当业主走进售楼大厅,一个有山有水、有情有致的沙盘模型往往能引起他们的无限遐想与兴趣。模型很容易增进开发商与业主信息的交流与情感的勾通,激发购买欲望。因此,小区沙盘模型被誉为开发商与业主诚信契约的“粘合剂”。
小编却想说一个惊人的秘密:沙盘一看误终身啊!小编今天叫你如何看沙盘
一、看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡
如果楼盘销售价格很低,但是沙盘做得又十分精美,就要引起购房者的注意了!沙盘的制作成本是比较高的,一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用,这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。
二、看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例
按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”或“效果图”等字样,这条规定的潜台词是:沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。
三、看小区整体规划
沙盘是小区的缩影。在沙盘上,小区密度是否过大、建筑与景观的搭配是否协调、内交通的分布是否合理、公共设施的分布是否人性化、小区与周边环境的关系等都一目了然,而这些对以后的居住质量影响很大,也是购房者在不同楼盘之间比较应考虑的关键因素。
四、看开盘区域及楼栋朝向
大多楼盘都是分期开发,因此在总揽全局之后,应重点关注意向购买的楼栋及其周边的情况。楼栋朝向决定了房屋的采光、通风、窗外景观等,也是选房的衡量标准。
五、看楼间距
90%的沙盘是放大楼体间距的!据专家介绍,夸大楼间距是开发商的一种促销手段。一般情况下,人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米。
提醒:知道了沙盘模型比例,购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差;或者测量前后楼栋的高度与间距,两者的比例控制在1:1比较合适。
如果可以进入施工现场,较好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。
六、看绿化率
有大片绿地点缀是沙盘赏心悦目的原因之一。为了吸引眼球,开发商会在沙盘上做出绿化率很高的假象。购房者一定要问清楚沙盘上的绿化建设与实际是否一致,有必要,具体的绿化面积、分布等一定要写入合同。
七、看小区内交通
小区内的交通分为人车分流和人车混行两类,内交通的合理性对于居住的安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。购房者要询问一下小区在内交通上有什么措施,如何规划小区内的车行、人流等。
八、看公共设施具体位置
为了美观,沙盘中常会把小区内的变电站、垃圾箱、化粪池、水泵房、燃气房、地下车库出入口等隐藏、模糊或偏移,比如用绿地取而代之。
提醒:看沙盘时,一定要问清楚这些公共设施的具体位置、高度及与楼栋之间的距离,尤其是打算考虑低层住宅的购房者,因为看沙盘模型是俯视,而实际将会平视这些公共设施,会出现因过高或过近影响窗前景观的情况。
九、看小区内不明确建筑物
沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物。
提醒:这些不明建筑物,极有可能在未来某一天变成现实的时候,給居住生活带来负面的影响,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。因此,一定要打破砂锅问到底,并把这些“不确定的因素”写入合同中,对开发商产生一种约束力。
十、看周边配套
相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。
提醒:沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点,也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径较好不要超过150米。因此,实地考察就尤为重要了!
怎么看?
暗、静、比、测、问
沙盘相比楼书,具有形象直观、立体感强的特点,它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但在这造价不菲的沙盘之上,不仅仅包含了劳动者的智慧,还隐藏了开发商的秘密。怎样才能透过沙盘看出在现场不易察觉的种种问题,从而保护自己的利益呢?不妨参照经验丰富置业顾问的“沙盘六看法”,帮你看懂沙盘,看出端倪。
(《聪明的一休》里有一集,大将问:桥怎么看才好看?答案是“倒着看比较好看。”但是要让沙盘图增色的办法有很多,最简单的就是灯光效果——去样板间里,是不是白天也会开着灯?因为灯光是可以起到美化作用的。同时置业顾问案场的音乐、舒缓的气氛、置业顾问的解说,这些都会影响到你看沙盘的眼光。)
暗看:关掉沙盘灯光再看
沙盘都辅以各种灯光设施,楼里面是荧光灯管,路旁是小灯泡,水下还有流动光影;考究的还要做一两条所谓的“动线”在社区的路面上。一旦灯光设施全部打开,灯红酒绿、荧光粉红,煞是好看。
购房者要是迷醉在了这光影交错的灯光里,反倒是为此颠倒了主次。其实,我们是来买房子的,又不是来看风景的,干脆关了这混淆视听的灯光吧,这样反而能更多地看清沙盘上的基础信息。
静看:销售员不介绍时静静地看
一心不能二用,在听销售员口若悬河地背出楼书的时候,你还能分出几分精力来看清沙盘?加上销售员左手一根小棒,右手一个激光灯,双手交错,棒子上下翻飞,红点跳动不止,你不晕乎才怪!趁着接待你的销售员没有使用语言攻势的时候安静地看一看,等初步选择好了自己喜欢的位置楼层,再叫他来询问也不迟。
比看:留意对比沙盘与现实区别
购房者看完模型以及施工现场之后,较好能结合进入现场的记忆进行一个比对:有没有多了?有没有少了?这些都可能是关键问题,也最可能在记忆中混淆哪些是楼盘里的实际?哪些是沙盘上的摆设?
如果条件允许,可以拍下数码照片,进行现场核对。再进一步,则可以拿着合同附件上的小区平面图进行比较。因为合同上使用的小区平面图是具有法律效应的,必须正确完整,否则一旦与实际不符,开发商是要付违约金的;所以,一些在沙盘上不作明显标示或者故意偏移的变电站、垃圾房、污水池等,一般在这份平面图上都有标注。用它当标准,说不定你就能成功避开高达5米的变电站对你的影响和遮挡。
测看:用工具测量,比较沙盘和实际情况
其实,每一个沙盘都是按照一定比例制作的。确定比例后,你只要用小尺子大致量一下,就可以知道你家天井到地下车库入口的距离、小区里面道路的宽度等。其中,最需要关注的就是前后楼间距和左右楼间距,因为很多沙盘都在这两项指标上有水分。
改变上述两个间距的目的是明摆着的。当你在看沙盘的时候产生一种少有的通透感时,请你小心了,上述两个指标很可能已经动过了手脚。
问看:边看边发现疑问
在很多售楼处的沙盘上,我们都会看到有一大块的少有,考究的会用有机玻璃做成的透明建筑物来表示。这样的透明罩子一般都会有着很美的名字,比如,“原有建筑”,或者“二期规划”。
记住,这些空地、空间、少有或不明建筑物,极有可能是决定你是否购买房子的关键!一定要打破砂锅问到底!它是几层的?大约多大占地?派什么用途?是不是属于同一个开发商的?什么时候造好?……凡是你能想到的都可以一一问来,要是问得销售员哑口无言,那你就得当心;如果销售员对答如流,你还是得当心。哑口无言的,耐下性子让他去查找资料,逐个答复;对答如流的,让他把细节统统加进补充条款吧。
细看:从小处着眼细细看
细节决定成败,看沙盘也一样。看沙盘的时候不要只看前后楼栋的关系、楼栋在社区的位置等大方面,其实很多细节可能就会影响你今后的居住和生活。一个垃圾处理站,在沙盘上就是个不起眼的小方块,但千万别忽视了。
如果你在购房选房时能做到这些,买房也不担心看走眼被坑了。所以购房者可千万别小看沙盘,他虽然不会说话但却能迷人眼。