商业建筑主要是一栋商业酒店办公综合体，地上层高79层，总高度359米，命名茅台樽。另外，商业楼栋还附带有商业裙楼，约21万方集中商业。

住宅细节：7栋住宅住宅命名1-1-1-7#栋，楼栋均为2个单元，地上总层高39-45层，其中1-1#栋地上总层高45层；1-2#栋地上总层高43层；1-3#栋地上总层高41层；1-4#栋地上总层高39层；1-5#栋地上总层高41层；1-6#栋地上总层高39层；1-7#栋地上总层高45层；

项目主要配套，东南角配建一所幼儿园。

补充项目地块信息，项目地块于2011年12月30日拿地，楼面价820元每平。首开时间2022年1月16日，首开楼栋1/4/7#栋，推售面积129-190平户型，开盘价格12600—14100元每平。

02.

项目在售及去化

项目主要在售：

目前项目7栋住宅均在售，且均为现房，梯户比2梯2户和2梯3户，项目首次交付时间在2023年10月底-11月初，至今已有1年多时间了。

主要在售户型面积，129/130/131/156/160/189/190㎡，价格均价13500-15500每平。

交付标准为毛坯交付，茅台自己成立的物业公司，收费为2.7元每平。

项目沙盘

项目去化情况：

项目7栋住宅全部下了预售许可证，预售时间2022年1月1日-2023年9月6日，共计房源套数1245套，销售备案764套，去化率61.37%；

1-1#栋，2022年1月1日下证，共168套房源，销售备案132套，去化率78.57%；未销售楼层多在14层以下；

1-4#栋，2022年1月1日下证，共181套房源，销售备案126套，去化率69.61%；未销售楼层多在中户，低楼层；

1-7#栋，2022年1月1日下证，共212套房源，销售备案134套，去化率63.21%；未销售楼层1单元中高低楼层皆有，2单元多在低楼层；

1-5#栋，2022年6月29日下证，共192套房源，销售备案140套，去化率72.92%；未销售楼层中高低皆有；

1-6#栋，2022年6月29日下证，共140套房源，销售备案125套，去化率89.29%；未销售楼层在10层以下，有一套超期未备案，超期未备案不计入去化；

1-2#栋，2023年9月6日下证，共160套房源，销售备案60套，去化率37.50%；未销售楼层1单元多在24层以下，2单元高中低楼层皆有；

1-3#栋，2023年9月6日下证，共192套房源，销售备案47套，去化率24.48%；未销售楼层高中低楼层皆有；

备注：数据统计来源于筑房网，统计时间截至2025年1月12日，该数据无法反馈楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。

03.

项目配套情况

项目主要配套：

主要城市道路：直接出行道路有数博大道长岭南路、观山东路；周边出行道路有同城南路、阳关大道、林城东路、金阳南路等；

城市公共交通：项目门口有数博大道长岭南路北口公交站，现有公交路线56路、264路等；观山东路有会展南路口公交站，现有公交路线70路，269路等；

快速公共交通：项目距离1号线国际会议中心站较远，与国际会议中心站、阳关站、新寨站步行距离超过1公里，已经不算地铁盘范畴了；

教育配套：项目自建1所幼儿园，中小学划分片区就读。

项目商业规划

商业配套：项目有约21万方商业体，对面有美的·悦然广场商业体，近距离有远大项目商业街、金融城商圈多个商业中心等（云上方舟、Ccpark等）；

医疗配套：近距离有贵州省人民医院金朱分院、贵州大秦肿瘤医院、观山湖人民医院等；

公园配套：项目内有水域湖景，建有约19.91亩的栖心湖公园，另可看观山湖公园景观。

04.

项目优势简析

项目优势简析：

01.城市板块，观山湖核心板块：茅台广场位于观山湖城市核心板块，特别是观山湖公园的一条“银边”上，项目位置和城市大环境是极其不错的。

“观山中”板块范围：以观山湖公园为中心，北至金朱东路，南至中铁·逸都国际、世纪城楼盘、黔灵山路，东至同城大道，西至云潭南路，此区域就是俗称的“观山中”板块。

“观山中”板块及项目位置

“观山中”板块是观山湖城市发展最为成熟，且资源聚合成熟最优的区域，区域集中了观山湖，乃至贵阳城市的不少优质资源。例如：

市政府有关部门等行政资源；省博省图等文化资源；金融城、会展城、八匹马等多个商圈；观山湖主要城市干道及公共交通线路；资源密度和资源品质等综合性；

结合“观山中”和观山湖城市发展情况来看，“观山中”区域都将长期是观山湖城市的中心，也是目前及未来观山湖认知和接受度最高的区域，甚至成为“观白”城市核心的引擎。

再放大“观山中”城市细节，可发现，观山湖公园一圈是“观山中”的核心，这个接近四边形的公园，北面是政府机构聚集地，东面是会展城、高新区办公商圈，西面是八匹马富力办公商圈，南侧是教育基地及居住聚集区等。

