拆迁补偿协议的签字是个“技术活”,千万别再乱签了!

法律雅座

2018-03-30 16:33:00 ·-

来源 | 在明征地拆迁律师(授权法律一讲堂发布)

作者 | 黄小仙 

很多人都以为在一份合同或者协议上签字不过就是把自己的名字签上去,并没有什么特别讲究。即使他知道签下字后会直接约束自己的行为权利,直接影响到自己的利益。尤其是在征地拆迁中,被征收人如果在征收补偿等相关协议上签了字,那影响的就是自己身家财产的利益,影响的是自己后半生的生活水平。所以,这个“签字”绝对能算是签下自己一生的分水岭了。

然而,尽管是这样,很多被征收人却只知道要不要签,而不重视如何去签!可能这在一般的民商事合同中并没有太大影响,但在这征地拆迁的相关协议上影响可就大了。

在多年的征拆案件代理中,总能遇到这样的情况,那就是很多被征收的当事人会反映:

“律师,我当初签字的协议和现在的协议内容有些不一样啊。现在这份协议内容里多出了一些内容,还有些根本没签过,却出现了我的名字,这是怎么回事呢?这多出来的协议内容让我的补偿费损失了一半还多,这可怎么办啊……”

上述问题在征地拆迁中并不是个别现象,很多被征收人确确实实也因此损失了不少补偿利益。而导致这个结果的直接原因就是被征收人的“签字没签好”。

在征地拆迁中,要让被征收人签字的文件有很多。其中,被征收人签字“签不好”,对被征收人影响比较大的主要有这样一些文件。如:《现场检查笔录》、《现场勘验笔录》、《调查笔录》、《征收补偿协议》、评估报告、补偿安置协议等。

在这些文件中,如果字签不好的话,是很容易出现问题的。就像上面所述,签字的文件跟最后的文件内容有出入,或者没签过的文件也会有自己的名字,这是为什么呢?

这主要是因为征收方肆意更改或添加了文件内容。征收方怎么能改内容呢?这就是被征收人的签字问题了。

首先,被征收人签字前,一定要看清楚协议内容。尤其是各种笔录内容。如果发现内容与您说的或者事实不符的时候,一定要求执法人员修改。执法人员不愿意修改的话,被征收人千万不要签字;

其次,如果你确认内容没有问题你要签字,要注意如果有几页纸的话,你一定要每一页都签字,不要留出没有签字的文件页。另外,签字的时候要注意看下面有没有复写纸垫着空白纸页的情况。如果有就要把空白纸页抽出来,千万别让自己的名字落在空白的纸页上;

还有,签字的时候一定要顶着内容签字,不要在内容和你的签字之间留出太大的空间。很多被征收人反馈说签字协议与最后的协议内容有出入,就是征收方在这个空隙上添加了内容,从而改变了被征收人最终补偿利益。

最后,一定不要忘记写上日期了。写日期的时候一定要写成“XX年XX月XX日”这样的格式,千万不要图省事儿,省略掉了“年月日”的书写。这个也是很容易被篡改的地方。

一招不慎,满盘皆输。那么拆迁协议的陷阱都有哪些呢?

1、九大陷阱之——回迁陷阱

法律明确规定,拆迁户有回迁和就地安置的权利。一般来讲,因旧城改建或规划调整所导致的拆迁,被拆迁区域的地段会升值。而拆迁方会认为,地段升值是规划调整或改建所带来的溢价,不是拆迁户的贡献造成的,所以往往排斥回迁。

一般拆迁方为了尽快签协议,虽然口头承诺可以回迁,但在拆迁方拟定的拆迁协议文本中,会把“回迁”的字样去掉,那么回迁就不能实现了。如果有回迁的字样,在合同的附件中,安置房的位置、安置房的户型、安置房的红线图都是应该标注的。

