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今日土拍，主角大家绝对不陌生，

保利+建工溢价3.5%，拿下海淀西北旺永丰北地块，指导价相比板块2022年的项目，涨了5000-7000！

指导价9万/㎡，上下浮动8%。

这个溢价率，这个指导价，是不是感觉出那么点凉意？

那么，这个溢价率为啥这么不「海淀」？未来成交价会打折吗？

海淀五环内还会供地吗？会不会出现「新型共产房」？

01、海淀供应充足

宗地位置在海淀永丰北，万科翡翠书院东侧，北侧约200多米就是海淀大悦城，预计年底开业，距离南侧，地铁16号线永丰站直线距离1.8公里左右。南侧的教育资源也不错，是北京市海淀区中关村第三小学(科技园分校)，不过具体入学政策要以当时当地教委公示为准。

此次土拍地块包含2宗住宅地块和1宗零售商业用地，没点实力的房企真拿不起……难怪溢价率那么不「海淀」。

其中的2宗住宅地块，容积率2.0/1.7，限高36米（局部45米）。

整体看，宗地改善资质不错。

不过指导价9万/平，还是有点难以接受。

地块东侧的幸福里润园、中海汇德里、栖海澐颂、中海富华里汇园、富园。

卖的嗖嗖快，目前幸福里润园、中海汇德里、栖海澐颂、中海富华里汇园都基本上没房了，偶尔有个清退也是很快秒没，

如今能下手的，还有富华里富园现房，网签均价8.7万。

板块内富华里富园明年就能入住的现房才卖到8.7万，且人家容积率只有1.5，做的是8-10层的小洋房，小区西侧是西玉河湿地公园。

产品、环境、价格，交付时间，品质，都没得说。

新宗地压力是有的，不过好在富园剩余不多，赶他入市的时候，应该就又没有对手了。

但是！

别忘了9万这个价格区间还有区位条件更加优越的永丰南！

指导价9.3万/平的永丰南要地铁有地铁，要学校有学校，到后厂村更近，两者价格如果相当，谁更香一目了然。

另外，据小道消息户型分布为110-170平，有部分90平小户型产品，小高层预计两梯两户，没准总价更有优势。

且永丰南还是个组团地块，共有五块住宅用地，现在刚刚才拍了2块，该组团规划的常住人口是1.1万，即便是按照一家4口来算，也有接近3000户，

主打一个好饭不怕晚，慢慢来……

这么看，9万的西北旺永丰北，挑战并不小。

也有人说了，永丰北走大改善路线，避开永丰南的锋芒呢？

这条路，怕是也要堵死。

02、海淀也降价了？

海淀今年供地着实多了些，产品从刚需、改善到豪宅全龄段覆盖，印象中好多年海淀没有这么充足的供地了。

翠湖西山观复就是个纯改善社区，面积140-145-167平，销售指导价8.5万/平。

前几天去实地踩盘了一下，翠湖板块规划很好，是个比较不错的职住平衡板块，但是西山观复目前网签均价80439.01，签了4套。

海淀新房往常网签均价都是压着指导价的，目前看西山观复确实被市场影响了，不过目前签的数量少，后期楼王出售咱们再看。

不管怎么说，当下市场，海淀也不好使了。

最后，海淀还有两个妥妥的豪宅项目，位于西西五环外，指导价均为12.1万/平。

其中香山樾体量大一些，面积184-192-220-229-270平，总价2300-3500万；

印象山体量小，面积段216-239-248平，总价2700-3200万。

两个楼盘都是当下主流的高端大平层产品。网签情况如下：

XSY：

YXS：

03、海淀不会再有「天价共产房」了

今年海淀推介宗地里还有一宗好地【宝山棚改龚村B资金平衡地块】，

该地块位置在五环内，海淀田村板块，海淀和石景山两区交界处，东侧是石景山西黄村板块。距离地铁6号线廖公庄地铁站很近，约500-800米左右，难得的地铁盘。

不过缺点也非常明显，

太台铁路线从板块传过，现状小区及一部分规划小区地块北侧会受到些影响，整个片区临阜石路和西五环，有交通噪音，与石景山交界，城市界面一般。

不过今年6月，北京市规划和自然资源委员会海淀分局在宝山村整体改造项目2017控规调整方案的基础上，对项目二期用地进行了布局优化调整并进行了公示。

优化调整把学校从碧桐园小区西侧移到了田村路南侧，田村路南侧、铁路北侧原规划的3宗居住用地调整到碧桐园小区西侧和南侧，

调整完居住用地更工整了，避免了铁路对两侧住宅均受到的影响，总体而言新地块受到田村路和铁路噪音影响小了。

优化前后方案对比↓↓

该地块一共8宗二类住宅用地，2宗幼儿园用地，和1宗中小学合校用地，应该是规划九年一贯制学校。

推测不会一口气上架，期待今年能上两宗吧。

闵庄路这个片区在五环内，周边的配套比较方便，有比较好的教育资源，像凯文、海淀外国语，所以这个片区既能满足孩子上学，又能有很好的居住环境，

现在城六区新房很少有低总价的房子，尤其海淀、东西城。

宝山村新地块附近在售新房有田村板块的大苑·海淀府，卖了多年老盘。面积有170/203平三居，225/263平四居，319平五居室，均价13.5万/平，总价2200万起。

对比看，宝山棚改龚村B资金平衡地块未来城市界面更好一些，定价更高。

那么，这块地有没有希望以「新型共产房」形式上架，房价打折呢？

我觉得没可能了。

这样的房子，新房打折了，但是房企开发成本没打折，利润缩减在当下的市场，没必要，真没必要，整体考虑，即便是五环内的海淀，应该也不会再有纯商品的新型共有产权房了。

且参考西五环边的印香山和香山樾，这个位置大概率大改善产品。

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