这话我不评价，但是截止11月，北京土拍市场接近六成宗地底价成交，也多少说明点问题。

2025年的市场，冷🥶。

数据显示，截至10月底，北京住宅用地成交面积同比下滑28%，环比下降35%；平均溢价率仅为3.2%，创下五年来新低。

就在市场一片低迷之际，11月底，一宗地块的亮相让所有人眼前一亮。

朝阳区松榆里0410-0001地块，犹如冬日里的一把火，瞬间点燃了市场的热情。

这宗位于东三环至四环正中间的黄金地块，肩负起了年底“压轴救场”的重任。

今天，土拍当天，包括招商蛇口、懋源地产、建发房产、金隅地产、中建玖合、首开、越秀地产和北京建工地产联合体，共7家实力房企参与竞拍。

最终，懋源以50.24亿元拿下朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块二类城镇住宅用地，溢价率18.21%，楼面价6.21万/平，按照1.5倍缝差算，未来预计售价9.3万/平左右。

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年内为数不多的火药味十足

更值得玩味的是，已有两家房企提前“暴露”了参拍意图。

招商蛇口在10月17日就发出了该地块的招标计划，披露项目总建筑面积12.7万平方米，投资估算12.63亿元。

无独有偶，中建玖合也在11月17日发布了招标计划，投资估算11.12亿元。

这种“未拍先招”的操作，在北京土地市场上并不罕见。

招商蛇口的亦庄招商序、中建玖合的通州中建运河玖院，都曾采用过类似策略，并取得不错效果。两家央企刚在通州较量过，如今又将战火引至朝阳区。

这样舍我其谁的架势，2025年的土地市场着实少见。

虽然但是，最后还是输给了懋源。

拿下松榆里，再次唤醒大家对懋源“核心地段豪宅教父”称号的记忆。

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为什么松榆里能成为市场焦点？

位置，位置，还是位置。

这块地位于朝阳区潘家园街道，东三环至四环正中间，西大望路沿线，距离北工大西门地铁站仅约100米。

东三环作为北京“商务金腰带”，住宅用地供应长期处于低位。

据统计，2020-2024年五年间，东三环（含东三环至四环核心带）仅出让3宗涉宅用地，分别为2022年麦子店地块、2024年团结湖地块（具体案名待公布）及2025年9月由首开股份底价竞得的呼家楼南里地块（CY00-0310-9001、9002地块，案名暂未发布），总供应建筑面积不足12万平方米，平均容积率2.5-3.0，以高端改善定位为主。

松榆里地块作为年内东三环最后一宗重点地块，总占地面积2.89万平方米，建筑控制规模8.08万平方米，容积率2.8，是近五年区域供应规模最大的纯住宅地块，其稀缺性可见一斑。

对标周边次新房 9.2 万 /㎡的均价，未来售价似乎并没有优势，但是如果对标国贸CBD12万/平的住宅区，价格优势直升30%，而且通勤距离更短。

地块占地2.89公顷，规划地上建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米）。更为难得的是，地块呈长方形，正南正北，东西面宽达300米，为楼栋排布提供了良好条件。

当然，地块也有缺点。

南面多为6-18层的老社区和小学，景观视野一般。

而且板块所处的位置，应该属于朝南，朝阳本区改善一般以朝阳路为界，朝阳路以北高大上，以南……这样的刻板印象对于项目定位也提出了挑战，要讲好这里的故事，才能破圈，吸引更多千万级改善落脚。

另外，因为地块紧邻地铁，规划条件也颇为“苛刻”。

要求住宅地块东侧边界中央设置地上、地下小区人行出入口，预留与规划文化用地的地下连接通道，净宽不小于6米；

建议东侧出入口设置公共建筑，作为连接小区与地铁站点的重要节点；鼓励设置下沉庭院，实现与规划文化用地的联通。

这些要求看似严格，实则为拿地企业开了“绿灯”，通过地下通道与文化设施，实现与地铁站的无缝连接。

未来业主从小区地下空间，或许就能直接抵达地铁站，这种便利性在北京楼市中实属罕见。

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北京还要继续掏家底？

11月21日，北京公布了第九批供地计划，其中不乏一些优质地块。

海淀区四季青板块、丰台区丽泽商务区周边、石景山区古城板块等地，都有计划推出新的住宅用地。

这些地块各有特色，但共同点是：定位高端，总价不菲。

一个扎心的事实是：今年很多所谓的“王炸地块”，其实和大多数购房者无关。

这些核心地段的地块，未来产品大多面向高端改善客户，普通刚需客群只能望而却步。

回顾2025年北京土地市场，并非供地大年，反而更像是一个“青黄不接”的探底之年。

核心区地块稀缺，郊区地块底价成交，要么干脆减少供应；开发商拿地谨慎，政府推地审慎。市场在观望与试探中寻找新的平衡点。

在这样的背景下，松榆里地块的出让与其说是振奋市场，不如说是市场下行之下的无奈之举。

对于关注北京楼市的每个人来说，这场土拍都值得细细品味。