本报讯 近日，韶关市新丰法院审结了一起二手房买卖的定金合同纠纷案件：合同双方达成交易协议，结果房屋后来因种种客观原因无法在约定的期限内顺利完成过户手续，买方以此起诉卖方违约。新丰法院认为双方无法履行合同的事实是因客观存在的意外事件导致的，认为卖方不应承担违约责任，遂判决卖方退还定金及相应利息即可，无需按照双方约定赔偿双倍定金。

买卖房屋一波三折终过不了户

2016年初，卖方张某珍和买方李某辰通过房地产中介介绍，达成买卖二手房的合意。随后，李某辰支付1万元定金给张某珍，张某珍写下收据给李某辰收执，双方在收据中约定“张某珍收到李某辰购买新丰县丰城镇××路××号××房的购房定金人民币1万元整，在2016年5月1日前到房管所签订购房合同并交此房款首期，房屋总价36.8万元，张某珍负责过户手续费用。”同时，收据中还约定“如李某辰不买此房，定金不予退还；如张某珍不卖房，则要赔偿李某辰1万元，并退还定金1万元，共2万元。”

由于买卖的房屋登记在张某珍去世的丈夫名下，张某珍和未成年的女儿都有继承权。如果张某珍要出售该房屋，需将该房屋过户到其名下。但张某珍的女儿未成年，无法自由表达是否要求继承该房屋的份额，需要等其成年后才能确定。因此，该房屋交易后一直无法过户到李某辰的名下，双方未能在约定时间到房管所签订合同及办理过户。

2016年6月，新丰县不动产登记局成立，对外办理不动产产权转移登记业务，对单位房改房、集资房、单位家属楼此类性质的房屋因涉及土地使用性质问题暂时不予办理房屋转移登记，导致张某珍和李某辰买卖双方房屋交易暂时无法进行。李某辰于是认为张某珍违约，要求张某珍退回定金并赔偿1万元。双方多次经中介机构调解无效，李某辰遂向法院提起诉讼。

法院认为卖方不应承担违约责任

新丰法院审理后认为，双方于2016年2月在张某珍所立收据中明确注明“如果李某辰不买张某珍房屋，定金不予退还；如果张某珍不卖房给李某辰，赔偿1万元给李某辰及退回定金1万元共2万元”的约定，可以认定双方是特别约定了过错方违约应负的违约责任。本案中，双方未能在2016年5月1日前签订购房合同和办理房屋产权转让手续的原因，张某珍已通过中介公司向李某辰告知，且李某辰也未和张某珍及中介公司去房管部门签订购房合同和交付首期购房款，应视为李某辰是同意延期签订购房合同和办理房屋转让产权手续。后由于新丰县不动产登记局的成立，不动产的转移登记要通过该局进行，而该局对张某珍此类性质的房屋因涉及土地性质和产权问题是暂时不予办理转移登记。因此，双方之间的房屋转让暂时无法履行不是张某珍违约行为所造成的，而是因客观存在的意外事件导致的。

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，法院认为本案中张某珍不应承担违约责任。对李某辰认为张某珍违约，要求赔偿双倍定金的主张，法院不予支持。对在李某辰明确不购买张某珍房屋的前提下，张某珍同意退回定金和按银行定期（一年）存款利率计付利息给李某辰的意见，合理合法，法院采纳。综上，新丰法院依法判决卖方张某珍返还买方李某辰二手房买卖定金1万元及相应利息。