金水湖区域中显得更具辨识度。
就算是600万+的改善型小区配置，也不过如此了。
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尽享一线湖景
周边还有竞衡88广场，居住氛围也较为成熟
最后，要说一下配套。金水湖产业新城很特殊，是配套先行的，宜居属性颇高。
1.揽湖而居，推窗即是景
金水湖享有近18万方的水域面积，更有约15万平方米的开放式滨湖景观绿化带，近40万方家门口的湖景公园，俨然一个天然氧吧。
事实上，这里全年空气优良天数300天以上，金水湖产业社区也荣获过国际城镇环境大奖。
而云湖壹号本批推出的楼王，大多都是临湖而建，推窗即是美景。
金水湖实景图
2.这里有金山较高规格的商业，生活可以很小资
小区南侧在建约2万方商业体，将满足家门口一站式购物体验。
步行范围内还有便利店、菜场，更有约7.2万方竞衡88广场，荟聚星巴克、电影院星级假日酒店等品牌。
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上海2024年最新政策
目录
①最新购房政策：限购资格 贷款额度 及利率
②527新政影响
③新房与二手房优劣势评估维度
④新房与二手交易费用详解
1️⃣最新购房政策
本次调整：(1)购房资格 (2)首付比例 (3)商贷利率 (4)公积金贷款额度
(1)资格：
无户口且单身的，社保5年改3/2年，临港维持1年，即可购房。其中，单身外环内新房不行，可以买二手，限购范围如下图。
多娃家庭可多买1套（2年前其实就有预判👉疫情后人口和地产政策的一个大胆推测），离婚3年内限购取消。
(2)首付比例 如首图
首套20%（原30% 已两次下调）
二套五大新城+宝山金山30%，其余35%
五大新城包括：嘉定 青浦 松江 奉贤 临港
为什么加了宝山金山，2年前也有铺垫👉上海终于对宝山金山下手了
📒Q&A常见问题
Q：刚签约的能享受新政策吗？
A：上次政策调整刚付了首付还未办贷款的有维权成功的，开发商给退了首付差额，抓紧沟通
Q：外地有房贷按首套还是二套？
A：外地商贷结清后上海无房可按首套20%首付，是否会进一步放松看通知
(3)商业房贷
💰额度：收入流水覆盖双倍月供，目前不严，可用税前收入计算，一般月供x200=可商贷额度
🏦利率：目前LPR 3.95%（2024.5）
首套利率-45BP 3.5%（加点已两次下调）
二套利率3.9% (市区浦东闵行等)
二套利率3.7% (五大新城+二山)
📒Q&A常见问题
Q：选哪家银行贷款划算？
A：各家银行开始卷返点了，目测近期会越来越卷，实测后更新🌟
Q：贷款已经批的还能按照新利率吗？
A：存量贷款BP加点不受影响，以批款时为准，LPR根据自己选择按期浮动，详询各自贷款行
(4)公积金贷款
💰额度：个人正常65w（原50万），公司有补充公积金的可多15w（原10w），最高共80w，夫妻两人一起贷额度加总，有二胎额度*1.2，最高192w
✅要求：近6个月正常连续缴纳上海市住房公积金
基本账户 余额≥21667元可贷满
补充账户 余额≥15000元可贷满 补充账户余额*10为可贷额度
🏦利率：
公积金首套2.85%
公积金二套3.325%
📒Q&A常见问题
2023.10起新政，已结清首次公积金贷款后，还可享受一次3.1%首套公积金利率，夫妻双方均使用过首次后一起贷款算使用两次，按二套利率
(5)税费（本次无调整 上次调整为2024. 12. 14）
💰契税：新房与二手均要缴纳，规则暂未更改
≤90平买家唯一住宅按1%
>90平唯一1.5%
不唯一3%征收
办产证时交，满五唯一的二手普通住宅与新房都只有契税
💰个税：
二手普通住宅（≤144平）1%，卖家满五唯一免征；
非普通住宅2%不免征
💰增值税：
满五二手普通住宅（≤144平）免征;
满五二手非普通住宅按两次交易的差额*5.3%征收;
其他情况（不满五等）按本次房价成交价全额*5.3%征收
2️⃣新政影响
这个世界终究是有点癫了。
kfs首先有点癫了，觉得韭菜购变多到处回收此前放出的折扣。然而因为短时间内四次下调，存量用户有点炸毛，纷纷打算提前还款；还没下手的又怕等等还有更好的政策，有一部分可能选择继续等等。
短时间内想买房苦于没资格的选手确实会托起一部分去化，长时间看还是要等经济形式稳定楼市才会企稳。
回收折扣与离婚预约
3️⃣新房与二手优劣势评估维度
前两年热度很高新房尚有倒挂时，二手房交易成本（首付、税费）很高，这两年情况已逐渐回归正常，部分打新选手转为二手大刀捡漏。🔍点击放大👇
4️⃣新房与二手交易费用详解
新房与二手房各环节所需资金
