中信城开红树湾售楼处：400 831 7313【已认证】
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中信城开•红树湾
基础资料
🔻开发商：/佳兆业/深圳市航运集团有限公司/中信
🔻地址： 深圳市福田区红树林公园东侧 红花道与香樟道交汇处
🔻占地面积：0.94万㎡
🔻总建面：6.66万㎡
🔻产权：70年(19-89年)
🔻总户数：397套（安居房24户）
🔻面积：59-78-143-233㎡1-5房
🔻车位比：340个 1:0.85
🔻梯户比：两梯两户/两梯三户/H座2梯6户
🔻价格：单价9-12.6万
🔻交楼标准：精装
🔻物业公司：佳兆业美好集团旗下深圳市航总物业管理有限公司
🔻物业管理费：7.8元/㎡
🔻容积率：4.7
🔻绿化：40%
🔻交楼时间：现楼
🔻建筑类型：住宅
🔻层高：3米
🔻使用率：71-73%
🔻楼层高：15层
🔻栋数：2栋10座
🔻水电：民水民电
🔻学校：福苑小学，福田外国语南校区，福田第八幼儿园
🔻在售总价：单价8.2-12万
94-103㎡2房1卫820-900万单价：8.2-10万
104-119㎡3房2卫870-1400万 单价7.9-12万
134-142㎡4房2卫1600-1800万 单价11-12万
207-233㎡5+1房5卫3160-3760万 单价15-16万（4套顶复）
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平面•户型图
项目东侧是住宅红树福苑等、西侧是红树林生态公园，无遮挡的一线景观；南侧是保税区工业用地，内有CASIO、飞利浦、信息科技中心等，楼层低矮；北侧是福田区供电站用地，目前无遮挡。
因为项目限高50m，且地块较小，而容积率4.74，为了做足容积率，每户进深较大（通俗说就是每个户型都很长），楼间距小，最小楼间距13.46m，中间楼间距18m左右，遮挡和对视都比较严重。
59㎡ 1房2厅1卫
（4）A/F/H/I/J座 75-79㎡ 两房两厅一卫 共6个
①I02户型79㎡，与F02户型75㎡布局类似，且都是两梯三户；面积差4㎡，主要在开间上，79㎡整体多了50cm。我们以79㎡的户型做一个分析。
户型优点：
——4开间面朝南向，但有2开间会受到一点遮挡
——预留了单独的冰箱位和餐边柜位置，放大厨房收纳空间
——双阳台，厨房带生活阳台
户型缺点：
——餐厅对主卧门，私密性差
——厨房操作台面小，不过可以用生活阳台进行扩展
——客餐厅是错厅的设计，存在一些面积浪费
②同是77㎡的两房：H-06和H-04。在同一个单元里，面积一样，但户型差别很大，整体上看，H-06的户型优于H-04户型。
H-06户型：有独立玄关、2.5个开间面、卫生间干湿分离、次卧还带小阳台；但是厨房不规则，操作台面比较小，阳台也比较小，卫生间开门对着主卧。
H-04户型：狭长型户型，只有一个开间面，因为户型狭长导致走道空间浪费，但好处是两个卧室相对独立；客餐厅面积都比较小，但阳台很大，只是这个大阳台景观一般，有点浪费的感觉。
③76/79㎡两个户型
A-02 76㎡户型：T2布局，是整个小区最方正，朝向最好的户型。户型有三开间面都朝东南向，且阳台拉通了客厅和卧室，阳台很大；两个卧室的面积都相对宽松，卫生间做了干湿分离；缺点是客厅面积比较小，厨房不规则，导致转角出的操作台面使用效率不高；
J-03 79㎡户型：T3布局，主朝向朝西偏北，但这个户型有180°双面采光；
这个户型是一个小横厅的设计，在视觉上会显得客餐厅比较大，增加了采光面，两个卧室相对宽松，卫生间做了干湿分离，但是卫生间的门对卧室影响隐私性。
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学习时间
一季度新建商品房销售面积、金额延续低位，绝对量基本与去年12月持平，4月环比大幅回落后，5月因政策利好持续发酵，市场延续若修复：5月新建商品房销售面积为7390万平方米，销售金额为7598亿元，环比涨幅均在10%以上，同比降幅分别较上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。
二季度因地方利好政策频频对短期楼市起到了很好的提振作用。先是会议定调房地产工作，研究消化存量住房和优化增量住房的政策，而后517新政首付比、房贷利率、公积金利率等三大信贷政策调整，央行3000亿再贷款支持政府收储，自然资源部支持地方回收存量闲置土地等；地方省市宽松政策再度加码，沪深限购松绑，杭镐全面取消。短期内居民购房信心略有修复，从CRIC监测数据来看，部分重点二三线成交率先复苏，杭津青汉佛徐等二三线5月新房成交环比增幅均在20%以上。
开发区的贝肯山，现房在售，位于滨城的核心区域——开发区二大街。该项目5月成交148套，目前在售4号地橡实园，主销建面约270-310㎡的联排别墅。
新房成交总结下来，发现，“一增一减”。
增的是学区刚需置业需求，减的则是新天津人落户。
学区置业，主要是在强效的学区房政策引导下，学区刚需置业需求明显增长。
以5月份南开、河西的入学新政为例，新政前后相关区域的成交量均有明显的增长。
外地落户置业方面，对比一些外地人集中板块的新房项目成交情况，便能看出，需求有一定回落。
再来看看二手房方面。
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成交分布及成交结构
2024年1-5月二手房成交套数同比下降23%，成交均价同比下降10%，市六区份额减少5个百分点，远郊、滨海分别增长3个百分点和2个百分点。
对比面积段和居室情况，60㎡以下的一居产品占比最高，比去年同期下降4个百分点，90-180㎡各面积段三居产品成交占比均有小幅提升。
分片区的成交来看。
这类型的置业，多集中在远郊、环城及滨海的部分板块，这些区域的新房项目，总价相对较低，而落户客群置业的价格敏感度相对较高，低总价是首选。
远郊比较有代表性的项目如武清下朱庄的新城悦隽年华。下朱庄这个板块，近两年来的新房均价一直在走低，目前板块主销的就一个新城悦隽年华，套均价不到100万。
环城中，东丽金钟公路5个新盘在售，套均价基本都在150万上下，代表性项目金地万悦城，进入二季度以来降价跑量，连续三个月成交量走高，最新5月成交了50套，环比增加11%。
滨海新区则是以生态城和海洋高新区为主，是外地落户人群的集中地。
代表项目如海洋高新区的中梁公馆，距离高铁站滨海西站直线距离不到2公里，开车仅需8分钟左右，对外地客户来说高铁通勤很便捷，该项目的套均价135万。
