——观山海家园——
🏡在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢
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项目名为观山海家园，距离5号线荔湾站约700米，步行10分钟，背靠大南山，与赤湾一山之隔，整个片区来说，偏居住为主，比较纯粹和清净，居家舒适度不错。
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观山海家园备案均价8.49万/㎡，110㎡备案单价7.1-9.5万/㎡，总价789-1007万，115㎡备案单价7.6-9.5万/㎡，总价888万-1106万！
繁华前海里 悠然见南山
容积率仅2.75，17-25层低密度小高层
纯住宅社区，没有回迁房，没有保障房
使用率高，约95%使用率，车位超过1:1
【罕见】前海难得低密，改善首选观山海
【山居】大南山一线山景，270°三面环山
【纯粹】约10万㎡纯粹社区 无人才保障房
【美学】星级酒店式度假社区
项目基本信息
开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）
总占地面积：约4.24万㎡
总建筑面积：约16.3万㎡
容积率：2.65
产权年限：2023.5-2093.5年（70年）
总户数：870户
总栋数及楼高：10栋，17-25F
梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户
层高：1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米
停车位：987个
车位占比：1:1.34
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【小区内部示意图】
建筑布局：点板结合，美学天际线
限高80米：层高17-25层
点板结合布局：2栋板楼+8栋塔楼
顺应山体走势，高低错落的美学天际线
度假园林：回到家，一秒切换度假模式
酒店式落客大堂
轻奢水院+风雨连廊
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近10米水庭院瀑布
🔘儿童乐园
🔘五大森系活力花园
归家台地花园、堂前休闲花园、山野风情花园、康体花园、颐养林荫花园
🏆社区配套：全生命周期社区
🔘社区商业：项目自带约 6000㎡商业
🔘公交首末站：约3200㎡
🔘社康中心：约1400㎡
🔘老年人日间照料中心：约1500㎡
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【项目配套】
在区位上，项目毗邻大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区；附近有妈湾在售的万科瑧湾悦价格在10.5万，以及今年妈湾新入市的前海招商臻玺价格在10万出头。
🛒双湾C位繁华商业圈
约 1 公里附近前海印里、世茂前海商圈
约 5公里附近山姆会员店、万象前海、卓悦 Intown、海上世界、K11 艺术购物中心、太子湾花园城 villa
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交通：（地铁/陆路）
项目距离5号线地铁荔湾站约750米，毗邻月亮湾大道、兴海大道两条主干道，快速抵达沿江高速、深中通道（已开通）、深珠通道（规划中），畅游大湾区。深圳宝安国际机场、太子湾邮轮母港，通达全城
建面约138㎡4房2卫
位于社区最靠中间的位置，比较安静，南北通透。
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建面约95㎡3房2卫
该户型为西南向看海或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。
建面约108-110㎡4房2卫
该户型为西南向或东南向，南北通透，动静分区合理。
建面约115㎡4房2卫
东南或西南朝向，有3种户型格局，整体差异不大，阳台也都非常宽敞。
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2024年11月，深圳新房网签9755套，二手房网签7356套，住宅总网签量17111套。
2024年12月，深圳新房网签8716套，二手房网签8516套，住宅总网签量17232套。
从数据来看，这个月新房网签环比11月份下浮了10.66%，二手房网签上浮了11.57%，整体来看总网签量环比增加了121套，深圳已经连续3个月网签销量破1.7万套。
截止2024年12月31日，深圳目前在售的新盘总入市超15.5万套，截止目前为止去化高达10.66万套，整体去化率达到了68.38%，预售+现售房源还有约4.8万套房源在售。
核心观点：
一、12月市场数据
1、一手住宅：12月一手住宅预售网签量6769套，环比下降16.2%，但仍处相对高位
2、二手住宅：三连涨，12月二手房录得量9115套，环比上涨3.9%，创年内新高，且连续3个月超8000套
3、看房量：12月一二手看房量环比下降9%，但仍维持在高位
4、看房成交率：12月一二手看房成交率均小幅下滑，但仍高于新政前，12月一手看房成交率为6.15%，相较11月下滑0.25个百分点，二手看房成交率为4.9%，相较11月下滑0.6个百分点
5、成交价：12月由于刚需成交占比提升带动成交均价小幅下滑，12月二手住宅成交均价为6.33万元/㎡，环比下降3%，但仍高于新政前
6、客户需求：年底刚需置业加速，300万以下房源成交占比提升明显，上涨3.1个百分点
7、业主心态：年底挂牌放缓，12月底在售二手挂牌房源量为6.73万套，相较11月底减少1283套；急卖业主增多，议价空间有所提升，最新议价空间为9.08%，相较11月提升0.93个百分点，对购房者是捡漏抄底好时机
二、2024年度核心数据
1、2024年政策回顾：频率高、力度大，止跌回稳方向明确
2、近五年深圳一手住宅成交走势：2024年深圳一手住宅预售网签量37972套，同比上涨20%
3、近五年深圳一手住宅库存变化：2024年底深圳一手住宅库存量为398.9万㎡，相较2023年大幅减少119万方，去化周期缩短至9.3个月
4、近五年深圳二手住宅成交走势：2024年深圳二手房录得量66880套，同比上涨57%；二手住宅网签备案量54487套，同比上涨66%，止跌回稳态势明显
5、近五年一二手住宅成交占比：2024年深圳一手住宅成交占比41%，二手成交占比59%，二手成交占比进一步提升
三、总结建议
1、2024年是政策大年，政策带动下，2024年深圳一手住宅预售网签量+二手住宅网签量合计92459套，同比大涨44%，止跌回稳态势明显。
2、2025年方向已经明确，止跌回稳是必然趋势，中央经济工作会议14年来首提货币宽松政策，后续还会降准降息，中央财办提到有直接带动作用的政策要尽快落地，进一步稳股市、稳楼市。
3、深圳经济、人口基本面好，购房需求和购买力长期存在，随着市场回暖，需求也将逐步释放，对于有购房需求的，可以去焦虑买幸福，早买早享受！
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