房价的本质:一系列未来有序回报的贴现值之和。
房价的三个组成部分:房屋租值+社会资源兑现+区域发展预期
房价拆分
房屋租值:居住功能+学区资源+医疗资源+幸福感
社会资源兑现:落户享受城市福利+工作机会增加+社交加分+大城市奇遇+商业服务价值。
区域发展预期:城市未来可分配资源的预期沉淀+先人一步占领核心区的机会成本
房价估值的计算公式
计算公式:
六个指标:
1、房屋价值(价值、估值)
2、房租
3、贴现率(无风险收益率,可简单参照余额宝年化回报率)
利率水平越低=房屋价值变大
利率水平越高=房屋价值变小
4、利润增长率(房租增长率,完全市场化)
5、社会资源属性兑现(既有社会资源和兑现中的资源)
6、区域发展预期(规划、预期)
区域发展预期直接体现在房价上,政策规划等公开信息一旦确认会直接落实在房价上,随着政策利好等落地,也就是社会资源属性兑现,房租上涨,随之,房价坐实。
房产投资
投资=投机+投资
任何类型的交易都是赌,交易双方的对赌,购房合同视为对赌协议。
中国楼市没有做空机制。
与天天喊着房价高的吃瓜群众毫无关系。
房价的其他部分
上面我们了解到,房价的三个组成部分:房屋租值+社会资源兑现+区域发展预期
实际生活中,原没有这么简单,但真理只在实践者手中,专家的言论听听就好,莫当真。
对投资者而言,房价还有其他两个部分,认知+技巧。
第四部分:认知
财富三元结构:在三元策略中,房产作为最末端但也是担当最重要的财富载体功能,你实业所赚的钱,股权所赚的钱,很大一部分都需要通过房产来储存,如此重要的一个环节,大部分人对此的知识却几乎为零。
对于绝大多数人来讲,房产投资效率可能决定的是你的阶层!通过有效技术操作,通过不断资产裂变、优化、租贷共振、可达到十几倍乃至几十倍的高效高速复合增长,和被动持有运气式的三五倍增长在如今反映的是阶层的差异。。
在黄金时代落幕,未来的白银时代,机会与风险并存,普涨时代已逝分化时代来临,作为大资金吨位级标的,房产的一次不当决策,都可能让你的阶级之路到头,让你的后代更加艰难,可谓一错毁三代!
第五部分:技巧
1、如何获得起步资金?
2、购房资格如何解决?
3、赠送的30平米露台应该溢价多少?
4、如何交易节省税费?
等等,房价的第四部分和第五部分,是以巧破力的范围,我们期望的是,买房子的时候多遇到“傻房东”,卖房子的时候呢,一定一定要挑选“傻客户”,越傻越好。
听上去有些不舒服,但事实既是如此。投资=对赌,谁会希望对手比自己聪明呢?
认知和技巧上的灵活运用,均可以放大投资收益。房屋这种特殊的投资产品,对一般老百姓而言都是大吨位投资,我们每天进步一点点,积少成多,财富自由、阶层跨越,并非触不可及。