7大信号逼近中国楼市!买房的小心了!

兆云财经观察

2018-03-08 12:54:00

◎作者 | 凯风

◎来源 | 房屋屋

在刚刚结束的十三届全国人大一次会议新闻发布会上,大会发言人张业遂称房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。目前正在加快起草完善法律草案重要问题的论证、内部征求意见等工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

如果说之前各界对于“要不要征收房产税”还有争议的话,那么这次大会发言人无疑是释放了鲜明的信号——征收房产税,已经是确凿无疑的方向。现在舆论最关心的问题已变为,什么时候收,以什么方式收。人民日报社海外版也第一时间出了时间点:2020年前完成房产税立法。

每一届的两会给出的政策信号都无疑代表了政府对于经济的导向,此次房产税的讯息已不是空头支票,去年的两会中,傅莹尽管表示,“没有把房地产税草案提交人大的安排”,但是接下来房地产的调控却此起彼伏, 拉开了史上最严调控年的序幕。不少投资客都傻眼了。去年11月,财政部部长肖捷正式把房产税提上流程——立法先行,充分授权,分步推进。言下之意为:先立法、再因地制宜的推行,今年张业遂的发言,表示房产税的提案还未交由常委会初审,不难看出,今年是不能出台房产税了。房产税今年不能出台,以后会这样一直被搁置下去导致“烂尾”吗?不会!房产税作为打击炒房客的利器,不仅不会被搁置,一旦出台还会加速推行。

与2017年的喧嚣不同,2018年的中国楼市充斥着危机。

 

这些危险的信号,既有市场层面的,也有政策层面的,更有大政治周期变化的因素。不论来自于哪一方,都意味着,楼市要发生变化了。

01

房贷利率上浮,购房成本不减反增

 

第一个信号是,房贷利率持续上浮。

 

虽然部分一二线城市房价出现微调,但从去年开始,房贷利率就开启上浮步伐,目前一线城市首套房贷利率普遍上浮10%以上,部分股份银行更是上浮20%。

 

根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。

 

房贷利率上浮,直接影响就是贷款成本增加,增加幅度甚至超过微弱下跌的房价,整体购房负担不减反增。换句话说,房价下降所带来的利好,还抵不上房贷利率上浮所增加的成本。

 

房贷利率为何会上浮?最根本的原因就是市场钱紧,整体的货币环境已经开始收缩,市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。如果流动性不复存在,那么支撑房价暴涨的根基,就将失去支撑。

 

02

暂停抵押贷,切断楼市资金通道

 

第二个信号是,楼市资金输送通道正在被逐渐切断。

 

最近的一个案例是,2月28日,中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷。稍远一些的案例是,从中央到地方,连续多次申明,严禁消费贷违规进入楼市。

 

暂停抵押贷、整治消费贷的用意显而易见,就是从源头切断炒房的资金来源。对于银行来说,主动收缩抵押贷,还有另一重的目的,那就是避免楼市下跌带来的负面影响,保障资金安全。

 

不论是政策施压所致,还是银行主动而为,楼市的资金通道只会越来越窄,市场钱紧的局面只会进一步加剧。

 

03

部分地区楼市泡沫已有破裂征兆

 

第三个信号是,楼市泡沫破裂,正在局部地区变成现实。

 

环京楼市,去年风光之时,引得无数人疯抢;如今,多地跌去两三成,仍旧无人问津。短短一年多时间,境遇天壤之别。

 

环京楼市是典型的炒作市,既无经济基本面的支撑,也无人口基本面的支持,仅仅只是政策利好和概念炒作,就让无数人为之疯狂。

 

显然,凡是投资投机比例居高不下的市场,其安全边际都相对较弱。只要市场有一点风吹草动,这些地区都会率先下跌,而且一跌不复返。

 

对比环京楼市,在国内所有存在类似情形的城市,都要有所警醒:危机已经到来。

 

04

“防风险”已成政策主基调

 

第四个信号是,政策主基调已经完全发生变化。

 

去年12月,中央经济会议将“防风险”列为三大攻坚战之一。

 

今年1月24日,刘鹤在达沃斯世界经济论坛2018年会上表示,在中国经济面临的各类风险中,金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题,争取在未来3年左右时间,使宏观杠杆率得到有效控制。

 

2月2日,人民日报刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。

 

当政策主基调变成“防风险”,楼市必然首当其冲。

 

05

房地产税越来越近

 

第五个信号是,房地产税的到来。

房地产税实施原则,主要在于推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

 

可见,房地产税差的只是立法。而从动议到立法再到实施,可能也就四五年时间。

 

06

新政治周期的到来

 

不同的政治周期,对应着不同的政策取向。

 

新政治周期的到来,让“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。无论未来会得到怎样形式的贯彻,当下对于市场情绪的影响,却是立竿见影的。

 

07

“政策市”的未来

 

中国楼市是典型的政策市。

 

对于土地财政的需求,对于房地产拉动经济的依赖,让房地产成为名副其实的支柱产业。在这两大目的支配之下,政策总在“遏制过热”与“防止过冷”之间摇摆,而最后总会归于一极。

 

未来,这种政策思路还会延续下去吗?

 

这要看经济转型是否成功,对于投资的过度依赖能否破除,以及投机获利的市场空间会否允许继续存在,而这,可能不是一朝一夕所能改变的。

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