观山湖城市的规划建设，以观山湖公园为中心，重要资源优先在四周聚集，然后依次向外延伸，构成了观山湖城市现有的发展状况。

由此可见，观山湖公园一圈可以用“金角银边”来形容其价值。“金角”是指公园的四个角，具有衔接多区，享受资源配套汇聚的优势。“银边”是指临公园四边，能同时得到公园景观、公园内容及观山湖核心优质资源。

综合本节文字总结，观山湖公园一圈的土地资源价值，必定是优质和稀缺的。

茅台广场在观山湖公园的“银边”居中区域，现有城市交通可让项目分享观山湖绝大部分优质资源。

外加“观山中”和观山湖公园一圈可供开发的土地很少了（还剩远大观山府项目区域），所以茅台项目在城市板具有不错的优越性，以及位置上具有相对稀缺性。

02.城市配套，配套全齐且优质：茅台广场位于“观山中”的会展城商圈，该区域及周边城市配套成熟，且大部分城市资源优质。

准确说来，茅台广场位于会展与高新区的衔接处，能同时分享会展城商圈和高新区的城市资源，例如：

会展城商圈的商业、办公资源：有美的·悦然广场、中天金融城·101大厦、大唐东原·财富广场等；

近距离高新区商业、办公资源：有白鹭湖一圈的多家办公企业等、有贵阳荔星中心商业体等；

会展城及周边情况

另外，会展周边，还能近距离衔接金融城商圈，八匹马商圈等，金融城商圈市政、金融、办公、商业等都是近距离可见；八匹马商圈通过观山东路可达等；

城市生活氛围：茅台广场区域及周边，目前开发已经成熟，有中天会展城、美的林城时代、融创九樾府、远大生态风景等住宅项目，居住氛围和日常生活配套都是齐全的；

综合城市环境：会展城及周边区域，聚集了包括会展城、金融城、高新区、观山湖公园、八匹马等观山湖优质商圈和资源，资源密度和品质在观山湖，乃至贵阳市场都是优质的。

如果您对观山湖城市的不太了解，可以用地图，或实地了解观察，茅台项目周边3公里内，基本聚集了观山湖区域最为优质的城市资源，这个3公里的范围，在贵阳这个等级的城市，资源综合性已经非常不错了。

03.项目优势，水域公园等加持：茅台广场项目内有水域湖景，且西侧可直接得到观山湖公园景观。

茅台广场在观山湖公园的“东边”上，且能直接得到观山湖公园环境景观，那公园环境是项目必定要输出的价值。

观山湖公园价值：首先是空间视野价值，项目大部分住宅朝向观山湖公园一侧，可得到开阔的空间视野，以及得到公园环境的视野价值。

项目共7栋住宅，有6栋住宅可得观山湖公园空间视野，能为相应楼栋提供价值助力。根据楼栋的去化情况来看，在朝向观山湖公园，且空间视野开阔的一侧，去化速度明显要快。

湖景公园效果图（实景与效果图差异甚大）

其次是休闲空间价值：观山湖公园是按照城市型公园来开发打造的，内部有较为丰富的景观和休闲空间，可为周边居民提供休闲散步补充。

茅台项目就在公园边上，且后期会有入园通道建设，这极大地方便项目业主进出公园，扩大和扩展业主的休闲空间范围。

项目水域湖景：茅台项目建有约19.91亩的栖心湖公园，这能补充项目的空间环境，也能弥补无法直接得到观山湖公园楼栋的景观遗憾。

同时栖心湖公园还能提供休闲和散步空间，能让业主近距离感受亲水环境，提升项目和业主的居住空间品质。

结合本节内容，可看出公园景观是项目很大的价值助力，公园价值虽然比不上城市资源，但这里的公园被城市包围，且公园环境打造还不错，公园的价值会得到成倍的提升和认可。

04.产品多样，满足多样化需求：茅台广场总户数不到1300户，但户型面积段跨度较大，且户型类型角度，能覆盖较大范围的客群需求。

茅台广场规划总户数1245户，但户型面积段却不少，有建面118.8/120/124.8/129/130/131/156/160/189/190/220/230/240/250/280/300/410平等户型。项目户型特点如下：

