中房报记者 许倩 北京报道
距离8月31日贷款市场报价利率（LPR）转换“最后期限”越来越近，多家银行已经开启存量房贷利率定价基准批量转换工作。
“这次转换是系统自动操作的，客户如果不操作即默认自动转换。”工商银行一位工作人员告诉记者。
但这也不代表消费者没有选择权。各银行均明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。需要注意的是，已有银行明确，撤销操作仅能办理一次。
“考虑到中国经济已经度过高速增长时期，潜在经济增长率明显下滑，未来的经济增长将会进入中速甚至中低速，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看，选择LPR应该比固定利率更划算。”盘古智库高级研究员王静文对中国房地产报记者表示。
一位银行业内部人士认为，虽然无法预测未来LPR的具体走势，但市场化利率和总体经济环境息息相关，经济环境好，LPR可能走高，但同时大家还款能力也会增强，反之亦然，因此从抗风险的角度来看，选择LPR利率可能更好一些。
批量转换进入最后时刻
8月31日是央行定的LPR转换的截止时间。在此之前银行需要弄完所有的存量贷款业务的利率转换工作。
8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行5家国有银行均发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。
另一国有银行交通银行的动作更快，7月20日就发布了房贷定价基准批量转换的公告，于8月21日对尚未转换者统一调整为LPR浮动利率加减点方式。
房贷转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数”。
举例而言，若某客户的房贷利率是基准利率上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加点值=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。加点值在合同剩余期限内固定不变。
若某客户在前几年利率较低时贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么加点值就是3.92%-4.8%（2019年12月发布的5年期以上LPR）=-0.88%，即负88个基点。
王静文表示，LPR机制下，房贷利率由LPR加点方式决定，而LPR会跟随MLF利率浮动，所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。对于定价日的选择，若要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约，可选择贷款日对应日调整。
根据央行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中，存量企业贷款转换进度为76%。
据银行人士介绍，LPR还款方式会随着外部经济环境浮动，而选择固定利率，包括还款总额及每个月还本付息的金额都是固定的。选择不转化的客户大致分为这样几类：一是贷款时间较早，当时利率较低，且部分客户享受了8折、9折等优惠；二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多；三是部分客户预期未来经济上行后，利率也会随之上浮，担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高，且预期之后利率仍将下行的客户。
事实上，早在2019年12月30日，央行就发布公告称，要求全国所有的存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，从2020年3月1日至2020年8月30日结束。这次转换工作的主要原文描述是：
“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”
当时政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”，而现在则是统一默认进行调整，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
LPR利率仍有下行空间
自2019年8月份LPR报价机制改革后，LPR利率一直呈下调稳定趋势。3月3日开始，受疫情冲击，美国率先启动降息，全球降息背景下，中国的市场利率也处在实际下行通道中。
其中，5年期以上LPR利率已3次下调，累计下调20个基点，LPR定价下的房贷利率亦随之下行。融360大数据研究院的监测数据显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%；2020年使用LPR利率，7月全国首套房贷款平均利率为5.26%。
6月17日召开的国务院常务会议指出，进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。
但这之后，央行降息的靴子迟迟没有落地。7月20日公布的LPR利率也已持续4个月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。这令部分市场人士对利率下行的趋势产生了疑虑。
在中信证券首席固定收益分析师明明看来，LPR改革后存贷款利率均有下行，但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2个基点，均小于MLF和LPR的下行幅度，预计后续LPR下行难度较大，存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。
不过，更多业内人士预计，LPR利率仍有下行空间。
王静文认为，LPR根据MLF利率决定，MLF为央行的政策利率，主要根据经济的冷热情况调整。比如从去年下半年到今年，由于经济持续下行加上疫情冲击，央行已经三次下调MLF利率共计35个基点。相应的，一年期LPR已经下调46个基点，5年期LPR下调了20个基点。考虑到中国经济已经度过高速增长时期，潜在经济增长率明显下滑，未来的经济增长将会进入中速甚至中低速，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。
光大银行分析师周茂华则表示，LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利，主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外，需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及以上这些因素，下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。
来源：中国房地产网
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