开发商,你手里的限竞房真的不愁卖吗?

毅家之言

2018-03-12 07:51:00 ·聊聊楼市那点事儿

两会过后,北京房地产市场的供应大幕将正式拉开,一件无可争议的事实是,去年大量推出的“限房价竞地价”项目将会成为今年商品房市场的供应主力。

2017年,北京供应了91宗住宅用地,创下历史新高。仅去年出让的44宗商品住宅用地,规划建面就达到340万平方米之多,按照品牌房企由拿地到上市通常在6-9个月内搞定来推算,这44个新项目均会在今年面市销售。由于售价已被限定,且低于周边在售新盘,就足以将本就处于风口浪尖之上的北京楼市搅动得更加凶险。

说起来,这44个限竞房项目面对的市场压力并不小,其中超过一半的项目限竞房货值超过30亿,货值在50亿以上的项目有11个,甚至还有2个限竞房项目的货值达到上百亿。

如此庞大的货量,绝不可能在短周期内实现“快销”,因此,更需谨慎研判,方可明晰市场前景。

供应量

大兴区与五至六环,限竞房潜在供应的集中地

这44个限竞房,分布于北京除西城区、通州区之外的14个行政区中。其中大兴区限竞房的潜在供量最多,共10个项目,规划总建面72.03万㎡,是2017年大兴商品住宅成交面积的接近2倍。除大兴区以外,去年成交限竞房的规划建面超过当年商品住宅销量的行政区还有海淀区、石景山区、房山区、平谷区和延庆县。

如果我们按照环线位置来重新做个对标,可以看到,五至六环位置限竞房的潜在供应规模同样庞大,不仅面对与周边新房、二手的竞争,就连限竞房自身,也面临着相互竞争的局面。

价格

一手新盘 > 限竞房 > 二手

去年推出限竞房地块时,低于新盘,与二手基本持平的限售定价确实惊艳。但随着二手房价的回落,与限竞房之间的价差开始收窄,限竞房曾经的价格优势已不明显,而这一现象普遍出现在北京的新城板块。

为了分流核心区居住人口,北京前几年曾重点发展五大新城,集中开发了大量住宅小区。而今,早期在新城区域置业的刚需客群逐步进入改善升级期,让新城板块二手房源的出货量大增,这本就影响到了二手房价的涨速,再叠加去年的调控影响,导致新城板块出现了二手房价的超跌,对标同区域的二手房,限竞房的价格优势开始消失。

大兴、昌平、顺义、房山的限竞房们,至少在面对价格敏感度较高的刚需、刚改客群时,如果价格砝码不够诱人,便得在产品上做功夫,使之成为能够吸引客户的加分项。

产品

减配后的限竞房如何PK大师精装

由于被限制了销售额的天花板,为了提高利润,限竞房只能在产品上减配。

当曾经的国际大师设计换成国内普通设计师,曾经的全球选材、一线品牌的精装标准改为常规品牌,曾经为社区嫁接优势第三方资源、提供酒店式服务改成普通物业服务。限竞房,如何与开发商投入重金、精心雕琢的楼盘项目去PK?

特别是5个位于四环内的项目,限售价格在7万-9万元/㎡之间,已经进入豪宅价格标段,如果在产品上做减法,造成品质上的倒退,又靠什么来赢得高端改善客群的心?

所以,开发商真的需要重新推演价格、产品与市场需求间的关系,问自己一句,“我的限竞房,真的不愁卖吗?”

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