长沙买房投资有何诀窍?

主持人梅冬：纵览都市地产，细听专家角策。大家好，欢迎收看今天的《都市地产·角策》节目，我是主持人梅冬。给大家介绍长沙地产界的两位策神，简称“地神”，两位不需我多介绍，这位是陈乐吾先生、这位就是胡仲云先生，欢迎两位。

两位都多次做过我们节目的嘉宾。而且，两位属于一个流派：都是从珠江流回湘江的“海归派”人士。说到珠江和湘江的关系，就让人想到深圳和长沙的房市。在今年6-9月份，深圳的楼盘都是往上冲的，到10月、11月的时候，是不是有些变化了？

陈乐吾：对，很多炒房的，买房的人都开始浮躁起来了，因为，价格下降了很多。新房的成交价格是18000元左右，到上一周新房成交价格是15100元多一些，下降了2000多元。

主持人梅冬：这就是政策起到的作用。这两天长沙的房价也起了变化，较高的也就是6000元-7000元的样子，好象还有冲到8000元的房子。

陈乐吾：从结果看，目前房价放款的现象有，但是下降的现象没有，只是在销售速度上慢了一点，其中也有观望的个案。

主持人梅冬：象湘域中央(小区网 论坛)、瑞宁花园。

陈乐吾：这些都是地段好的房子。

主持人梅冬：在桂花村(小区网 论坛)附近。

陈乐吾：对。

主持人梅冬：长沙市区现在卖得最贵的房子也就六、七千吧？（湘域中央、瑞宁、上城金都(小区网 论坛)、汇富中心(小区网 论坛)、天心华庭(小区网 论坛)等）你说这些房子敢卖这么高的价格，除了地段的优势外，还有什么别的原因？

胡仲云：除了地段之外，它的产品还有独特的配套、硬件、软件。象瑞宁花园本身出了地段之外，它有自己的安防系统。现在有钱的人最关心的是自己的命安不安全，万一旁边一个邻居素质不高，看他有钱，来敲他一笔怎么办？

最近有很多朋友问，现在还能投资买房吗？客观说，每个人的资金实力不同，投资的期望值不同，值不值得投资要进行分析后靠自己把握。

自2000年初起，长沙的房价一路攀升，2001 年刚复苏时，有不少投资人见市场回升，赶紧将手中积压已久的物业套现，2002 年精明的投资者再次将目光集中到房产市场，2003 年投资热加剧，市场出现缺货、发展商随时涨价的状况。

对于有长远眼光的投资者，上海的房地产的确值得投资，因为整个长沙经济的大环境景气在上升，并已成为世界关注的焦点。因此从长远看，长沙的不动产一定会增值。

买房投资的风险，对于目前房地产的投资回报，大多来自于：租金收入、不动产自身增值和市场上升阶段的转售收益。在正常的情况下，一般的不动产租金年回报约4—5％左右，在长沙现可达到8％，商业用房有的可达到年回报20％，受经济环境影响，房价一涨再涨，这不单是不动产的自身增值，更多是受市场影响。房地产有复苏期、高涨期、危机期和萧条期，投资者不能一直以高涨期的投资回报去衡量。

目前长沙的租赁市场稳中有降，原因是供应量太大，竞争激烈。长沙买房投资的风险，租不出去，租金就无法抵扣银行利息，自己供楼势单力薄，怎么办？这样就出现了个人的财务危机。

长沙买房投资的风险，有说法认为投资低价房没风险，其实也不一定。由于低价房往往远离市中心，这样入住者每天花费在交通上的时间和金钱就多了，上下班换几辆车，加上轨道交通，一天的车费要近10元。所以，投资低价房也应测算综合生活成本。如此看来，房产投资前，应请专业人士，并针对你自己的资金实力，设计投资计划，并依据市场、环境、交通、经济的发展状况慎重选择投资方向。随着个人信用体系的加强，“空手道”的做法实不可取。