大家顾问
武汉楼市本土中介九连冠
中国房地产百强服务商
小编通过对近期论坛、企业公告、个人专访等资料进行整理，集中筛选出房地产企业/个人，专家机构等对2019年市场的预判内容。
以下资料源自公开渠道，仅供大家交流学习。
碧桂园
2019年的市场会比2018年差，但有信心实现更好的业绩
2019年市场会比2018年差，但已做好调整的准备。有信心在2019年实现比2018年更好的业绩，坚定地看好中国房地产市场
未来十年，房地产将链接居住、社区需求，更好地满足社会价值。如碧桂园打造的机器人餐厅、刚刚开业的社区妇幼保健中心等等，出发点都在于为业主提供增值服务。未来十年，碧桂园将会是一家服务社区、服务社会的高科技企业
万科董事会主席 郁亮
对于房地产行业的基本判断
租售并举是长期基调
全国范围内住房全面短缺时代基本结束
城市化进程阶段已变，之前是大家从农村往城市跑，而今天是都市圈化，这里面都有机会，不应只寄希望于政策放松
稳住基本盘，在白银时代胜出
房地产行业不可能恢复过去的增长速度，越大的企业越需要忧患意识
未来有可能会做完全不相干的东西，但目前不会。围绕主业做多元化，提出口号“稳住基本盘”，即开发业务。每个业务都有基本盘，比如物业，基本盘是住宅小区的管理问题，只要业务有竞争优势，就可以做下去
争冠军的心要有，只不过不是规模大才是冠军，这是一个系列赛，在白银时代胜出是最终的目标
中国恒大
恒大研究院：因城施策，强者恒强
房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力
2019年房地产政策坚持因城施策，夯实城市主题责任，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标
强者恒强，集中度继续提升
2019年的合约销售目标为6000亿元人民币
2018年全年的合约销售金额约为5513.4亿元人民币，2018年12月31日，集团现金余额约为2012.4亿元人民币。此数据还有待最终的财务审计确认。2019年的合约销售目标为6000亿元人民币
绿地集团执行总裁 耿靖
整体宏观经济基本保持平稳运行
对于2019年，市场同样需要增强忧患意识，应当避免盲目乐观，要有打持久战的思想准备
预计2019年中国整体宏观经济基本保持平稳运行，国内经济继续平稳探底，全年GDP增速将保持在6.5%左右。中央高层对经济增长放缓的容忍度在进一步提高，健康的6%好过不健康的7%，只要经济不出现剧烈波动，不会出现超预期的宏观政策调整
货币政策将从“稳健中性”向“稳健”转型
2019年的货币政策将从“稳健中性”向“稳健”转型，预计更多依赖价格型工具
预计明年仍将会有2-3次降准，但难有“大放水”式的全面降息，除非经济出现严重下行
产业政策将是“扩大开放，稳中谋变”
预计未来中国将迎来新一轮的开放政策，主要集中在制造、金融、生活性服务业等领域
房住不炒，因城施策，长期调控，定向宽松
2019年房地产政策的原则可以归纳为“房住不炒，因城施策，长期调控，定向宽松”
中央将坚持房地产调控，一些地方可能因地制宜放松管控，但“暴涨或暴跌都不是中央希望看到的”
新城控股副总裁 欧阳捷
楼市正在进入“横盘时代”
基于国家宏观调控逻辑，预判未来房地产市场将是“大稳小乱”、零增长区间的横盘时代。市场成交量基本恒定，不会再大起大落，房价也会基本横盘，不会大涨大跌
在横盘时代，投机客退场、投资客谨慎、首置改善的自住客登堂已是大势所趋。这部分客群的关注点更多在于住房的长期价值，其中包括物业升值与租赁回报
企业不应以降低品质、减少配置、取消功能来挽回一些利润，因为这样做的结果是损失了企业好不容易建立起来的品质形象与品牌价值
需要项目公司精准抓住客户需求，特别是在客户价值敏感点上做足功课，在观感质量上严格把关，虽然成本增加不多，却可以在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出
策略应保守；对负债不过度排斥
在不可预期的不稳定市场中，相对保守的策略是更有效的。房企整体发展速度会减缓，预计明年TOP20房企整体平均增速将降至30%左右
对负债也不应过度排斥。在可预期的市场中，企业负债率略高并无大碍，只要现金流能够覆盖经营成本、还本付息，企业就没有问题