另外,需要特别注意的是,回迁的前提条件是在被拆迁区域要有居住用地的规划,一般表现为规划用地许可证。如果没有,就不具备这个法律基础,就算注明了“回迁”字样,也是不能实现的。因此在签订协议的时候不仅要注意是否有“回迁”字样,并且还要注意是不是具有回迁的法律条件,如果不具备的话,就要特别地小心了。

2、九大陷阱之——空白协议陷阱

空白协议是国家法律严厉禁止的,因为它往往会使弱势一方的利益受损,实践当中,拆迁方有时会做出令人心动的口头承诺,然后让你签订空白协议,拆迁户信以为真,就签上自己的名字,但是协议被拆迁方拿走后,他们会随意填写,与口头承诺相差很大,等拆迁户拿到协议时,方才恍然大悟,叫苦不迭,即使起诉到法院,赢官司的胜算也不大,这方面的血的教训比比皆是。

3、九大陷阱之——违约责任陷阱

一个好的补偿协议,对拆迁户来讲,越具体越详细对拆迁户越有利。补偿协议当中约定违约金会制约拆迁方不敢违约,拆迁方违约后能够使拆迁户得到较好补偿。但我们会发现,拆迁方给出的协议文本,一般比较抽象笼统,对于违约条款和损失赔偿条款均为空白。

在涉及拆迁户重要利益方面,如安置房交付时间、安置房能否办证、安置房质量是否合格,一定要约定违约责任,并具体约定损失赔偿额的计算方法,不这样做,就不能保护自己的利益。

实践中,拆迁方会以不允许改动合同文本,其他人签订的协议都一样为理由而拒绝拆迁户提出的合理要求,而拆迁户往往处于盲从心理,怕嫌麻烦,就会顺从拆迁方的意图,岂不知签协议图省事,会带来后面的大麻烦,而有些麻烦会让你遗恨终生。

4、九大陷阱之——不留底陷阱

安置补偿协议是双方协商的结果,每一方都要持有这个协议,实践当中拆迁方会以协议要经过审批为由拿走拆迁户签字和按手印的协议,而迟迟不返还到拆迁户手里,这样做很容易让拆迁方钻了空子。

经常会有这样的事情发生,一是不返还给拆迁户协议,另外就是擅自修改协议,减少合同数额,这就会使拆迁户的利益时刻处于风险之中,即使拆迁户主张权利也没有协议作为证据提交给法院,导致维权困难。

因此,拆迁户一定要坚持协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底,如果不是这样做法,就会使自己置于风险之中。

5、九大陷阱之——口头承诺陷阱

实践中,拆迁方有着丰富的拆迁经验,而拆迁户一生只遇到一次拆迁,拆迁方为了达到尽快签约、尽快搬离、尽快评估的目的,往往会开出极具诱惑的条件,拆迁户信以为真,就对此予以配合,等到签字后,拆迁方会以各种理由否认之前的口头承诺或者以拆迁户达不到应有条件而不给当初允诺的利益。此时拆迁户才明白上当,为时晚矣。哭天抹泪,又有何用?

6、九大陷阱之——五证陷阱

国家为了保护拆迁户的利益,颁布法律明确规定,先安置后搬迁,如果房子就近安置不是现房,则拆迁方违法,不能签订房屋安置协议。

退一步讲,即使就近安置,按照国家基本建设流程,一个房屋建设项目必须经历立项、规划、土地、建筑工程施工许可等审批,也就是人们常说的五证审批。如果安置地段不能达到五证齐全,则拆迁户面临极大风险,更不应签协议。

7、九大陷阱之——规划改变陷阱

安置房地段没有五证或五证不齐全,除了没有及时办理或者客观上不具备条件等因素之外,还有一个更严重的情形是,安置地段根本是幌子,等到拆迁户已签协议并搬离的情况下,无法再聚拢,那时候拆迁方极有可能将规划改变,将拆迁户安置到其他地方或迟迟不予安置,由于那时候拆迁户都已经分散居住,难以形成统一有效的力量,所以此时再进行维权难度极大甚至不可能。

