据国内媒体消息，近期，住建部等相关部门明确要求，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
中信证券信用分析师吕品表示，如果叫停政府购买棚改服务模式，短时间内可能面临棚改整体资金不足的问题，即使通过国开行等政策性银行发放贷款，由于收益能平衡的棚改项目相对较少，最终进入棚改项目的资金总量也会较少。
这意味着虽然棚改新三年计划还将继续推进，但受制于资金压力，棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。棚改已经正式进入了下半场，而“构筑”在棚改之上的三四线楼市或许也将繁华落幕。
房价上涨的推手
棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。2015年之后，随着棚改贷投放规模的扩大以及货币化安置方式的大规模推广，棚改对于三四线房地产市场的推动作用日益凸显。
在官方和民间的统计中，三四线城市都是房价的领涨者。
野村证券中国区首席经济学家陆挺表示，在央行抵押补充贷款（PSL）的配合下，棚改货币化安置在助力房地产去库存、改善了棚户区居民的生活条件的同时，也快速推高了三四线城市房地产价格，导致居民杠杆率攀升。
兴业证券经济与金融研究院统计数据显示，实行棚改货币化安置方案之后，货币化安置对于房地产销售的贡献从14年的3%一下子提升至15年的14%，2017年货币化安置对于住宅销售的贡献直接上升到了24%。
一个不容忽视的问题是：三四线城市人均收入水平较低且大多面临人口流出问题，一旦房价下跌就很难短期逆转。
中场or终场？
据住建部统计，今年1月到10月全国棚改已开工577万套，而《政府工作报告》明确2018年全国棚改新开工580万套，完成投资15000多亿元。这意味着截至10月份，2018年的全国棚改目标已经完成了99%，几乎提前完成任务。
数据显示，经过最近几年轰轰烈烈的棚改之后，棚改存量已经大幅下降，2012年的时候全国的棚改存量有4200万套，但是到2018年棚改存量数据已经剩下1027万套。按此计算，未来两年年均改造规模约460万套。除了规模明显下降之外，要求也将趋严。
华创证券认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。
失去了棚改的支撑，三四线楼市的购房需求将持续下滑，房价很难在高位维持。实际上，经过三年的棚改货币化之后，三四线楼市的需求已经被严重透支，众多房企纷纷开始“逃回”一线城市。
东方证券也在其年度策略报告中提醒房企，战略布局的重心应从三四线城市，适度调整到“经济实力”、“公共资源与产业资源”、“人口与需求”等指标均好的“三好城市”。
从趋之若鹜到弃之如履，房企的态度转变预示着三四线楼市正走向命运的拐点，揠苗助长的负面效果正逐渐显现。能否开启楼市的下半场，最终还要靠城市内生的增长力。
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文章来源：云掌财经/周坤伦
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