国金证券研究指出，地产股价反应了预期变化，转向要早于基本面的变化。在4月30日政治局会议提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确“去库存”以后，便促使市场预从“房地产基本面持续下行”转向了“能预见基本面的筑底”，这也标志着地产股价和估值的底部出现。

政府开始出手“去库存”

在4月末政治局会议定调后，5月以来，房地产迎来一波空前大的政策“放松潮”，“去库存”也成为各地调控房地产政策的发力要点。

首先是，多个核心一二线城市对限购政策进行了调整。据不完全统计，截至目前，全国有超50个城市对限购政策进行了松绑，其中西安、成都、杭州等23个城市全面取消了限购政策。

除放开限购外，许多城市也在不同程度地松绑优化住房政策，如住房“以旧换新”，放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限等措施。

5月15日，市场再传出“政府将考虑购买尚未售出的住房”的消息。随后，杭州宣布在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，打响了房地产收储模式的“第一枪”。

这也是在南京提出可以收储存量作为保障房后，第一个正式出台文件明确保障房可以通过收储存量的城市。

同日晚间，合肥发布房产新政策，进一步调整优化房地产政策措施。其中，关于购房补贴政策，凡在合肥市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴，新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，给予总房价2%的购房补贴。

而各地近期之所以密集出台新政，除了是对4月末中央政治局会议精神的落实以外，也与各地楼市当前所面临的去化压力有关。

从易居研究院数据统计数据来看，我国目前房地产的库存总量较大。

今年3月，全国百城新建商品住宅库存规模约49916万平方米，环比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四线城市分类，分别为3586、24163和22167万平方米，环比增速分别为3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速达到了11.5%、-4.5%和-0.9%。

从去化周期来看，3月份100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为19.2、21.6和33.1个月，而同样的标本在2019年12月，去化周期只有12.2、8.9和10.2个月。

可以看出，去库存已成为当前房地产复苏的当务之急。

“基于这次合肥发布的系统政策，我们认为后续政策方向已经非常清晰了：在限购逐渐退出的大潮下，各地政策重心会进入到深入落实中央政治局会议精神，尤其在消化存量房产和优化增量住房方面落实系统的政策内容”，易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示。

严跃进继续分析称，“此类系统性政策，实施后还有助于房地产交易市场的进一步活跃，尤其是和限购取消结合后可以发挥非常积极的组合拳效应，由此也基本上可以预判今年5-6月份全国将迎来一波较好的去库存态势”。

此轮“去库存”后房价是否会上涨？

在此次房地产开始“去库存”以后，市场便有“接下来房价会不会上涨”的声音传出。

北京大学国家发展研究院兼职教授徐高也表示，“由于目前国家正经历着房地产市场成立以来最大规模的供给收缩，所以担心在未来几年城镇房地产价格会明显上涨。虽然短期内房价确实下降压力很大，但供需的矛盾可能用不了多久就会逆转，这就导致未来，可能在一两年、两三年，城市里房价上涨的压力会比较大”。

“因为供给大幅收缩，而在需求侧，现在老百姓不是不买房，只是不敢买期房。所以，老百姓买房的需求只是暂时被地产开发商信用风险所抑制，并非真正没有需求。在这种情况下，未来房地产市场房价的压力恐怕会相当大”，徐高分析指出。

从数据上来看，受近两年地产行业深度调整的影响，去化周期长期维持高位也确实导致了目前供给端的收缩。

据中指研究院监测，2024年重点22城的供地规模同比下降约10%；再从新建商品的供应面积来看，今年3月，全国百城新建商品住宅供应面积为2031万平方米，同比下降约46%，百城新房供应面积已出现连续10个月的同比下降态势。

“但现在说房价上涨还为时过早”，严跃进在接受对界面新闻采访时表示。

严跃进指出，“因为在房价上涨之前，市场还有很多问题要解决，比如存量项目的消化，不会简单的一步到位就被解决，并且老百姓购房的心态也会随着市场变化发生改变，而且现在与10年前那波‘去库存’时的市场情况是明显不同的。总体上来说，政策调控还是希望房价能够保持在一个稳定的状态，至于房价是否会上涨，还需看接下来的市场走势，进行观察和监测”。

来源：界面新闻