龙湖集团
持谨慎乐观态度，坚持有质量的回款
2019年不确定性大，坚持有质量的回款
近期融资方面有所放松，但什么时候会流向房地产还不知道；政府方面也出现变化，但还需要更多的观察，对于2019年持谨慎乐观态度
2019年房地产行业城市分化会更加明显，不同城市会有不同的窗口期出现，但时间并不统一且难以判断
2019年投资会以稳健为主，依然继续深耕一二线城市，但一些依托于城市群周边的三线城市也会进行研究
天街产品早日落地广州，商业业务目标做到行业中规模前五，影响力前三
华夏幸福
投资相对谨慎
计划2019年上半年度购买经营性用地预计额度200亿元
吴中兵曾强调，华夏幸福对于土地储备的依赖度并没有那么强，并不会为了拿地而拿地，房地产业务只是产业新城的一部分
阳光城集团执行董事长兼总裁 朱荣斌
2019年作为品质提升年
2019年将是挑战与机遇并存的一年。国内地产调控进入深水期，我们面对的行业形势将更加复杂多变
在后千亿时代，要做到更大更强，必须稳扎稳打，强身健体。品质战略和人才战略是阳光城集团打造百年老店、实现基业长青的长期工程
旭辉集团董事长 林中
对未来的预测很重要，但企业更重要的是提升对环境的灵敏性应对，即应对重于预测
2019年：稳
稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、开发企业稳增长、稳预期、稳政策
2020年：转
政策转松、市场转暖、供需结构会转好、高增长转为高质量、房企转型制造服务业、盈利转平、需求转品质改善
2020年：启
2021年之后，中国房地产将迎来一个新的周期开启。未来政策不可能让新周期进入一个“高振幅”的增长，未来2021年后的新周期整体将是一个“平稳增长”的态势
金地集团
预计2019年房地产还将处在温和调整期
市场交易量还会进一步调整，呈现出以自住型需求为主的理性市场，投机占比很高的市场会面临较大压力
会坚持对房地产的长期信心，继续深耕广拓，把握“房住不炒”总基调，根据产业和人口真实需求，完善市场布局，提升经营能力增效益
一二线城市趋于稳定，三四线城市压力会比较大
投资方面对于各个区域都会关注，但关注的侧重点会有所差别
在拿地方面，一方面会重点关注市场容量大、市场饱和度相对低、市场发展有潜力的区域和城市。但这些城市总体表现为土地市场热度高，目前公开市场土地获取难度较大，主要通过多参加寻找土地供应阶段性增加后的个案机会，以及通过旧改、收购、合作等多渠道获取项目；另一方面，对于库存较大、市场相对弱的区域和城市，则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会
绿城中国
2019年目标2000亿
不排除通过收并购这样的办法进行规模上的提升
坚持追求品质和利润的平衡
中南置地首席战略官 王亚军
聚焦一二线都市圈
未来的房地产应该是一门“类金融+创意+精细化运营”的生意
聚焦一二线都市圈，以及具有产业支撑的内生三线、轨交节点城市及板块
通过住宅地产、商业酒店双航道发力，向中国企业500强前100名、世界企业500强的战略目标迈进
富力地产集团董事长 李思廉
相信近年内房价始终保持平稳
对房地产未来和调控相对乐观，预计2019年楼市会平稳发展
预计一季度房价或回落，年底会上涨，因此，一季度是买房的好时机
短期内国家政策方向相当明确，相信近年内房价始终保持平稳。但不同房企的投入、装修、物管、智能化等水平有所区别，好房子上涨一点是正常的
中国金茂
市场“平和”
中央对楼市的调控稳字当头，稳不仅是在价上面会保持一定的稳定，不会大起大落，同时在量上也会有一定的稳定性
预计2019年市场的情况会更严峻一点，但是政策会更好一点，所以两个一叠加，会比较平和
依旧会加速发展
有货值的准备
销售能力、销售策略的准备，基本上还是以一线和热点二线城市为主；今年新进入热点三线城市的一些市场窗口期
高度重视销售回款比例
立足自身央企背景，打造多元化融资渠道，进一步降低融资成本
继续保持并提升自身的信用评级，藉此降低融资成本
合景泰富地产董事局主席 孔健岷
积极拥抱技术，创造出终端服务平台
