城市更新是什么？
城市对旧有建筑、不动产的改造，通常需要转移企业或者居民。在保留城市特色的同时，为过时的物业建筑注入新的生命力。简单说来就是让旧建筑变的更有价值。
城市更新包括哪些？
旧物业改造
将现有的建筑物进行翻新改造，让它符合现在的使用要求，就是城市更新当中的旧物业改造了。有相当多的城市旧建筑通过翻新改造再出租获得新生，例如上海外滩，之前古旧的老建筑维护修缮之后，现在成为各大银行的办公场地。既保留了原有建筑的风貌，也让外滩融入上海经济社会发展之中。
盘活国有资产
国有企业掌握有大量的不动产，其中有相当一部分不动产的利用效率低下。针对国有企业资产的盘活也是城市更新的重要项目之一。例如北京冬奥会组委会办公场所落户首钢老厂区，就是针对国有企业资产的二次盘活使用，避免大拆大建。
文化保护以及传承
部分历史建筑由于长期缺乏维护，面临残损毁坏的问题。而城市更新能在保护旧城市风貌的情况下，让历史建筑具有更高的价值。推动城市经济增长的同时，让附近地区成为更加宜居的城市。如北京南锣鼓巷、二环胡同文创店铺街之类的改造，保留胡同、四合院原始魅力给街区创造了更大的价值。
经济、产业升级
随着城市经济不断发展，旧的设备逐渐难以承受城市的要求。这时针对旧物业的改造也成为城市更新的重要项目。常见的是针对旧城区商业区的改造，如老商场翻新、酒店改写字楼等。
行政区划调整
随着城市范围不断扩大，部分城区的行政区划也面临调整。扩大行政区划成为常见的选项，如北京西城、崇文、东城、宣武四区合并为西城、东城区。
地产商为何要参与城市更新？
外围拿地风险扩大
城市向郊区发展，也加大了地产商拿地操作的风险。热点城市拿地越发困难，三四线拿地成本不断加大，开发商开始将视线转向城市存量。和不确定性较大的外围土地相比，旧存量的确定因素更多，风险小，可操作性强。
旧项目遗留，形成价值洼地
旧项目往往位于老城，区位优势明显。部分项目（如酒店）因自身物业属性问题导致亏损，改造成写字楼项目之后，回报率获得大幅度提升。如上海新天地项目，将老旧住宅改造成商业综合体，开发商从中获得了极为丰厚的回报。
产业升级、城市升级的需求
随着产业置换升级，城市“腾笼换鸟”的需求随之而来。部分老旧工业搬迁之后，遗留下的不动产改由更高附加值的产业进入。如北京798艺术区，就是因为原先兵工厂搬迁之后，艺术家搬入打造而成的新型艺术区。
政府改造城市的需求
中国惊人的城市发展速度让原有城区规划落后的问题凸显。对于政府而言，对老城区进行改造使其更加符合现代社会发展是非常紧迫的需求，由此释放出的市场量非常巨大。近期深圳市宣布部分20年房龄的老旧房被列入“棚改”名单，背后折射出的便是一线城市庞大的改造需求。
城市更新未来如何？
在各个地产商纷纷主打“城市运营商”旗号进行转型的当下，城市更新让开发商更加深入地参与城市发展进程。另一方面，在一线城市中存量房时代已经到来，深入参与旧有存量资产盘活，已经成为开发商必须重视的业务面。可以看到，在未来更多开发商会提出“城市运营商”的概念，深入参与到城市更新的进程中去。城市是由钢筋水泥构筑的生命体，它自身也会生长。参与城市的成长过程之中，成为“白银时代”开发商们的好选择。