8、九大陷阱之——应该与谁签协议

按照《国有土地上征收与补偿条例》规定,应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,除此之外拆迁户与其他主体签订的协议均属违法。有些地方拆迁户会与拆迁办、拆迁实施单位或者是街道办事处等机构签订协议,都存在法律风险,拆迁户一定要瞪大眼睛看清楚。

9、九大陷阱之——拆迁户有没有签订补偿协议的能力

任何事情都是说起来容易做起来难,即使拆迁户认识到了签订协议的种种陷阱,但是在具体签订协议时,面对经验丰富的拆迁办工作人员时,仍然束手无策。因为实际情况是复杂的,拆迁方的手段花样翻新,防不胜防,拆迁户很难做到灵机应变,因此,最稳妥的方式就是聘请专业的法律人士,来把住最后关口,一失足成千古恨的例子举不胜举。

无论是国家征收还是商业拆迁,都应当给予被拆迁人合理的拆迁补偿。拆迁谈判类似于商业谈判,却又比商业谈判更难。这其中很大一部分原因是,对方的实力强于我们,对方有着政府背景,有政府的相关部门能够进行协调配合,此外资金实力不容小觑(源于:北京在明律师事务所 作者:在明律师)

面对这样的对手,我们该如何是好?就该放弃谈判吗?就该妥协吗?教你五招获得更多拆迁补偿!(源于公号:有事找律师)

1、前期摸底

在拆迁谈判前,最好提前了解一下拆迁期限,施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况?拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的?现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么? 有条件的话还可以做一下信息公开,了解项目的立项、规划、资金等情况。

2、拆迁方送来的文件可以收但不随意签字

面对拆迁人送达的五花八门的文件资料,例如拆迁通知、补偿决定等,哪些会对自己的权利、义务产生影响,短时间内是无法弄清楚的。大部分被拆迁人为了怕麻烦,草草了事,在没看清内容的情况下就签字,殊不知这种行为产生的影响是巨大的。

因为一旦签字就意味着你认可了文件的具体内容,文件就产生了法律效力。若是日后想要质疑或改变其内容就会困难重重。

所以我们在拆迁过程中倡导拆迁方送来的材料可以收,但是千万不要随便签字,一定要看清文件的内容,不给对方以空隙,遇到自己无法判断的内容要及早咨询专业人士。

3、千万不能提交权属证明的原件

一些拆迁人会借机索要房屋产权证、土地使用证等重要的证件,很多被拆迁人不明所以,稀里糊涂的就将证书的原件交给了拆迁方。

一旦发生纠纷或者需要法律维权,就会造成巨大的阻碍,有的被拆迁人甚至会因此而丧失诉讼的机会。权属证书是公民享有合法财产的重要证据,千万不可轻易交出,一定要留在自己手中。

4、多听少说,不要轻易报价

实践中,拆迁方往往第一次见面就会问“想要多少钱啊?”,“有什么要求啊?”之类的问题。如果你以为这已经是在协商,那你就错了。这只是为了打探你的心理价位,从而针对你的报价,来制定对付你的策略。

在这个时候如果简单的把自己的价报给了对方,话一出口,你就已经输了,因为拆迁方已经知道了你的底线。面对这种情况,一定要沉着冷静,判断时机。时机未到时尽量少开口说话,以免丧失获得高补偿的机会。

5、坚守阵地,表明决心

在拆迁实践中,拆迁方会时刻关注被拆迁人的一举一动,从而制定相应的拆迁策略。大部分被拆迁人即使不满意补偿数额、拒绝签订补偿协议,面对已经施工的脏乱差的环境,也会提早搬迁。

但是,如果被拆迁人轻易的搬迁无疑就向拆迁人释放了“维权决心不大”的信号,拆迁人据此可能会大大降低支付的补偿款。另外,如果被拆迁人不在原地居住,极有可能失去第一时间了解新拆迁信息的机会,在拆迁过程中陷入不利的地位。

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