问：仓储物流业务的估值方式？

答：物流地产投资周期较长，因此其收益水平受利率影响较为显著。资本化率作为投资者对物流不动产估值最常用指标，适用范围较广且具备较强可比性，可客观衡量投资者对租金收益报要求；在该估值体系下，项目价值等于物业净营运收入（NOI）与资本化率（CapRate）之比。投资人可根据被评估资产所处宏观环境、周边市场情况、物业质量和风险偏好等因素设定 CapRate 区间，从而获得目标资产项目的定价区间。另外，现金流折现法适用范围也较广，根据资产评估期内的经营净现金流，通过设定合理折现率来计算净现值。

问：公司 2023 年盈利下降幅度较大的原因？今年能否改善？

答：2023 年全国房地产市场依然处于底部调整阶段，公司基于现有房地产项目销售情况及市场表现，按照可变现净值与成本孰低方法进行存货减值测试，并对合作开发项目提供的财务资助进行信用减值测试，年度共计提资产减值准备 5.93 亿元，减少 2023 年度归属于上市公司股东净利润 5.88 亿元。目前房地产行业政策环境呈现持续改善趋势，部分城市进一步优化或解除房屋交易限购措施，央行和金融监管总局进一步下调购房首付比例，下调住房贷款利率下限与公积金利率等政策的陆续落地，有助于进一步激发房地产市场交易活力，有利于公司所处行业的暖复苏，公司将以积极的姿态面对政策调整，加大、加快销售力度和速度，努力改善经营业绩。

问：公司的资产减值压力是否已经结束？后续是否还会对业绩产生影响?

答：公司秉持审慎的财务策略，每年都会对存货进行全面的减值测试，当前减值计提相对充分。未来，公司是否存在进一步减值的风险取决于当年度的市场环境、产品结构、销售去化等因素是否发生变化。公司会持续关注市场动态，采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位，争取资产质量和经营质量方面的提升和价值实现。

问：房地产开发业务未来两到三年能否实现盈利目标？

答：房地产开发业务作为支撑性主业，将利用自身的造血能力，保持稳定的发展速度和规模，为公司贡献收入利润。近两年来，房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整，公司持续强化投资能力，聚焦核心城市的优质区块，寻求高确定性项目，保障房地产开发业务可持续发展和盈利贡献。

问：产城综合开发业务 2023 年实现营业收入 46 亿元，对上市公司净利润贡献如何？

答：公司产城综合开发业务作为培育性业务，经营业绩尚不稳定。但产业园区开发业态相对丰富，收入包括产业园区和厂房的出租和销售、配套住宅销售、配套服务等，通过产业物业和配套住宅的销售可以快速笼资金，反哺产业发展。经过几年的探索，目前公司产城业务聚焦主题产业园区和高标准厂房，品牌影响力逐步扩大，2023年，公司稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。

问：公司 2024 年一季度亏损的原因？

答：一季度亏损主要受房地产开发项目结算排期的影响。因为公司地产项目相对不多，结算节奏在每年的四个季度里不太均衡，这导致地产业务的营收和利润会相对集中在某一个期间进行确认。

问：公司控股股东对公司考核方面有哪些要求?

答：公司是控股股东中国南山集团重要控股子公司之一，目前也是控股股东下属唯一上市公司。为推动双方协同发展，控股股东在国资体系考核营收、利润、现金流等主要考核指标基础上，还重点关注公司的运营质量、转型升级、新业务拓展以及资本运作等方面的考核，多方面促进公司高质量发展。

南山控股（002314）主营业务：仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务。

南山控股2024年一季报显示，公司主营收入13.31亿元，同比下降74.08%；归母净利润-1.24亿元，同比下降235.76%；扣非净利润-1.3亿元，同比下降283.24%；负债率75.41%，投资收益1893.59万元，财务费用1.84亿元，毛利率24.34%。

该股最近90天内共有1家机构给出评级，买入评级1家。

以下是详细的盈利预测信息：

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