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本期项目解读——龙岗【星河珑府】
01 项目整体情况
1.基础信息：
星河珑府位于龙岗区宝龙片区，在清风大道和宝龙三路交汇处。
本次批售992套，两房为主。其中两房68㎡744套，三房88㎡248套。
销售的均价是23270.3元/㎡（精装）。
交付时间是2025年6月30日。
共3栋塔楼（均为可售型人才房），超高层建筑，45-46层，有两个避难层，因此使用率约72%。
项目车位比约0.94，高于一般的人才房项目。
2.交通及周边配套：
项目位于宝龙片区，片区内工业区为主，近年来增加多个保障房项目。项目配套相对完善，优势是离学校、地铁都很近，且自身带上而言配套；最大的劣势是项目南侧有东部过境高速影响。
<区位&产业>
均位于龙岗宝龙片区，宝龙片区以工业区、产业园为主，近几年多个新产业项目在建（已有比亚迪、方正微电子、海能达通信、同洲电子、创维等多家国内外知名企业的总部），产业基础雄厚，片区未来面貌更新。
<交通>
主要依托宝龙大道和地铁14号线，交通便利。项目距离14号线宝龙站约600m，到宝龙大道200m。
<商业配套>
片区的商业配套、医疗配套相对缺乏，项目自带商业8000㎡+，足够满足基础生活配套。距离南约站在建的京基项目1.9km，京基项目带10万㎡商业。
<教育配套>
项目带幼儿园，西侧紧挨着宝龙外国语学校（72班九年一贯制学校），家门口满足12年上学需求。
<生态&文体配套>
项目南侧是炳坑水库，景观较好（低楼层会受到东部过境高速影响）；距离项目2km处有宝龙文体中心、体育中心。
02 楼栋及户型选择
1.整体规划
项目是一个纯粹的人才房小区，整个项目共3栋：1栋一单元（46F）、1栋二单元（45F）、2栋（46F），4梯8户。
整个小区占地较小，且配套较多，因此园林只能是在各楼栋的架空层。项目配置8000+㎡商业、幼儿园、公共开放场地、体育活动场地、公配（老年人日照中心、社康中心、文化活动室等）。其中公共开放场地和体育活动场地需24小时无条件供公众使用。
项目可售共992套，其中两房68㎡744套，三房88㎡248套。
2.楼栋&户型分析
分析顺序：
1. 两房户型/两房标准层/两房楼栋选择
2. 三房户型/三房标准层/三房楼栋选择
两房户型
<户型分析>
两房有两种种户型，均是68㎡两房，使用率在72%左右（超高层的使用率普遍偏低），B户型&C户型，每个楼栋均有分布。
B&C户型对比：C优于B户型
两个户型的客厅开间、进深、厨房面积、卫生间面积均一样，不同之处在于：
B&C户型对比：C优于B户型
两个户型的客厅开间、进深、厨房面积、卫生间面积均一样，不同之处在于：
①C户型更加方正，使用效率更高，B户型存在些空间浪费，例如主、次卧外面的空间。
②C户型的主、次卧面积均比B户型大。
以分布比较广的B户型为例，做个户型分析：
优势：
①户型相对方正，两个卧室开窗面大，飘窗可以很好利用。
②主卧面积相对合理（C户型两个卧室均比较合理）。
③玄关预留玄关柜空间，并且赠送玄关柜。
劣势：
①卫生间做了干湿分离，但没有做三分离，高峰期会存在使用使用拥堵情况。
②3米客厅开间，偏小，对两房户型，够用。
③卧室外面积存在浪费（C户型没有）。
<标准层分析>
结论前置：
综合标准层平面及楼栋布局，在不考虑朝向的情况下，05/06户型受到的影响最小；
综合朝向来看，04（客厅/主卧东向）、05（两卧室东向）比较好。
03/08主要是卧室对视比较严重，但受到的噪音、私密性影响小，03户型朝向比较好，不介意对视关系可以优先选择03。
1#1单元、2单元标准层一致，2栋标准层上少了商业烟道，其余与前面一致。
