导语： 回顾国内近期的宏观经济形势，虽然学界还在就是否存在“新周期”论战不休。但如果将视角聚焦于地产行业这一细分领域下，新周期的到来显然毋庸置疑。当调控的闸门持续紧掩，高位震荡已经成为当下中国一线城市地产市场的新常态，挑战与机遇并存的窗口再次打开。一言以蔽之，中小地产商的凛冬开始降临，持币入场者并购的盛宴就此展开，而以物业并购基金为代表的新投资机遇已经奏响一首冰与火之歌。
01
中小地产商的“凛冬”
“凛冬将至！”随着美剧《权力的游戏》第七季的上映，这句带有终极预言意味的经典对白再次成为剧迷们挂在嘴边的语句。而对于当下的国内房地产行业而言，在政策叠加效应下的新周期里，中小地产商的处境不啻于一场凛冬。
房地产行业是资金密集型行业，房企土地购置、建设开发过程中需要大量的资金投入，随着房地产行业进入白银时代，行业竞争日趋加剧、土地价格高攀。融资成为了各大房地产企业发展的核心问题。
对于流动资金需求较大的房地产行业，其本身就属于高杆杠行业，现在政策对房地产企业贷款管控，无疑就是在强制降低杠杆率，减少银行对地产行业的输血，造成行业性的贫血发生。
对于身体来说，缺血性的贫血，自然会对身体各机能造成损害，最终引发整个身体的不良反应。
对于本身资金流就不宽裕的中小房企来说，杠杆率的降低要求其必须通过缩短资金周转周期，加快资金使用频率等措施，弥补杠杆降低带来的资金紧张。在供给侧和需求侧全部被限制的背景下，中小开发商进入寒冬已经成为现实。没有经济实力的中小房企，必将会被房产大鳄逐步兼并淘汰。即使手握优质土地储备的中小企业在特殊的大背景下也只能选择壮士断腕，忍痛打折变现离场，迎接寒冬的到来。
除了政策叠加的影响，另一方面，经过多年的发展之后，目前整个国内的房地产市场正逐渐朝寡头经济的方向发展。2016年，以万科为首的前十大千亿房企占据了整个市场18.3%左右的销售份额，而且市场占有度还在逐年递增中。而在同一年度首次跨入千亿市值的融创中国，其在2016年通过收并购等方式，以高性价比获取了诸多项目，2016年至今新增的土地储备中，2/3为收并购所得，大鱼吃小鱼的戏码接连上演。
02
持币者的“盛宴”
新周期下的市场情绪就是持币者和持筹者的博弈。而每一个新周期下的，都意味着并购高潮的来临。市场行情显示，中小地产商不得不拿出自己手中囤积的优质物业资源来置换资金，以避免资金链的断裂，从而熬过资本寒冬。而对于资金充裕的大地产商和以物业并购基金为代表的金融机构等“持币者”而言，物业并购的“盛宴”已经来临。
不管是被金融机构还是被其他大型房企收购，这都是中小型企业面临的一个问题。从A股上市房企来看，从2015年初到2016年11月中旬，已有27家房企发布重大资产重组，另外有93家进行增发的上市房企中，37家企业与收购资产有关。“在未来的地产格局中，80%的企业将面临低谷中的财务困境，其中约四成企业可以通过外部的股权或债权融资来化解危机，其余六成企业将被迫转让资产或股权，由此产生的行业整合机会将推动优势企业的增长。”清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出。
就房地产行业而言，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构，催生新格局。房地产业间的兼并重组也得到政策不断加码。年前的中央经济工作会议上提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。国家“十三五”规划纲要中也提出，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。
在国内当下的市场环境中，行业调整期间，那些高杠杆、高负债和高资金成本的房企将面临越来越高的债务兑付风险，如果销售回款不力，不少房企将不得不选择在产权市场转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目，而部分具有雄厚资金实力的标杆房企则会在这股并购潮中谋求逆势扩张，并将越来越多借助于并购型房地产基金。
03
物业并购基金有利于地产开发产业化推进
当下随着政策严控，银行贷款、信托等渠道短期内难以在地产并购市场上施展拳脚。而且传统融资渠道往往只有单一的融资功能，而并购基金则兼具融资和管理双重功能，拥有一定的优势。因此在地产并购周期中，物业并购基金的引入是一种必然。
自从2010年国家发布《国务院关于健康稳定发展房地产行业的通知》（简称：国十条）以来，开发商从银行导入开发贷款转向到了信托和私募基金。但是无论是房地产信托计划还是传统的地产私募基金基本都是从开发商拿地阶段开始介入，在之前十多年中国房地产高速发展，大举扩张，地产价格不断走高的前提下，给予开发商开发贷无可厚非，所以2010年也被誉为“中国房地产私募基金元年”。但是，如今地产行业整体已经进行了“高位震荡”模式，各类金融机构如果还依照之前的，在开发商拿地阶段便介入给予开发商开发贷，那么就会带来回款风险，这种主要集中在两三年后的楼盘去化阶段。但是在高位震荡的当下，很难通过当下的市场环境对未来三年后地产价格进行行情预判呢？在这种态势下，地产物业并购基金应运而起。
地产物业并购基金的投资逻辑与传统地产私募基金恰恰相反，并且在未来的十年中都大有可为。随着北上广深等一线城市的地产价格进入“后新高”时代，开发商去化速度放缓，土地供给和资金供给双向紧张，最终地产行业迎来了“相互挤兑”的白银时代。
这种“大鱼吃小鱼”食物链现象将最终导致地产行业集中度不断上升，带来更多重的资源“横向”整合机会。也就是说当下开启的地产并购盛宴，不仅仅是大型开发商对同行业小而精的小型房地产商进行纵向并购，也给很多私募基金公司等金融机构带来了横向分一杯羹的机会。
另外值得注意的是，在这场并购盛宴中，不仅仅是小型开发商持有不住手中的优质资产，就连中大型开发商在去库存和资金流紧张情况下，（有的大型上市地产开发商为了完成自己去库存指标，粉饰季报年报业绩）也会集中力量打包出售优质资产。而私募基金比起其他金融机构有足够的灵活性，这就给整个私募带来了地产并购的投向机会。
考虑到当前我国的房地产行业正处于洗牌周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出的现象屡见不鲜，而房地产业并购可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的房地产产业化推进。