面积段跨度极大：项目户型面积118-410平，这个面积段跨度真的很大了，特别是在一个仅千多户项目中。

项目户型分布图

面积段跨度大，面积段户型多，意味项目在设计之处，就想走一条“全面”客群覆盖的路线，也想充分利用楼栋空间做产品，但这样的选择，很不利于提升项目的产品纯度。

结合项目的户型套数来看，户型130平以下的占比还不小，与大面积（或大平层）户型挤在一起，项目纯度降低，且受众群体也变得复杂。

追求平层跃层兼得：项目产品类型有普通平层、跃层、复式、大平层等，可以说是集中了现有市场的产品类型，产品多样，使得楼栋结构变得复杂。

楼栋结构变得复杂好不好呢？这个对不同的需求有不同的定义，有客户可能会认为，项目中户的复式赠送大会符合自己的需求，或者说项目边户部分跃层很棒。

结合项目户型和呈现来看，楼栋掺杂多种户型会让楼栋及户型空间结构变得复杂，梯户比的现实是2T3户，或者说是2T2.5户。

户型空间的呈现，复杂楼栋户型结构，必定会使得户型空间布局区将就、妥协。茅台项目的户型整体呈现，整体只能说“中规中矩”，与市场现有户型比较，真的缺乏前瞻性。

茅台广场户型，在市场的评价不高，甚至还会受到吐槽，在这样的位置，做出这样的产品，确实浪费了一块好地。

虽然常说，户型不是决定项目成功的关键性因素，但优质的项目如果户型没有跟上市环境，或者说认可度不高，那也算不上是一个综合性的“高分”项目。

05.现房实景，可见可得无担忧：茅台广场住宅已是现房项目，购房客户可以看到住宅、房子呈现的一切，所见所得。

茅台广场所有住宅都是现房了，购房客户可以实际了解项目环境、社区交付、楼栋呈现、房子的实际情况。

现房的优势：其一是所见所得：茅台广场已经建设完成，项目、住宅的优缺点都是摆着的，购房客户担忧的期房不确定性因素已经没有了。

项目住宅实景

现项目内部水域、园林空间、楼栋情况等都有实景呈现，购房客户可根据自己的需求，或全部，或选择性了解项目的细节。

其二是省去等待时间：现房买卖办完合同就可以拿房装修入住，省去了期房长达2-2年半的等待时间。

并且，当下楼市环境还未完全好转的情况下，更不用担心项目烂尾，或者是期房销售期间的房价变动问题。

其三，符合预算复合需求可以选择：现房交易，就是购房客户卖得明白，接受项目的优点、也同时要接受项目的缺点。

现房不像期房那样，有一个等待或者是期望的预期。茅台项目的现房，符合自己的预算及需求，就可以掏钱买单。

05.

项目缺点简析

项目缺点简析：

01.地块局限，住宅设计有受限：茅台广场住宅呈现情况来看，地块空间局限性影响了项目的住宅设计。

茅台广场住宅地块大致呈V字形，且地块空间并不平坦，这样的地形环境，会在一定程度上影响住宅的设计和呈现。

先看呈现效果：项目住宅呈现两翼张开，住宅楼栋已经尽量做到朝公园环境一侧，这样的好处是尽量把公园环境价值最大化，提升住宅与公园环境的融合度。

项目规划图可看出住宅地块情况

带来的负面影响：因栖心湖公园水域空间不够开阔，导致水域公园空间环境很是压抑，加上水域公园本身设计不够灵动，两者结合使得水域公园的价值变低。

压缩住宅绿化空间：因项目住宅地块很不规整，导致住宅绿化空间呈现严重被压缩了。实际细节是V字形地块空间，让原本有限的空间中住宅设计要兼顾消费通道，休闲步道等，导致社区的绿化呈现有很明显的“压缩”感。

