销售端：2024Q1百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大，百强房企市占率由高位的82.0%下滑至一季度的39.6%。2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%；2024Q1头部房企销售降幅扩大，样本房企销售同比均下降，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。

土地端：2023年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降30%和25%。2023年下半年以来各城陆续放开土拍双限政策，采取价高者得竞拍方式，核心二线城市土拍地王频出，仅剩北京、上海和深圳三城保留土拍双限政策，杭州主城保留新房限价。2023年头部房企拿地权益比整体呈增长趋势，投资策略趋同，一二线城市投资占比基本超90%。5家房企拿地金额超千亿元，看好未来市场份额持续提升。

房企业绩不及预期，地产估值处于历史较低区间

从房企财务表现来看，2023年业绩盈利的头部房企中仅4家营收和归母净利润保持双增长。多数房企在销售下行压力下，项目结转毛利率承压，存货计提减值压力增大，盈利能力同比承压。同时房企头部房企负债持续优化，有息负债总体压降，融资成本有所下降。根据2024Q1地产板块持仓情况，房地产配置比例0.86%（2023Q4为0.97%），PB估值处于历史较低区间。

今天带来房地产龙头，让我们来看看该公司的投资亮点：

1、公司是房地产龙头，已成为以房地产开发为主体，服务业和金融业并重的大型股份有限公司。公司积极转型升级，布局小镇建设，开拓美国西雅图等海外市场，积极对外多元投资。

2、公司销售表现稳健，土地储备项目丰富。

3、预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为10.2%。

滨江集团简介及主营业务

滨江集团公司秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，做行业品质引领者，区域品牌领跑者，形成了“品质为基础、战略为导向、品牌为中心、精干高效为手段”的企业核心竞争力。在产业发展战略方面，公司业已成为以房地产开发为主体，服务业和金融业并重的大型股份有限公司。公司积极转型升级，布局小镇建设，开拓美国西雅图等海外市场，积极对外多元投资，包括互联网+、生物医药、新能源及工业4.0等，全面开启了多元发展的新蓝图。

滨江集团股票所属概念

破净股、浙江板块、房地产开发、深成500、长江三角、融资融券、养老概念、在线旅游、中证500、证金持股、深股通、MSCI中国、租售同权、富时罗素、标准普尔、固态电池。

滨江集团行业地位是怎样的？

从营业收入方面来看，滨江集团高于行业平均，行业排名第6位。

滨江集团股票发行基本情况是怎样的？

滨江集团股票总股本31.11亿股，其中流通A股数量为26.57亿股。截止5月17日总市值为310.211亿，流通市值为264.932亿元，市盈率为11.82。股东人数3.49万户。第一大股东为杭州滨江投资控股有限公司，前十大股东持股占比71.14%。

滨江集团股票财务数据怎么样？

2024年一季报显示，滨江集团总营收为137.01亿，归母净利润为6.6亿元，营收总收入同比增长35.85%，归属净利润同比增长17.84%。

截至2023年12月31日，按行业来看，房地产业营业收入为701.58亿，收入比例为99.60%。

高管资料

戚金兴：男，1962年出生。研究生学历，正高级经济师，杭州市第九届、第十届、第十一届、第十二届人大代表，中国房地产业协会副会长，杭州市房地产业协会第八届理事会会长，浙商全国理事会主席团主席，浙商理事会主席，浙江省浙商研究会副会长，浙江省经营管理研究会副会长，浙江省民营企业发展联合会不动产专业委员会常务副会长，浙江大学MBA研究生企业导师。荣获2017年十大风云浙商，曾获中国经营大师，中国优秀房地产企业家，全国五一劳动奖章，浙江省劳动模范，中国推进城市化进程十大突出贡献者，中国住宅产业领军人物，中国房地产品牌贡献人物，最具社会责任感形象大使，浙江经济年度人物，浙江省房地产十大风云人物，浙江省伯乐奖，春风行动特别贡献奖等荣誉。2003年至今任公司董事长、党委书记，兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事。

公司发布2023年年报，全年实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。

预售房款支撑未来业绩，财务情况持续优化。2023年公司实现营业收入704.4亿元，同比增69.7%；实现归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%，主要受本期计提存货跌价准备增加影响；期末未结算的预收房款为1430亿元，较年初增加9.7%。公司保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。期末并表有息负债规模为415.2亿元，较上年末下降120.3亿元，银行贷款占比80%，直接融资占比20%。扣除预收款后的资产负债率为56.4%，净负债率为15.1%，短期债务占比32.5%，现金短债比为2.4倍。平均融资成本为4.2%，较上年末下降0.4BP。截止期末共获银行授信额度1217亿元，较上年末增加2.9%，剩余可用816亿元。期末已获批尚未发行公司债额度15.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元。

销售情况良好，新增优质土储

2023年销售额1534.7亿元，与上年基本持平，克而瑞排名第11位，较2022年提升2位，并连续6年荣获杭州市场销售冠军；权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。新增土地储备项目33个，其中杭州27个，杭州市场份额进一步巩固；新增项目计容建筑面积合计333万平，权益土地款256亿元。期末累计土储总建筑面积1320万平，土储中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

多元业务稳步推进，养老业务取得新进展

租赁业务方面，期末公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.8万平，实现租金收入3.58亿元，投资性房地产账面价值85.8亿元。公司重启代建业务板块，对开发业务起到补充作用。康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。

投资机会

西南证券认为，预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为10.2%。考虑到公司销售表现稳健，土地储备项目丰富。

今日感悟

在投资市场，无论什么投资方法都需要根据形势作出改变，而唯一不变的是你持续不断的提高自己，应对变化的市场。——威廉·江恩

风险提示

宏观经济下行、房地产信贷超预期收紧、行业竞争加剧。

来源

开源证券-2023年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑-20240513

西南证券-滨江集团-002244.SZ-2023年年报点评：销售表现稳健，土储财务持续优化-20240506

（投顾支持：于晓明，执业证书：A0680622030012）

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