报告丨百强房企阵容巨变透露玄机

中国房地产报

2018-04-01 15:42:00 ·聚焦地产,洞悉中国。

█ 中房报记者 唐洪涛 北京报道

“过去15来百强房企淘汰率是80%,15年以来,百强房企中还有20家企业留在这个名单当中,5年前百强中的63家企业继续跻身百强,在过去15年当中一直在百强房企TOP10当中的只有万科、恒大、绿地。”3月22日,中国指数研究院院长莫天全在2018中国房地产百强企业研究成果发布会上这样介绍说。

15年前,百强房企中,国企和民企几乎旗鼓相当。而今,民企占据了大半江山,国企只有20%;

十五年中,那些善于把握机会、面对困难善于坚持的房企才有今天。只有那些紧随市场步伐、不断地顺应市场变化的企业才能抓住市场机会,才获得了成功。

新时代下,房企又该如何发展呢?专家认为,顺应市场变化、走高质量发展之路才是王道。

百强阵容巨变透露玄机

2017年,整个中国房地产行业,无论销售额还是销售面积,都创新高。

百强房企2017年的销售额达到了6万亿元,相比15年前,实现了56倍的增长。莫天全说:“这在15年前是无法想象的。15年之前,我们对于一个企业达到几百亿的规模感觉都是遥不可及的,而今天我们有将近20家接近千亿的企业,今年还可能要出现万亿企业。”

从百强房企市场占有率上看,2003年百强房企市场占有率加起来是14%,2009年达到22%,2017年已经接近50%。百强企业平均每家总资产也实现了迅猛增长:2003年的时候只有27亿元,这个数字现在在房地产行业已经微不足道,2009年时是256亿元,2017年是1704亿元。在过去15年当中,百强房企每家总资产均值增长了62倍。其他指标也增长明显,如土地储备在2003年平均每家是176万平方米,2017年是1584万平方米;营业收入在2003年是平均每家9.9亿元,2017年是423.6亿元;净利润2003年平均每家不到1亿元,2017年接近50亿元。

莫天全认为:“这些指标非常直接表现出百强房企发展速度非常快,从另外一方面反映出中国房地产市场发展非常快,规模不断地壮大。”“行业集中度的提升源于资源的聚集,2017年百强房企在大中城市销售集中度高达43%,招拍挂拿地集中度超过了6成,同时百强房企在资本市场大展神威,发行了国内62.8%的信用债,也同时占据了海外债的78.1%。”

值得注意的是,百强房企阵容已经发生了巨变:15年前,国企、民企各占百强阵容半壁江山,15年后,该阵容中的民企已经达到了80%,国企明显式微。15年间,百强房企淘汰率达80%,不同阶段留存率分别是:2004~2008年为33%,2009~2013年为55%,2014~2018年为63%。递增的留存率说明百强房企的阵容逐渐固化,强者恒强的市场格局正在形成。其中,华南和华东房企始终是百强主角,目前占比达到64%,主力军团地位显现,中西部房企占比从9%增长到22%,东北地区的房企则逐渐沉寂。

中国指数研究院研究成果表明,前50名房企在非一线城市成交占比超过了八成,部分城市贡献率上升明显。从产品来看,百强房企因城施策,一线城市发力高端类产品,二线及三四线城市聚焦于首改类产品,促进企业业绩实现快速增长。百强房企与城镇化同步发展,形成“城市深耕-区域深耕-全国化扩张-聚焦城市群”的布局脉络,十五年来,千亿代表企业布局城市由5个增长到80个。

百强房企另外一个特点是合作,销售占比越低,企业的销售额增长越快,同时从合作方式来看,百强房企合作半径比扩去明显扩大,不仅在全链条开展合作,明显扩大合作范围,促成了业绩的高速增长。

百强房企积极探索多元拿地渠道,前50名的房企收购并购拿地金额为3125亿元,占拿地总额的14.3%。分层级来看,前11~30名的企业更倾向于联合拿地,权益占比分别为83%和81%。

资金和人才是企业高质量发展的重要支柱。随着房地产资本市场融资环境的变化,百强房企充分利用稳定、充足的资金供应快速崛起,通过IPO或借壳上市获得更广泛的资金渠道。截至2017年,百强房企中,上市企业占比已经达到了59%,较2003年增加了12%。2017年,百强房企筹资活动现金流均值为152亿元,海外债发行规模达到了1646亿元。百强房企加大了人才争夺,培养和激励的力度使企业发展焕发了新的活力,特别是百强房企通过股权激励的计划,留下了核心高管,同时稳定了阶级的管理层。

高质量发展才是王道

新城控股高级副总裁欧阳捷对于当下的市场形势深有感触:“去年我们碰到过一位曾经在百强房企的老总,他们老板一直要求2017年必须回归百强房企,我问为什么?他说,因为银行不给我们贷款,所以我们必须要加速往前冲。到2020年,50强房企占市场80%的开发贷,会拿走80%的开发贷款,50强之后的房企开发贷款将越来越紧。所以未来50强房企就是融资的新门槛,如果不能拿到更多的钱,就不能加快发展,就不能够获得市场地位。”

欧阳捷的话可以说是广大房企的心声:不往前冲,就会非常被动。

那么,新时代背景下,房企该如何发展呢?对此,国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明、清华大学房地产研究所所长刘洪玉两位专家均认为高质量发展才是王道。

刘洪玉指出,“在未来的发展中,增量市场空间仍然足够大。未来几年增量市场仍将保持相对高位,至少仍有年均12万亿平方米以上的开发规模。在这个过程当中,随着优胜劣汰,企业竞争格局还会快速的变化,超千亿企业规模的数量还会增加。企业要获得快速发展,仅仅靠在一级土地市场上招拍挂获取项目资源是远远不够的,通过并购、合作,各种轻资产的运行方式也是实现快速突围、扩张的非常重要的方式。增量的空间很大,同时中国存量市场也是非常大的,经营型、收益性的房地产投资的规模、空间非常巨大,包括长租公寓、商业、产业、物流、医养等收益性的房地产市场。”

他同时指出,在发展的过程当中,不同的房企在选择路径的时候将发生分化。小型房企围绕存量房市场转型为服务商,提供个性化定制服务、物业服务等,中型房企是在继续提升新房开发销售规模的同时,依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力,大型的房企或专注于新房开发销售,继续提升增量市场份额;或转型综合开发运营商,深化金融资本模式,向综合开发运营商转化。

袁东明则对百强房企提出以下建议:坚持向社会提供高品质的居住产品和服务,走绿色发展、生态发展、综合发展、服务化发展的道路,打造精品工程、品牌企业,满足老百姓围绕住房对教育、医疗、服务、环境等等各方面的需求升级;百强企业要积极适应房地产定位的调整,充分挖掘在新定位下的发展机遇,比如说现在国家提出的棚户区改造、保障房建设、大城市群发展、新兴产业基地的建设等等,这些都能够为房地产企业带来新的发展机遇;坚持规模化发展与风险控制并重。作为百强企业需要有一定的销售规模,但是要有规模一定还要有发展质量,要认清市场形势,加强风险意识,提高风险防御能力,谨记复杂的资金环境带来的运营风险和财务隐患;坚持与发展大势相合拍,与社会变革相融合。当前新一轮工业革命和新技术浪潮正在席卷全球,尤其是万物互联和人工智能的发展,使得社会生产方式以及老百姓的生活方式都在发生革命性的变化。百强房企一定要认清这个发展大势,要与万物互联、智能化的时代相融合、相结合,乘风而上。

责任编辑:何可信  李叶

 

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