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京楼无非那点事儿，大家好上周我们在直播间里说了说22年开年哪些新盘或者新地值得大家关注，直播后有很多粉丝朋友私信我们，其中问的比较多的除了海淀的三个热门项目外，剩下的就是西边的中海云庭了，之所以热度高是因为整个石景山古城板块内，能让你可挑可选的项目是真的不多了，目前即将发售的仅剩下中海云庭，而且房源套数还不多小区体量并不是很大，本周哥们儿我去现场转了转由于售楼处属于刚开放状态，所以现场看房的客户并不多，从现场销售小哥哥小姐姐们的状态来看人家貌似并不着急，我站在边上听了一会，但凡有客户来人家话术里说的最多的一句话就是，我们房不多我们没竞品，话里话外透着硬气，意思您要是想在古城买新房那就是我们了，反正了情况就是这么个情况，好了说了这么多，那咱就来具体看看项目的一些详细参数，看看云庭热度高到底在哪里。
先来看看地块的整体情况
中海云庭位于整个石景山首钢园最南侧，北侧紧邻在建的中海金海汇，东北方向为已经售罄的中海天玺，西北方向为共产房金玉雅苑、长安云尚、长安云锦等小区，南侧为莲石西路辅路，小区地块整体建筑面积35466，地块容积率1.76，政府指导价格74800元/平米，目前已有地铁石景山古城站约1.5公里，未来项目北侧规划有地铁M11号线具体请以北京市规自委发布的官方信息为准，建成后能够方便周边居民的日常出行，该地块在去年10月的北京二批次土地供应中被中海以11.6亿元价格竞得，整体社区体量较小，仅有4栋住宅楼，其中纯商品住宅3栋楼，户型面积为98平方米小三居、 114平方米大三居产品，全部为一梯两户设计，较大高度为18层，共计196户，政府指导价格74800元，目前该项目售楼处已经正式对外开放，售楼处地址原中海天玺售楼处，想在石景山古城板块置业的朋友可以去现场看看
适合人群
1、三口之家
2、首改和刚改人群
3、京西置业买房群体
项目规划
中海云庭项目占地面积11822.197，建筑控制规模35466平米，必须配建14300平方米公共租赁住房 由北京市保障性住房建设投资中心回购并持有 回购价格12000 元/平方米；如该宗地中配建“保障性租赁住房”可独立成栋，其配比的地下产权机动车停车位按 4200 元/平方米的价格同步回购。“保障性租赁住房”由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。该项目须满足较低品质保障要求：绿色建筑二星级标准、以及实施装配式建筑且装配率达到 60%，该地块周边预计有地铁M11号线规划，最终要以北京市规自委和地铁相关规划部分发布信息为准，本次出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的 70%以上。
项目价格
中海云庭的政府指导价格在74800元/平米，预计将在下个月中旬开盘售卖，从去年整个石景山古城板块的网签情况来看，该区域的网签价格在7.1-7.5万之间，所以74800的均价是可以支撑项目的购买力的。
户型分析
中海云庭小区本次销售户型仅有98和114的小三居和大三居产品，从产品设计来看基本沿用了古城板块中海的设计风格，户型方正基本没有浪费面积，其中98的平米户型做到了南北通透动静分区，南向客厅，主卧和次卧分别带有飘窗设计，三栋楼中98平米户型全部在楼梯中间位置，楼栋采用外挂连廊设计，将原本的南向户型做到了南北通透，同时又兼顾到了得房率，但北侧的连廊可能会对北侧的光线造成一定的遮挡。
接下来是114大三居户型，所有的114户型都分布在每栋楼的东西两侧，南北通透的设计，进门客卫设计在疫情之下可以很好地做到消洗消杀作用，同样114户型也是采用南向三面宽设计，客厅位置和餐厅LDK设计保证了户型的空间感同时也增强了通透性，而且做到了独立餐厅，这一点在众多的户型中也是不多见的。
交通出行
城市快速路：
距离已开通人民渠路仅600米，快速驶入古城南街、莲石路、北五环，形成“三横三纵”立体交通网络
轨道交通：
距离1号线古城地铁站1.5km
地铁规划：地铁M11号线（规划中具体请以北京市规自委发布的官方信息为准）。
生活配套
教育
幼儿园：规划的教育用地
中小学：京源小学
商业：中海金海汇
综合商场：绿地环球金融中心
环境
公园：项目南侧为北京冬季奥林匹克公园，西侧有首钢滨水公园
最后咱们来总结下项目亮点：
1、云庭为石景山古城板块目前少有有新房销售的项目
2、整体户型跟之前产品相比户型更小性价比更高，能够满足石景山的上车需求。
3、中海三面宽户型设计，基本没有浪费面积
项目不足
98的小三居户型北侧有连廊设计，可能会对光线造成一定遮挡，项目南侧为莲石西路可能会有一些噪音影响，对声音敏感的朋友需要注意一下。