外，加栖心湖公园水域空间设计不够生机灵动，有的住宅两侧都是消费通道空间，导致项目住宅绿化呈现有一种割裂、压缩的“廉价感”。

还需要补充，城语有看到评价说项目的停车场设计很不合理，停车场有4层空间，且内部空间比较复杂，这都是因为地块空间环境的影响所导致的。

02.呈现生硬，水域缺生机灵动：茅台广场内部的水域空间环境呈现很生硬，缺少生机和灵动感。

项目建有约19.91亩的栖心湖公园，但湖景公园的环境呈现，真的很生硬。栖心湖公园形状如一柄勺子，沿着湖景水域空间，修建有小桥和休闲步道，另在附近的东北部区域，有部分湖岸绿植点缀。

城语实际感受的情况，整个水域公园空间较为压抑，并且栖心湖公园环境很硬。个人看法如下：

水域空间压抑：栖心湖公园处在项目的最低处，外有山体公园以及超高层住宅包围，且受限于水域空间面积，使得栖心湖公园目视空间难打开，特别是当你站在公园低处，感受四周环境都比自己要高，并且7栋超高层住宅直挺挺的矗立。

水域实景

栖心湖公园生硬：栖心湖公园的水很绿，但环境却很潦草，其主要原因是水域部分缺少生机。

栖心湖公园是项目独立拥有的水域公园，但整个公园的呈现像极了匆忙建设的市政公园。公园一侧的围栏步道直接临水，虽然拉近了亲水环境，但缺少了绿植的点缀和生机补充；

其次是水域湖心区域，完全是水，没有点缀的东西补充，纯水域面积确实比较利于管理，但十分不利于水域景观的呈现和展示。

需要补充，项目栖心湖公园有小桥连接补充，以增加北侧的环境空间沟通，这确实是一个不错的亮点，但不能完全消除公园环境设计和呈现的粗超生硬感。

03.项目设计，楼栋产品均保守：茅台广场住宅楼栋、产品设计均比较保守，可能这个“比较”二字，用得还很委婉。

项目7栋住宅均为两个单元的“板楼”，现住宅交付已经难以改变了，但从交付的楼栋可以看出，住宅楼栋缺少亮点的。

住宅门头

如，楼栋住宅的门头区域，还是偏传统的单元门设计，这对于价格在13500-15500每平的住宅来说，显然是跟不上市场环境的。

茅台广场这样的设计究竟好不好呢？观山湖区域就有价格差不多楼盘可以比较，相信比较情况大家都有自己评价。

户型设计情况：茅台项目的户型设计，在市场的评价真的不高，甚至是成为被吐槽的对象。关于项目的户型设计，城语前面有过一些文字的。

130平户型

项目户型设计面积段跨度大，且面积段多，加上楼栋空间的优化不足，导致户型空间呈现变得复杂。

另外，还可以说项目为了户型“样样兼得”，如平层、跃层、复式、大平层等，带来的后果是“样样不精”。

当下市场环境变化很快，产品更新迭代加速，如果项目产品设计没有跟上时代环境，那体现的不足就更多了。

何况，茅台广场住宅已经交付，产品是多年前设计的，产品已经定型，不可能有更改和调整的空间，产品上的不足，业主和购房客户只能妥协和接受了。

04.交付细节，整体细节很不足：茅台广场住宅已经全部交付，最早交付的部分一年有余，但项目交付细节很有很多不足。

如项目绿化：项目绿植部分，明显呈现是不够丰茂的，虽然是冬天的季节，部分绿植落叶了，但还是能看出，绿植种植的时候是不够大的。

项目公共空间：还是继续看住宅的公共空间部分，楼栋门头、入户门用材、归家公共区域，都能看出用心不足。

当然，这部分的呈现可能每个人的感受不同，但能与市场上的同价格住宅项目进行对比，哪家好，哪家做差了，市场是有口碑评价的。

空空的架空层：住宅架空层呈现真的很架空了，架空层没有内容补充，并且呈现是“毛坯”感，架空层的设计本就是为了丰富项目社区空间内容的。

但茅台广场住宅的架空层，住宅已经交付，但架空层的内容却没有补充，不知道是什么原因，架空层的内容后期还能补充么？

项目住宅架空层

架空层属于住宅空间的一部分，不要小看了架空层区域，这里有丰富的内容可做，如健身、书吧、儿童乐园、休闲交流等。

城语实地转了茅台广场住宅楼栋，不清楚为什么架空层是“毛坯”控制的，如果没有时间补充，想必不可能，因为住宅交付有一段时间了。

城语猜测，大概是房企不太看重，或者是业主也不太关注这部分属于大家的公共空间吧！

05.物业服务，需待时间来检验：茅台广场是茅台自己的物业公司来为住宅提供服务，至于服务水平就需要交给时间来检验了。

茅台广场是茅台酒厂100%控股的贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司开发的项目，也就是说，该住宅项目属于“跨界”项目，茅台酒厂以前不具备丰富的住宅开发和管理经验。

