海淀这片黄金板块 连老破小都快被抢空了

发布时间2019-07-22 09:59:30

听说家长圈里盛传一句话:北京教育看海淀,海淀教育看黄庄。中关村、海淀黄庄,学校圣地的头衔由来已久,好的入学机会更是一票难求。东西城的地儿就那么大,又多是老房子,再下新规变动格局的概率不大;可海淀不同,全国著名高校云集,小初中学校的教育质量更不逊色,再加上板块大、机会多,房产市场还会有新鲜血液注入,高品质的二手房值得追求,房源均价低于东西城3万的优势,让更多人瞄准此地。

(图为北京二手房区域均价)

北京现在实行多校划片制度,小学有对应的住宅片区,初中有对应的小学。这自然是找个好小学打下好基础,日后接收到的教育资源也更丰富。根据综合排名,中关村第一小学、中关村第三小学、中关村第二小学、人大附小、人大附中实验小学是目前海淀区小学排行榜前五的学校,另外,海淀实验小学、五一小学、上地实验小学、翠微小学也榜上有名。不过,前五所学校划片的小区暂无新房,焦点君只好带您看看周边值得入手的二手房了。

据链家统计,海淀万柳片区和中关村一小周边的二手房带看量最高。万柳片区有中关村第三小学的两校区、人大附小的两校区,这四处小学地理坐标明显,周边二手房均为高层,房龄较新;中关村一小、人大附中实验小学被老旧住宅小区包围,让焦点君好一顿找,学校规模也不大,周边的二手房多为年代较久的低层板楼。

一、堪比次新房

中关村三小划片范围:汇新家园、新纪元家园、锋尚国际公寓、怡水园(山水倾城)、蜂鸟社区、康桥水郡、星标家园(碧水云天颐园)、万城华府、新起点嘉园、万柳书院。

人大附小划片范围:远大园一区至远大园六区(世纪城)、世纪金源国际公寓、世纪城三期、人大子弟。

中关村三小和人大附小相距不远,周边配套很是齐全,紧靠地铁10号线,这个板块道路交通十分便利,整体规划布局也脉络清晰。周边还有世纪金源购物中心、海淀工人文化馆、海淀少年宫等等各式各样应有尽有的配套,毕竟海淀区政府、四季青镇政府均就坐落在这个板块,各种资源定是往优了建。而且周边治安环境不错,就连小区的门禁也不是轻易就能进的。

焦点君去了中关村三小周边的汇新家园、蜂鸟家园、新纪元家园等普通社区,基本都是高层,房龄还算可以,想要改善型的人居,还可以考虑万柳书院,地铁巴沟站旁边的高端洋房住宅。其次,再来说说价格和户型。中关村三小周边的蜂鸟家园、汇新家园等普通高层小区,每平单价10万左右,面积为40平米起至100平米左右的刚需房源;怡水园(山水倾城)主要是160平米至170平米大三居,万城华府是300多平米的叠拼,总价超过5千万,而万柳书院目前暂无房源出售。

中国人大附小的划片小区多是位于南端的远大组团社区,不像中关村三小的划片住宅分布在小学四周。远大园共有6个社区也就是项目六期,统称“世纪城”,除了出售的二手房,这里有不少出租房源。远大园高层、洋房兼有,目前六区的二手房源最多,50平米到200平米的一居至四居都有。世纪金源国际公寓就在这片社区里,离沃尔玛不远,均价约7万,也是150平米左右的大户型,但比均价9万多的远大园有价格优势。

上图为焦点君实地踩盘的二手房成交情况,数据来自链家,蜂鸟社区的热度最高、成交量也最高,相比其对面的汇新家园和新世纪家园,蜂鸟社区显得略新一些,房源偏向刚需小户型,并且在售套数多,可选择范围也更多些;而怡水园,改善类大户型,在近90天内的成交量也挺可观,海淀二手房的客户群都挺有实力的。

二、实属老破小

人大附中实验小学主要划片范围在知春里、知春东里、知春路、大泥湾、豪景佳苑、中关村东路、中关村的几十号院里。

中关村第一小学:中关村东大院、保福寺平房、科大平房、新科祥园、新科祥园、北大附中宿舍楼等。

中关村第二小学:中关村北区1-30号楼、水清木华园1至6号楼、中关村北一条1至10号楼、中关村北一街1、2号楼、中关村北二条1至8号楼、清华园1至7号楼、三建平房、煤炭宿舍1号楼、中关村西平房、铁路宿舍1至4号楼、化冶平房。

焦点君实地探访了知春里、知春路、大泥湾、中关村、中关村北一条等二手房小区,可能是年限较老,规划不够完善,知春里与中关村大院的各小区之前没有明确的界限,小区安保也略欠缺,小区大门和单元门都可以自由出入,显得错落无章,就连中关村一小和人大附实验小学,焦点君也是过街穿巷,才在小区里面找到的。值得一提是,周边绿化不错,道路两边都是葱郁的老树。这片板楼房源多是几十平米的小户型,有的小区楼栋连外立面都没有,小区内电线网线交错,设施陈旧。但总价500万就可以买到这么一套中关村的二手房。

这片区域的配套,焦点君就不必再多介绍了,周边有4号线、10号线、13号线环绕,东边有海淀黄庄新中关购物中心,西侧有五道口“宇宙中心”,虽然这片地的房源多是“老破小”,但是这片地儿离清华北大更进一步。

三、文末总结

看了上面五所小学周边的多处二手房,焦点君为您整理出几处可供选择的小区。若您只是本着孩子上学的学位去的,并不以居住为目的,可以考虑知春里、大泥湾、中关村大院等三四十平低总价的“老破小”。若是孩子上学兼居住两用,资金紧张的可以考虑蜂鸟社区(蜂鸟家园),百平米左右的可以看看汇新家园,再想活动空间充足一些、想要居住品质的改善房源可以留意一下世纪金源国际公寓和远大园的大户型。添加购房专家微信“goufang02”,掌握更多购房技巧。

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