保利地产界定当下楼市：既非"白银"，也非"存量"
文\潘永堂
人类对于宏大叙事永远有着无可救药的痴迷。体现到房地产行业上，便是动辄喜欢定义“时代”。譬如，最近几年大行其道的“白银时代”、“存量房时代”等等。
既然我们都不能免俗，至少要在表达上力求准确。所有人都想弄清楚的终极问题是：
当下的中国楼市，到底处于什么时代？
作为年销售额超过3000亿的龙头房企，保利在较新发布的行业白皮书里给出了这样的答案：
1、我们正处于“行业总量峰值时代”，是规模的“高位区间”，但并非“顶点/拐点”。“拐点论”“白银时代”等说法可能对行业发展的理解过于悲观了。
2、要辨证看待存量时代，并非所有城市都能够最终进入存量时代。
对于排名前列点，昨天有文章专门讨论了，我就暂时不参与了。今天重点说说第二点，我们真的进入存量房时代了吗？
01
还是先拿国际经验说事。
当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1时，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，则宣告着基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
具体到中国来看：
1、数据显示，2016年全国二手房交易规模占到住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%。
2、而根据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，这就是说我们离存量时代越来越近，而房地产的下半场也将是存量房的市场。
然而，我们现在是否就能够下结论，中国楼市已经进入了存量房时代？
答案是不能。
02
被很多人选择性忽略的事实是，现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数。
先上保利白皮书的结论：
由于各城市房地产所处的发展阶段不同，进入存量时代的时点也将存在差异，更重要的是，并非所有城市都能够最终进入存量时代。
为什么这么认为？
保利白皮书给出的理由是：存量时代崛起的首要条件在于增量市场的供求缺口矛盾，也就是可开发资源约束下的新房供给不足与需求持续增长之间的矛盾。
换句话说，供需矛盾是城市房地产发展由增量向存量市场转变的核心内在驱动力。
你可以发现，已经或正在进入存量时代的这些城市，无一例外都是购房需求持续旺盛，而新房供应受土地开发强度等因素限制。
我以深圳为例，分析给你看。
1、深圳的购房需求有多强烈？
深圳实际管理的2000多万人口中，80%通过租赁居住。
2、他们为什么不买房呢？
截至1月底，深圳全市商品住宅库存面积仅有290.1万平方米、29389套，环比下降了14.3%。
3、深圳的房子都去哪了？
深圳住宅房源供应2015年达到峰值6万多套后一路减少，2016年38321套，2017年33707套，供应与成交均创下10年来新低。
2017年深圳共有99个项目获得预售许可证，共计61196套房源入市，但其中商业的项目就接近一半。
4、为什么不多建点新房？
没地！深圳2017年仅推出4宗自持租赁住房用地，2018年排出的第1宗宅地还附加了“5年限售”的条件。
上述现状导致的结果就是：
2017年深圳二手商品房成交73830套，虽然成交量同比2016年下滑三成多，但仍然是新房成交量的2.4倍！
根据上面的分析，我们可以下结论说，深圳确确实实进入了存量时代。
03
那么其他城市呢？
数据显示，2017年有24城二手房交易超越新房，较2016年明显增加，其中包含成都、石家庄等二线，常州、中山、无锡等三线城市。
难道这些城市都进入了存量时代？
非也！
保利白皮书给出的结论是，特殊市场环境造就的这些城市“二手>新房”，很可能仅仅是一种阶段性发展现象，原因更多是一二手市场面临的行业调控强度差异导致。这些城市新房与二手之间的实质性规模颠覆，仍有待时间的检验。
以成都为例，2015年新房成交量大于二手房，2016年略低于二手房，丝毫看不出进入存量时代的迹象。
但到了2017，年成都针对新房市场开展了限购、限预售等等调控，导致新房成交腰斩。而未收到调控波及的二手房市场，成交降幅仅为25%，排名前列次出现了二手房成交量远大于一手房的情况。
这让很多人兴奋不已，成都也进入了存量时代！
但是你要知道，一旦调控撒手，新房成交量上涨，结论可能就大不相同了。
数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理
因此，不要随便说“存量时代”，你以为的存量时代，可能是假的！
04
那么，如何准确的说明和理解“存量房时代”这几个字，保利白皮书的几个观点可以给你参考：
京沪深厦是典型的存量时代城市，二手房/新房交易量比值虽有波动，但已连续多年远高于100%，存量房交易已成为特别的主导，这已是不可逆的发展结果。
广州、南京等部分城市，近年存量房市场确有加速发展趋势，但新房交易仍然举足轻重，现阶段并不足以判定为已进入实质性的存量时代。
至于其他大多数弱二线、三四线城市，存量时代在当下更是无从谈起。
数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理
最后告诉你一个秘密，一般人我不告诉他。判断一个城市是否进入存量时代，除了看成交数据，还有一个更为直观的依据。
根据保利白皮书的研究，对于已经进入存量时代的城市来说，最典型的特征便是是身处其中的开发商开始谋求发展模式的转变。
率先进入存量时代的城市，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦随之而变，品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：
1、外拓周边市场
2、叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务。