4梯8户，其中03/05/06/08是B户型，04/07是C户型两房。
以1#1单元为例，做标准层分析：
注意：1#1单元、2栋的16/30层为避难层，1#2单元15/29层为避难层，避难层上下两个楼层多少会受到一些设备震动、噪音的影响。
①遮挡&对视：
蝶形的楼栋排布，相邻户型必然产生遮挡和对视关系。
03/08的次卧与01/02户型对视较为严重，04和05,06和07的对视关系稍微好些。
②噪音影响：
06/07靠近商业烟道，会存在震动、噪音、气味等影响。04靠近水井，受到一定的震动、噪音影响。如果存在维修情况，私密性也会受到影响。
③视线&私密性影响
05/06/07/08入户门防火门，或者对着墙体，影响采光、视线美感，07户型的私密性会比较差。
03/04靠近楼梯间，也会受到一定的噪音和私密性影响。
<楼栋选择分析>
外部影响：
从外部影响看，东南、南侧受到影响最大，不仅有东部过境高速，还有变电站、储能站，宝能三路。但南侧也能看到炳坑水库的景观资源。
1、项目南侧、东南侧紧邻东部过境高速，高速路标高高于宝龙三路，对项目南侧、东南侧存在视线遮挡（7楼以下）、噪音、粉尘等影响。
2、项目东侧有南方电网的电池储能站、东南侧高速路旁有变电站，对项目存在噪音、视觉美观等影响。
3、项目西侧是宝龙外国语学校，白天会有较大噪音影响，以及送小孩上学的人流、车流影响。
4、项目北侧均是工业区，存在噪音、粉尘、人流、车流、视觉美观等影响。
因为B/C两种户型本质上差别不大，C户型卧室比较大，如果对户型本身要求高，可以优先选择C户型，尤其是04东向的C户型。
结合外部影响，加上对小区内部环境的影响分析，进行楼栋选择（暂时忽略户型本身的差别），先进性楼栋选择，再选择具体户型：
噪音影响＞视线影响，楼栋上：1#1＞2#＞1#2
朝向上：03＞04＞08（卧室南）＞05（卧室东）＞07（主卧西、次卧北）＞06（卧室西，客厅北）
综合选择：
第一梯队：1#1的03/04＞2#的03/04
第二梯队：1#1的05/08＞2#的05/08
第三梯队：2#的06/07＞1#的06/07（两条道路交汇）=1#2单元03/04【介意噪音可放第四梯队】
第四梯队：1#2的05＞07＞06＞08
以上是基于综合评估做的选择，依据个人侧重点进行具体选择。例如特别在意朝向，可以依据朝向进行选择；特别在意噪音，则1#2单元靠后选择；想要景观视野通透，可以选择2#、1#2的南向、东南向。
具体分析如下：
①噪音影响：
——东部过境高速的噪音影响最大，1#2单元受到影响最大。
——其次是来自24小时开放的公共开放空间、体育活动场噪音较大，1#2单元，1#1单元东侧、2#西侧均受到影响，其中1#2单元影响最大。
——商业、学校（含幼儿园）、道路、公配的噪音影响，每个楼栋均会受到影响，不分伯仲。1#2单元东西两侧是学校和幼儿园，北侧、西侧是商业、车行出入口、道路，噪音影响较大；2#主要是公配和幼儿园的噪音影响；1#1单元是商业、和北侧清风大道，西侧学校的影响。
②视线&景观影响：
——东部过境高速对7层以下有遮挡，1#2单元影响较大，1#1单元影响小。
——商业1#1单元影响较大，北侧、西侧3层高，东侧5层高；1#2，2#北侧也会受到影响；
——幼儿园，1#2的东侧、2#南侧受到影响较大。
——视野，南侧、东南侧视野较好。即1#2/2#的南侧、东南侧视野比较开阔。
③朝向：
03/04是东向，07/08西向，05/06北向，结合卧室朝向，03＞04＞08（卧室南）＞05（卧室东）＞07（主卧西、次卧北）＞06（卧室西，客厅北）。
三房户型
三房仅一种户型，88㎡三房一卫，每个楼栋均有分布。
<户型分析>
优势：
①户型相对方正，两个卧室尺度相对合理，飘窗可以很好利用。
②厨房做了“U“型厨房，操作台面大、收纳空间多（另一侧吊柜需要自己装）。