参考市场环境，不具备丰富住宅开发和管理的房企也可以拿地修房子，因为只要资金充足，拿地可以花钱，设计可以花钱，建设可以花钱，营销可以花钱，甚至物业都可以引进。

项目实景

茅台广场正是这样的项目，除了物业服务外，茅台酒厂拿地，住宅设计、建设、营销管理等都是外聘团队，这对于住宅建设来说，只要资金充足，都可以顺利万事。

但住宅的后期管理，就不一样了，特别是物业服务这块，如没有丰富的物业服务经验，没有专业的管理团队，做好物业还是很难的。

茅台广场是茅台酒厂在贵阳的首个住宅项目，市场没有可供参考了解茅台物业的楼盘，那项目的物业好不好，就只能交给时间，让业主来评价，让市场来评说。

关于茅台广场项目的物业服务情况，目前还不能看出多少，因为项目还有不少的住宅在售，物业服务肯定是要及时跟进的。

至于项目后期的物业服务情况，只能靠物业多用心，业主多监督了，后期的时间会交出答卷的。

06.

项目简析总结

适应需求：结合茅台广场项目的位置、产品情况，楼盘适合资源型刚需、资源型改善、或者是追求城市资源、位置改善的大面积、大平层等有需求的购房群体。

客群画像：观山湖区域追求资源型的实力刚需客户；传统主城区需求观山湖城市资源的改善客群；地州慕名茅台广场项目的实力置业个人和家庭；茅台酒厂公司内部员工及领导群体等。

结合以上文字分析，可以较为全面的知晓茅台广场项目的情况，项目城市板块和位置都是很不错的，但项目本身的亮点却不多。

茅台广场从面市到营销，项目受到市场认可的原因主要有二，一是项目的位置情况，项目在“观山中”板块，且在观山湖公园一圈的核心位置上，项目城市环境和位置是非常不错的；

项目园林实景

二是项目的名气，项目由茅台酒厂控股的房企拿地建设，“茅台”含量十足，为项目铺垫了十足的影响力，这影响力比项目花钱打广告来得更有效果。

除了位置和“茅台”名气外，项目本身的亮点就有限了，现项目交付，住宅细节和产品情况都完全摆在眼前了。

说句不太客气的话，茅台广场的产品设计及交付呈现，没有达到“优质”项目的表现，并且项目后期的物业服务情况还待时间检验，也为项目的后期市场竞争埋下了不确定性因素。

文章写到这里，城语又不得不说一句话，茅台广场作为茅台酒厂的“跨界”项目，确实暴露了房企本身缺乏住宅物业开发经验的问题。

“跨界”房企做项目、修房子，资金充足看起来都不是问题，但产品和物业服务这两项，能同时达到“优秀”的不多。

如茅台广场的产品设计，参考当今的市场产品更新迭代的速度，茅台项目的户型设计确实没做好，或者说缺乏市场前瞻性。

产品缺乏前瞻性，在后续的市场竞争中，会面临不少问题。观山湖市场将面市几个新项目，茅台广场的竞争将会变得残酷。

如茅台广场的架空层，现在市场环境中，类似“毛坯”架空层的交付确实很少见了，并且在交付完之后，架空层还没有内容补充，可见房企还是缺乏住宅管理经验。

楼栋公区空间

最后总结，茅台广场开盘时间刚好3年（2022年1月16日开盘），目前去化率61.37%，在13000-15500每平的价格面前，这个去化率不算好，但也不算差。

现项目面临的情况，是住宅已经交付，产品已经定型，没有调整空间，现房在当下的市场环境中，可能因为产品及交付等不足因素，会面临残酷的新房竞争。

2025年，“观山中”区域，有新项目面市，并且现在还有远大等项目的竞争。茅台广场剩余货值不少，市场竞争环境不容乐观。

关于茅台广场值不值的问题，优缺点上文已经分析了，如果您看项目的位置、配套，并且接受项目的不足，自己的预算足够，那项目可以是一个参考和选择。