7月北京新房网签情况，私信公号，回复【 网签 】获取
8月12日，海淀四季青西冉地块落槌。
金茂
以97.61亿
元、溢价14.1%
拿下，住宅可售楼面价约8.81万元/㎡
。这块年度地王，像一颗深水炸弹，把北京豪宅市场炸醒了。
很多人第一反应是：北京在顶豪市场的光芒，已经被上海压制很久了吧。
2026年上半年住宅土拍成交金额只有340.11亿元，
同比暴跌66.2%，几乎只剩去年同期的三分之一。
但把数据拆开看会发现，收缩的是远郊和规划板块的普通新房供应，
核心区的改善类豪宅，正在迎来一场罕见的爆发。
尤其时间来到下半年，
从酒仙桥到广渠路地块，再到今天的西冉，
这就是北京楼市正在发生的供应结构性变化——豪宅带头反攻。
先看一组数据。
2026年上半年，北京住宅土拍成交总额340.11亿元，
较2025年同期的1005.6亿元，同比
降幅高达66.2%
；
成交规划建筑面积122.0万平方米，
同比降48.0%
；
成交楼面价29124元/㎡，
同比降33.8%
；
平均溢价率仅3.55%，较去年同期的6.1%下
降2.55个百分点
。
看上去，量价齐跌，冷意明显。
但有一个数字很反常：成交宗数21宗，只比去年同期少了1宗。
什么意思？地没少卖几块，但成交金额少了三分之二，楼面均价跌了三成，说明什么？
说明成交结构变了。
单宗地块的体量在缩小，2026年上半年北京单块宅地平均建面只有约5.8万平方米，较往年大幅缩小。与此同时，供地重心向城市配套完善、轨道交通便捷的板块集中，真正意义上的远郊供地已经非常少。但那些非核心区地块，大多仍以底价成交，拉低了全市的平均楼面价和总金额。
而核心区供地虽然宗数不多，但热度极高。
海淀西冉地王就是典型。
它容积率1.6、限高25米，天然适合低密洋房，但配建商业和大量无偿移交设施，实际住宅楼面价被推到8.81万/㎡。即便如此，金茂、保利、中海、华润等头部房企依然争抢130多轮。为什么？因为海淀核心区低密宅地太稀缺了，过去几年几乎没有供应。
这种稀缺性，就是定价权。
再看丰台万泉寺、太平桥两个抬板豪宅项目相继公示，楼面价都站上了6万/㎡以上。
所以，2026年北京土拍的“量价齐跌”，本质是供地策略从“以量换收”转向“以质定价”。
地方政府不再靠多卖非核心地块来维持财政，而是把有限的土地资源集中投放在核心区，用高地价、高房价来稳定预期、吸引资金。非核心供应收缩，核心区土地集中释放，这才是市场的真实信号。
这背后，是一个更深的转变。
增量时代，北京楼市的主要任务是满足大规模居住需求、平稳房价。所以我们看到了限竞房时代，五环外大量5万左右的新房供应，本质是用土地和房价的让利，换取城市的快速扩容。
但进入存量时代，地产对经济的拖累效应显现，房价跌的已经不需要继续靠扩大供应来平抑价格，现在需要的反而是信心，是房价新的锚⚓️。北京的选择是：收缩无效供应，把稀缺的核心地块拿出来，用高地价和高品质项目重新锚定市场价格。
这是土地资源配置的换锚，也是城市发展逻辑的转向。
至于效果如何，时间会给出答案。
西冉地王一出，最兴奋的不是金茂，而是它旁边的保利熙瑞。
这不，刚落锤，当晚保利就出了如下海报。
保利熙瑞目前网签55套，均价11万/㎡左右。它的成交楼面价约7.84万/㎡，比西冉地块的住宅楼面价低了近1万元/㎡，而且没有商业配建包袱。西冉地块未来售价预期13万/㎡起，保利熙瑞瞬间成了片区新房“价值洼地”。
这就是地王的价格背书效应。
它不只是一个项目的成本倒推，而是给整个板块、甚至全城同类产品重新画了一条价格参考线。
