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即便市场很凉，但是没耽误一个又一个项目开盘，也没挡住一批又一批买房人置业。

那到底谁在逆势入场，为北京新房买单？

新房破发，刚需上车便宜了吗？

01 -

刚需大批退出新房市场

市场的风向，最早从供应端开始改变。

2025年，北京新房商品住宅预计供应3万余套，总量基本与2024年持平，但相比前几年已大幅收缩。

新房供应较2022年、2023年供应量分别减少40%、24%。

但更关键的变化藏在结构里。

2018-2020年，刚需产品是市场供应的绝对主力。

而如今，它的占比从2021年的38%断崖式下滑至2025年的17%，退居末位。

与此同时，改善与高端产品的供应占比合计达到45%，创下近五年新高。

北京新房市场，正在对预算有限的购房者关上大门。

不卖给“刚需”了，这个市场“改善”，靠得住吗?

02 -

预算多少是新房的“顶梁柱”？

来看下天朗数据2025年新房项目成交TOP10榜单。

分析下发现：

市场的腰部（500-1000万）占据TOP10榜单中的5席，成为绝对中坚力量。

其中，500-800万总价段就占了4席。这是当下北京新房市场健康度的基石，主要由改善型客户构成——他们通常是卖一买一的换房家庭，或者有相当资产积累的专业人士。

讲真，这不行房源即便破发，也是有门槛的。

市场的顶部（1000万以上）稳占3席，显示高端购买力对稀缺资源的追逐始终存在。这部分买家对市场波动最不敏感，他们更看重产品的独特性和资产的保值能力。

市场的底部（500万以下）仅存2席，印证了刚需的退潮。

总价500万以下的新房，在主流市场中几乎绝迹。

市场就像钟摆，如果说2018年的北京新房市场是向左的(刚需），那么如今北京新房市场就处在偏右的阶段（改善）。

面对这样的市场，是不是提示大家，能改善的就赶紧改善？或者刚需抓紧买？

就像2018年89平刚需房遍地的时代，市场不断催促刚需置业，改善抓紧上车，因为改善供应少。

我觉得不是，所有的结论，放在一个较长的时间轴看，都为时过早。

只能说，如果你发现当下没有适应你需求的产品，然而你又不着急的话，你可以再等等。

毕竟，咱村制造业早就登峰造极了，2025年，想住上个有庭院会所、风雨连廊、得房率冲击90%的精装房也不是啥过分的事，改善在北京真的很急切，但是谁也不想刚买就破发。

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不过当下的改变确实是从供应端发起的，

供应端通过减少刚需新房，被动抬高了上车门槛。

需求端中购买力最薄弱的那部分刚需，其需求并未消失，而是被引导至二手房市场得以承接和解决。

据易研通样本数据显示，

截止10月19日，2025年总价500万以下的二手住宅成交占比约75%。

市场把刚需和改善再次分流，价格“天堑”也拉开了。

新房市场，服务于有资产积累的改善和高端客群；

二手房市场，则成为刚需上车和城市融入的主要通道。

这条分界线，在2025年的北京变得前所未有的清晰。

03 -

200-300万新房分布图

那么，预算有限的纯刚需客户，真的完全无缘北京新房市场了吗？

怎么可能？只是选择范围被压缩到了更远的郊区。

其实也能理解，2018年，虽然市场大量供应刚需新房，但是基本位置都在五环外，当年但凡有个五环边项目出来，都是遭疯抢的结果……

而现在，价格想上来，位置当然也往城区、内环集中了。

如果你手握200-300万预算，仍然可以在北京找到新房，但必须接受一个现实：

这些项目主要分布在通州、顺义、房山、大兴等区域。

其实这里已经暗戳戳将怀柔、密云、延庆排除在外了。

通州区仍有多个200-300万级别的新盘在售。

K2十里春风总价105-420万元，堪称上车神盘；

北投晟景汀澜总价214-610万元，规划M101地铁距项目约800米；

银河中心总价205-220万元，距17号线北神树地铁站仅约50米，三站直达十里河。

顺义区为刚需客户提供了另一种选择。

北京城建星誉BEIJING总价250-500万元，规划R4线距项目约500米；

合景天汇广场总价169-300万元，为低密洋房产品。这些项目虽然位置偏远，但往往有现房和未来交通规划作为卖点。

房山区和大兴区则成为刚需最后的堡垒。

数据来源：美安居

这些区域的项目多以低总价、现房和未来配套作为吸引点，虽然通勤成本较高，但为那些坚定要买新房的刚需客户留下了一扇窗。

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最后，

还是那句话，当下如果没有符合你需求的房子，你也没那么着急买房，你可以等等周期

最近刷到某童年台剧白马王子跳舞的视频，评论区高赞评论是“长大真好，小时候得不到的男人，长大了也不想要了”。

没准，当下的周期对于很多人是个契机，一个摆脱盲从，重新审视自己是否“刚需”的契机。

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