一、公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：

1、产权年限：住宅70年，公寓40年或50年。

2、首付比例：住宅首套30%，二套60%；公寓50%。

3、还款年限：住宅最多25年；公寓最多10年。

4、生活成本：住宅民水民电；公寓一般为商水商电，也有民水民电。

5、落户：住宅可落户；公寓也有可落户的。

二、公寓需要明确的是公寓并不是小产权，只是最早批复用地的性质决定它是40年的产权，是有房本可交易的。通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

小编提醒大家，小产权是不能进行市场化交易的，不受国家保护，一定要注意。