新经济是原有经济基础上的升级，用大数据的模式了解个人消费和爱好，以线下体验的方式，重新定义销售模式，这就是新业态、新零售、新产品。类比到地产行业，应该转而拥抱技术，通过大数据了解住户，围绕衣食住行，创造出终端服务平台
当代置业副总裁 孙帆
从高速到高质量的过渡期，要转变地产商的角色
从高速到高质量的过渡期，每一个地产商都需要转变自身角色，在美好生活的指导方向下， 助力城市更新
三个城市场景升级：混合社区升级城市规划；净零能耗升级城市环境；全生命周期城市生活
仁恒置地集团董事局主席兼总裁 钟声坚
仁恒应对市场及影响市场的两大核心能力
保护好自身的财务，一旦市场变化的时候，能够从容地走过来
做好产品，使喜欢仁恒产品的人越来越多
星河湾集团董事长 黄文仔
2019年房价平稳，2020年或将上涨
市场化在长效机制中不可或缺。过度限价，可能影响地方税收
预测，2019年全年房价较为平稳，价格上涨或将到2020年
浩创集团副总裁 徐言
对百亿房企来说，周期不重要，更重要的是持续扩大规模，这个是不会改变的
香港财政司司长 陈茂波
没有计划放松房地产管制措施
2019年，香港政府没有计划放松房地产管制措施，但有意愿为有能力购房但首付不足的市民寻求解决方案
如是金融研究院院长 管清友
房地产企业向综合化运营转型的态势
长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会，但也不能否认在短期内面临巨大的压力，未来房地产行业会进入一个集中度提高、杠杆率下降、房地产企业向综合化运营转型的态势
可能有白银二十年。未来还有机会，但房地产行业会被“重构”，会出现从总量扩张到存量优化的结构分化，从同涨同跌到有涨有跌的区域分化，从规模扩张到品质为王的房企分化
中国人民银行参事 盛松成
平稳态势将会延续多年；警惕三四线楼市风险
预计未来十年甚至十五年，中国房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹，而是总体平稳，这种平稳趋势将会延续多年
要警惕三四线楼市风险。当对一线城市进行严格调控时，大量资金就会流向三四线城市。但人口向大城市集中，是任何体制下，任何人都解决不了的一个问题
国家住建部原副部长 姚兵
坚持“房住不炒”，坚持绿色科技创新
要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
房地产企业和企业家，要坚持新时代的绿色科技创新发展的房地产新业态
奥陆资本董事总经理 施养权
天不会塌下来，可日子难熬
国内经济将面临 20 多年来较大的挑战，经济动力下滑，富裕 /中产阶层信心减弱，创富点越来越小
地产怕的不是调控，而需求的萎缩 /预期的改变-2019全国销售面积跌幅有机会到双位数（约 10%）
房价整体小幅松动， 按城市分化，可政府不允许雪崩
三四线市场（大都会圈外）快速转冷 /二线城市有机会
整体融资成本飙升，高负债者利息成本增加；龙头销售仍有增长，可蕴含利润雪崩（土地成本、城市布局，财务负担决定胜负）
19年面临挑战的几个主要原因
棚改货币化比例和总量下滑，会影响这些城市的购置需求
宏观因素不确定性(利率，汇率，流动性，国内债市等)影响开发商减少买地，进而影响接下来的供应和成交
2018/19 公募高息债到期高峰带来的再融资压力和成本上升，及行业加速整合
更多融资转投私募融资市场如高息债，可转债和夹层债等，同时也更多特殊情况项目，如不良资产融资
跟过去几个下滑调控的周期不同，这次就算政府有所松动，也不会敲锣敲鼓宣布，中央既定大方向，地方政府可以有一定自主权松动一些政策，力度不够也会影响投资信心
19年房地产市场判断
土地投资窗口在上半年，股票投资窗口在下半年
行业大整合加速，行业开始进入寡头时代
大都会区域崛起，这些地方聚集产业，创造大量财富
住房制度改革和长效机制建设，我们对政府调控或者管理整个行业的能力是比较有信心的，对投资者来讲这个好处就是往后对房地产的干扰会越来越低
房地产巨大的生态圈逐步形成，利用地产开发庞大的现金流和资源，发展以生活服务为主的业务，以“服务、增值、轻资产”为盈利模式，而不是资产价格升值、政策支持
商业价值腾飞，资产证券化加快推进
房地产金融、基金会快速崛起
弯道超车时代结束，进入商业模式优化时代
