关于买房贷款，其实还有不少“秘密”。申请贷款时，总觉得在贷款额度、利率及放款时间方面，有那么些不如意的事情，其实，银行贷款有很多“”潜规则“”。
1、提前还款要交“罚金”
房贷属于风险不高的优质贷款，而且贷款初期是利息最多的时候，银行方面出于经营利益的需求不支持提前还贷，所以银行会在借款合同中对提前还贷的金额和次数做一定限制。
从合同角度来说，合同约定了还款时间、还款额度，提出提前还款，也可认为违反了合同，所以需要支付一定的违约金。
2、不同的还款方式，支付的总金额差别巨大
最常见的还款方式有等额本息和等额本金两种，最终算下来所支付的利息差可以高达到几十万。但是一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言会省不少的利息，所以银行的利益就会相应减少，但是对于经济情况紧张的购房者来说，等额本息的还款压力更小。
3、自动还款的最后还款时间会提前
自动扣款时间往往会早一些。如果是通过ATM或柜台办理还款，那么划账结算的最后是当天24点，但若是联自动还款的话，由于系统结算的要求，往往在最后还款日的下午就划账。
4、贷款利率高者得房贷
在贷款额度紧张时，个别银行为了保证自己的收益，在贷款发放时，有限的额度往往优先满足贷款利率高的申请。
5、银行“嫌弃”组合贷款
办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。
再从风险的角度看，比如公积金管理中心委托对接的A银行发放贷款，借款人需要将房屋抵押给A银行，如果购房者同时向另外一家B银行申请商业贷款，那么已经抵押给A银行的房子是不能再次抵押给B银行的，无法获得抵押权的B银行为了避免风险，只能拒绝组合贷款。
但是，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。
6、已婚更易获批
金融机构贷款虽然对申贷人的婚姻状况不做规定，但事实上，同等条件下，已婚人士的打分会高于单身人士，申请贷款也更易获批。
原因一是，已婚人士组建家庭以后，会更有责任感，无论是还款积极程度还是贷款使用用途上，都更令银行放心；原因二是，相比单身，已婚家庭的还款能力更强，还款逾期的可能性就更低。
7、得到家庭成员支持的更易获批
除了婚姻，很多人其实还忽略了家庭成员的支持。如果你的贷款获得父母或妻子的支持，那么你的贷款申请将更能使信贷经理信服。反之，如果有人反对，信贷人员会怀疑你的贷款初衷。
8、还款良好的二次申贷者更易获批
首次贷款按期归还，从未逾期，那么再次贷款时更容易获批，而且有时还能拿到更低的贷款利率。
原因就是，上一次良好的还款记录有助于你的信用加分，银行会认为你是一个诚实可靠的优质客户，相应也会给出高额度、低利率的奖励。
在买房办理贷款的时候，可以注意问下销售人员，与开发商合作银行的贷款情况。开发商与银行有合作的话，一般商业贷款都会比较顺利的批下来，而且很多开发商也会帮助办理贷款。
