一二线房价降温,三四线城市疯涨,回老家买房值得吗?

百家观金融

2018-03-07 14:54:00 ·-

受制于政策压力,一二线城市的房价我们可以不去讨论了。我们专门来分析一下三四线城市的房价问题。国内的三四线城市很多,但是发展高度不平衡,江浙一带的三四线城市和西部的三四线城市完全不是一个量级的概念。因此对于三四线城市房子该不该买的问题应该分城研究。即便如此,还是又一些相通的规律可供参考借鉴。

导致房价上涨的因素很多,比如说经济发展、货币发行、宏观环境、投资环境、人口、资源、配套等等,但是万变不离其中,房价上涨的基础不外乎以下几点。

第一,人口,不管是自主还是炒作,房价上涨的前提是刚需,刚需多了才有房价炒作的空间,而刚需是由人口带来的。如果一个城市的人口处于快速上涨通道,外地的人才加速流入,从长远来看,这个城市的房子绝对具有投资价值,最不济做到保值没有任何问题。如果一个城市属于人口流失型的,即便是房价炒的再高,最后可能会被套牢。

第二,GDP,一个市场处于向上的发展通道还是处于衰落通道,用GDP来看是最直观的。这是反应城市活力的最好指针。但是考虑到统计和发展多方面的因素,只有快速上涨的GDP,只有大幅度跑赢国家GDP增速的城市才有一定的投资价值。只有GDP快速提升,才会使老百姓的可支配收入增加,才会为房价上涨奠定基础。

第三,土地,要研究这个城市土地的使用情况,看看这个城市的发展规划,了解目前这个城市还有多少土地可供使用,城市是要走精致化道路还是走摊大饼式发展。尽可能详细了解这个城市在核心地区还有多少土地可以使用。如果城市土地储备充足,再强的炒作也无法使其快速上涨。北京、上海等城市房价一再突破人们的心理底线。没有更新更多的土地可供使用是一个很重要的原因。

第四,产业,要研究城市的主打产业是否符合时代的发展,是否具有可持续发展的特点。如果这个城市的产业结构是资源型的,不管房价多高,最后都要跌下来。如果这个城市的产业结构是创新性的,不管现在多低,最后都会涨上去。

靠着炒房子一夜暴富的时代造就结束了。现在的优秀的三四线城市可能是最后的晚餐。能不能抓得住,取决于认真审慎的思考与分析研究。

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