当下的楼市，让很多人看不明白。为什么同样是一线城市，北京领跌，上深在“做俯卧撑”，但广州却依旧领涨？为什么同样是二线热点城市，合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了，而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初？就好像有一团云雾，笼罩在我们与楼市之间，让我们找不出其中的走势规律，摸不清未来房价的方向。如果你也有类似的感受，如果你也因为摸不清方向，而感到焦虑或迷茫，请认真看下面这段话。
当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的较大困境。
2018，注定是楼市新旧时代的分水岭
之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。一次在1998年，一次在2008年。
房地产的黄金10年（1998年-2007年）。1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。1998年到2007年的10年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。不论你处于几线城市，只要你在黄金10年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。
房地产的白银10年（2008年-2017年）2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银10年。解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。想想2008年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，而自2008年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。
然而，在房地产的白银10年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。白银10年比不上黄金10年，未来10年的房价涨幅，也注定比不过白银10年。当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈地感受到，1998年和2008年，是两次优质的楼市机遇。
黄金10年，随便买房子是机遇；白银10年，买一二线房子才是机遇；未来10年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正重心。
房地产的下个10年，自2018开始
在10月之前，其实尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。但是现在，我们完全能够肯定，转折点即将到来。1998年，转折点的标志是房改。2008年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化。
过去10年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）。未来10年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。下面这段话就是属性变化的最根本体现：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。让“全体人民住有所居”预示着房产市场重心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。
那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。像马云8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像京东10月24日正式宣布进军房地产，排名前列个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？
2018，短期炒房和长期持有的分水岭
在经历了2015年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。但是，这样的快钱，从2018开始，再也赚不到了。
首先，是价格不会再大涨。去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。国家统计局给出的较新数据，2017年9月，全国70个主要大中城市，没有一个单月环比涨幅超过1%的。
不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。近期住建部联合央行、银监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。
除此之外，“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停，个人消费贷也在严查阶段，违规流向房地产的资金都被牢牢卡住。最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。这一轮调控，跟过去的较大的不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。
未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