③玄关预留玄关柜空间，并且赠送玄关柜。
劣势：
①仅一个卫生间，做了干湿分离，但没有做三分离，高峰期会存在使用使用拥堵情况。
②3.3米客厅开间对三房而言偏小。
③最小次卧面积较小。
<标准层分析>
A户型每一栋均有分布，从标准层看，02户型＞01户型。
注意：1#1单元、2栋的16/30层为避难层，1#2单元15/29层为避难层，避难层上下两个楼层多少会受到一些设备震动、噪音的影响。
①噪音影响&私密性：
01靠近电井、楼梯间，存在噪音、震动影响；同时对着防火门，采光受影响；整体私密性比02差。
②对视关系
01/02的次卧均与相邻户型存在对视关系。
③朝向：
01/02的客厅、主卧均是南向，但最小卧室01是西向，02是东向。
综上，02＞01
<楼栋选择>
外部环境分析参考上文分析。01/02是南向，1#2单元受到东部过境高速的影响最大。
结合外部影响，加上对小区内部环境的影响分析，进行楼栋选择（暂时忽略户型本身的差别），先进性楼栋选择，再选择具体户型：
噪音影响＞视线影响，楼栋上：1#1＞2#＞1#2
朝向上：02＞01
综合选择：
第一梯队：1#1的02＞2#的01（对最小次卧朝向不敏感）
第二梯队：1#1的01=2#的02（主要考虑公配和商业噪音影响）
第三梯队：2#的02＞01（东部过境高速、公共开放空间）
以上是基于综合评估做的选择，依据个人侧重点进行具体选择。例如特别在意朝向，可以优先选择02户型。
以下是详细分析：
①噪音影响：
——东部过境高速的噪音影响最大，1#2单元受到影响最大。
——其次是来自24小时开放的公共开放空间、体育活动场噪音较大，1#2单元，1#1单元02、2#01均受到影响，其中1#2单元影响最大。
——学校（含幼儿园）、道路、公配的噪音影响，每个楼栋均会受到影响，不分伯仲。1#2单元西侧是学校、道路；2#主要是公配和幼儿园的噪音影响；1#1单元是商业、西侧学校、道理的影响。
②视线&景观影响：
——东部过境高速对7层以下有遮挡，1#2单元影响较大，1#1单元影响小。
——商业1#1单元影响较大，西侧3层高；2#南侧也会受到幼儿园影响；
——视野，南侧、东南侧视野较好。即1#2南侧、东南侧视野比较开阔。
③朝向：
01/02客厅主卧均是南向，01最小次卧西向，02最小次卧东向。02＞01
以上是两房、三房的户型分析、标准层分析和楼栋选择。仅作为参考，选择时，需结合各自需求、剩余楼层等做综合性分析。
03 室内装修
星河珑府是精装修交付。
配置表里所有的配置均没有标明品牌，因此很难判断装修标准的高低。
仅从配置上看，也有些亮点：
①赠送玄关柜；②客厅和卧室都做了窗帘盒子；③卫生间送淋浴屏（很多商品房开发商为了节约成本都不送淋浴屏）；④卫生间送置物架和毛巾架；⑤阳台送了手摇式晾衣杆。
整体的装修风格偏灰色+木色，方便搭配不同类型的软装↓
①C户型更加方正，使用效率更高，B户型存在些空间浪费，例如主、次卧外面的空间。
②C户型的主、次卧面积均比B户型大。
温馨提示：本项目采用预约制,看房需提前预约，避免跑空，感谢您的配合！
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售楼处电话:400-8239-396✅（一对一热情服务）来电可享受优惠
楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴
售楼处电话丨售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息！！！
温馨提示：看房需提前预约，感谢您的配合
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