去年9·24到春节前三地二手房同比涨幅是73%-83%；新房同比涨幅是39%-42%。

这么看，节后这点涨幅，确实减弱了。

但是2024年小阳春冷冷清清，那2025年，小阳春还会来吗？

想了解市场真相，你得看懂当下这4个信号📶：

信号1：2025年市场乐观不少

回顾2024年的小阳春，年后挂牌量就在16万套的基础上进入了长达两个月的单边上涨，从2月20号到3月中旬，几乎每天都净增三百套以上。直到成交量上来，高速新增的趋势才有所缓解。

2024年的4月中旬，挂牌量达到全年高点17.3万套，直到4·30新政，购房政策开始不断放松，挂牌量开启单边下降。同期3、4月份的挂牌均价也是以月环比1.5%左右的速度下跌。

整体2024年的小阳春被挂牌量砸盘，预期崩坏，「量弱价也弱」。

2025年的春节前挂牌量是14.4万套，比24年的节前值低了1.5万；

节后的新增挂牌量也并未出现报复性的上涨，

截止2月11日，对比16天前是涨了3668套，而2024年节后对比节前同样是16天则涨了3812套；

2025年春节前四个月的持续高成交也带来了价格的结构性上涨，1000万以上的房子成交均价涨幅最高是4%，而500万以下房子的均价环比不再跌了，总体均价实现了3%的环比正增长。

以上种种决定了2025年的开年价格基础比2024年更加乐观。

信号2：利率踩进历史冰点，但买房热情尚未点燃

首套利率3.15%、契税1%、税费减免十几万……

政策工具箱已砸到底，但魔幻的是，居民房贷增速却跟不上成交量——说明什么？

卖家套现后要么提前还贷，要么持币观望，对楼市信心依旧脆弱。

信号3：学区房暗流涌动，西城德胜已涨13%

别看全网唱衰“学区房崩盘”，西城德胜的成交价已偷偷涨了13%！荣丰2008的19㎡开间，1个月跳涨11.8万，业主放话：“海淀码农的孩子，还得来西城卷！”

但注意，这是结构性行情：老破小“占坑房”继续阴跌，次新改善盘却逆势上涨。

信号4：开发商“割肉求生”，特价房陷阱重重

1月数据显示，北京新房价格环比下降0.4%，同比降幅达5.7%，部分项目降幅超10%。

昌平某四层洋房项目指导价5.6万/㎡，特价房直接降至3.7万/㎡。86平三居，总价不过300万出头。

丰台某三环豪宅指导价10.75万㎡，开盘均价降至8.8万/㎡。

通州某4-8层纯洋房项目指导价4.5万/㎡，特价房降至3.8万/㎡。

嘉华天珺临街特价房7.7万/㎡，比正常楼层直降1.1万；颐海澐颂咬牙对标10万+，但自持公建压顶，如果价格压倒10万+，开发商利润也会压到8%红线。

先不管他们为啥降价，单就降价就未必是好事，因为

降价越狠，交房风险越大！

去年上海康城换物业闹剧、中远两湾城维修资金扯皮，都是前车之鉴。买新房，务必查三道红线、监管账户，别为省50万，赔上300万血本。

2025年的北京，政策底、利率底、情绪底三底重合，市场分化已成定局。

作为普通人，没有一劳永逸，结合自己的需求选择合适的房子，当心杠杆。

最后再说句掏心窝的经验之谈，当你犹豫要不要买的时候，不要买，因为这时候，你的潜意识已经不想买了，未来如果没有更大的收益，大概率会后悔。

北京楼市没有“神预言”，只有“铁逻辑”，关注血拼，2025年，我们一起动态观测市场。