投资者的口味的变化：从土储为王（地价升值），转向销售为王（市场整合期），再到平衡为王（整合大致完毕，进入存量时期，是商业模式优化时代）
商业模式及潜在发展方向：房屋建筑商（如碧桂园、融创、中海、保利等）；房地产综合集团（如万科、华润、龙湖、新城等）；多元化综合集团（如恒大，绿地等）
阳光资管首席战略官 邱晓华
房地产市场平稳增长期延续
2019年中国经济在外部挑战下，进一步受到下行压力。由于有内部政策的促进，可能形成一定的对冲力量。估计2019年上半年经济面临较大压力，下半年逐步企稳，全年保持6.2%的增长速度
房地产领域，2019年房地产政策环境或呈现出“不变中有变化”、“紧中有松”的特点。调控总方向仍坚持平稳健康发展，坚持“房住不炒”，但调控内涵正在发生改变
中国房地产的爆发式增长期已经结束，但平稳增长期还会进一步延续。城镇化、工业化、住房改善需求，能够支撑中国房地产平稳增长
区域市场持续分化，三要素左右市场发展前景
不同区域的房地产市场走向进一步分化。人口的流动和集聚、区域经济活力、生态环境的改善，是左右房地产发展前景的三个要素。凡是具备这三个要素的地方，房地产发展依然值得看好
东方证券地产及中小市值团队负责人|地产行业首席分析师 竺劲
城市分化、因城施策、政策可能定点放松
宽财政中性货币托底经济，政策组合相对友好
城市间分化加剧，调控政策维持因城施策；2019年如果政策有缓和，可能定点放松部分城市，人才政策和取消现价、放松限购都有可能
两个维度重新审视开发商：城市布局与资本效率
三好城市将成中国房地产市场的引擎（三好城市三个维度：经济实力；公共资源与产业资源；人口与需求）
在遏制房价上涨的新时代，行业的利润率承压已经无法避免，苦练内功、精细化管理成为房企提高自身竞争力的重要法门
华泰证券固收首席分析师|董事总经理 张继强
2019年地产投资的节奏预计是，以政策拐点为界，先下后上
考虑到三四线城市大部分新建项目都是在过去几年完成的、开发商现金流状况恶化并且融资条件收紧、土地销量近期大幅下滑，以及政策放松幅度的局限性，预计全年地产投资增速落在5%-6%区间范围内
一城一策；目前救头部企业，融资渠道放松就差临门一脚
大水漫灌式刺激概率很小，但可能因城施策放开合理居住性住房需求。2019年一季度末或二季度初，地产调控政策出现“一城一策”集中松动的可能性较大
融资难和融资贵，目前救头部企业，融资渠道放松就差临门一脚
2019年预计“开工回落，竣工走高”，投资仍有托底
亿翰智库董事长 陈啸天
外部风险的核心，决定战略打法的核心
大型房企面临系统性风险
中型房企面临经营性风险
小型房企面临资源性风险
面临一样的风险，企业制胜关键在于“回归核心”
回到每个企业自身，你的核心优势就是围绕基本点展开的一整套要素组合，即构建属于企业的自我语言体系；围绕核心合理进入相邻领域是一种进攻性策略，同时也是一种防守性策略
继千亿企业之后， “千亿区域”成为房企竞争的新战场
部分大区域的销售规模，已大于中小企业，需要完成三级架构与职能下放，为区域的“企业化”创造条件
华北区域发展的“南望”之年
北面市场化因素减弱，南面市场需求大消耗，成就黄河文化带
亿翰智库华北区域总经理 张化东
2019年刚需刚改需求主导市场
需求具有轮动性效应，2019年刚需刚改需求主导市场
市场走势由刚需刚改主导，各能级城市节奏分化，预计2019年土地市场走势前低中平后翘尾，关注年初年尾拿地机会
京津冀城市群市场较先开始调整，呈现早周期特征，“南望”之年，京津冀城市群+黄河文化带，北方区域大有机会
如何定义房企的2019年？
战略之年：行业周期在变，企业内生性增长不变
策略之年：投融销统筹管理赢市场
产品之年：企业更加注重挖掘客户需求，关注产品升级
创新之年：回归核心，从核心扩张
财经作家 吴晓波
关注1季度的政策波动
2019年，房地产行业仍然非常纠结，大规模人民币增发和居民消费的恐慌，不动产仍然是一个巨大的承载物
从2019年一季度开始，房地产政策的波动会成为我们观察2019年产业和宏观经济的重要指标
上半年大概率现金为王
来源：楼市刚发声。
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