再往外看，北京目前在售和已成交的豪宅项目，均价普遍在10万+：
中海丽金府，网签均价约10.16万/㎡；
北京瑞府，网签均价约10.25万/㎡；
端礼著，网签均价约11.2万/㎡；
香山樾，容积率1.05的纯四层大平层，现房在售，价格坚挺；
懋源·騴橒臺，东三环全景舱，预计10万+；
太阳宫宸园139，预计14-15万/㎡；
东城祈年大街项目，预计17万/㎡+。
当核心区地块楼面价普遍站上6-8万/㎡，未来售价13万+成为常态时，已有的10万+项目就不再显得贵，反而成了“提前上车”的机会。这就是价格背书的意义：不是疯狂，是重新定价。
2026年，北京豪宅市场迎来真正的供应大年。
核心区（朝阳、海淀、东城等）及顺义中央别墅区均有大量新盘及新地块入市，产品以大平层、低密洋房、顶豪为主，单价普遍10万+。
朝阳区是供应主力：
太阳宫板块：中建智地·宸园139，仅139套，270㎡、380㎡大平层，总价4000万+，预计14-15万/㎡。
酒仙桥：中海0013-1地块，约320套，150-200㎡大平层，预计11.5万/㎡。
将台/驼房营：将台629地块，约580套，180/250/300㎡大平层，预计12万/㎡+，9月开拍。
广渠路/南磨房：中海广渠路0409-10地块，约700套，预计10万/㎡+，8月已成交。
松榆里：懋源·騴橒臺，120-150㎡大平层，总价2000万以内，已取证。
呼家楼：首开·呼家楼南里，仅33套，140/150㎡，10万/㎡+。
东坝：金茂·满昱，116-168㎡改善户型，预计7.8万/㎡。
海淀区以低密改善为主：
四季青：金茂西冉地块，低密洋房，容积率1.6，165-275㎡，预计13万/㎡。
上地：海开上地0702地块，120-150㎡大户型，预计11万/㎡。
朱房（未入市）：朱房二期地块，低密洋房，100-140㎡。
东城区核心顶豪：
祈年大街：北京城建项目，二环内天坛北侧，300㎡大平层及四合院，预计17万/㎡+，总价5000-6000万+。
顺义区：
天竺：懋源·骊橒台，200-300㎡平层，预售均价8.78万/㎡，部分楼王9万/㎡+。
丰台区还有华润万泉寺、保利太平桥两个“抬板”豪宅，带来了北京首个抬板式建筑，产品创新角逐拉开帷幕。
过去豪宅拼的是地段和面积，现在拼的是产品力。
懋源·騴橒臺的217㎡全景舱户型，270°环幕视野，层高3.5米；
华润万泉寺和保利太平桥项目，首次引入抬板式建筑，把小区地面整体抬高，实现首二层共享开放、户户景观均好；
保利熙瑞打造了北京首个地下连通双会所体系，户均会所面积达14㎡；
金茂西冉地块，容积率1.6的低密洋房，未来可能再现金茂府迭代产品。
这些创新说明，北京豪宅市场正在从“拼地段”走向“拼产品+服务+圈层”。
更有意思的是，设计者不再妄想开发豪宅新区，而是在核心位置或老牌豪宅圈层板块，打造全新一代住宅产品。这种“越级竞争”，本质上是争夺高净值人群的居住升级需求。
8月7日新政，五环内购房资格从5年社保改为1年。这意味着，一年以后，全国有布局北京核心资产需求的高净值人群，可以大摇大摆走进京城。
这也是一步“稳棋局”的棋。在存量时代，北京核心区豪宅需要更广泛的购买力支撑。降低门槛，不是让刚需接盘，而是让全国高净值资金进场，为核心资产定价提供流动性。
北京豪宅反攻的本质，是城市核心资源的价值回归。核心区新盘密集入市，搅动的不是单一项目的竞争，而是整个老牌豪宅板块的置换链条。新的价格锚点，给观望中的改善需求提供了一个清晰的参照系。信心有了着落，改善市场也就有了启动的支点。老牌改善需求，也该动起来了。
京城，风起。
