城市更新,怎么更新

融泽源资产评估

2018-08-06 17:12:39 ·-

城市更新是什么?

  城市对旧有建筑、不动产的改造,通常需要转移企业或者居民。在保留城市特色的同时,为过时的物业建筑注入新的生命力。简单说来就是让旧建筑变的更有价值。

城市更新包括哪些?

  旧物业改造

  将现有的建筑物进行翻新改造,让它符合现在的使用要求,就是城市更新当中的旧物业改造了。有相当多的城市旧建筑通过翻新改造再出租获得新生,例如上海外滩,之前古旧的老建筑维护修缮之后,现在成为各大银行的办公场地。既保留了原有建筑的风貌,也让外滩融入上海经济社会发展之中。

盘活国有资产

  国有企业掌握有大量的不动产,其中有相当一部分不动产的利用效率低下。针对国有企业资产的盘活也是城市更新的重要项目之一。例如北京冬奥会组委会办公场所落户首钢老厂区,就是针对国有企业资产的二次盘活使用,避免大拆大建。

文化保护以及传承

  部分历史建筑由于长期缺乏维护,面临残损毁坏的问题。而城市更新能在保护旧城市风貌的情况下,让历史建筑具有更高的价值。推动城市经济增长的同时,让附近地区成为更加宜居的城市。如北京南锣鼓巷、二环胡同文创店铺街之类的改造,保留胡同、四合院原始魅力给街区创造了更大的价值。

经济、产业升级

  随着城市经济不断发展,旧的设备逐渐难以承受城市的要求。这时针对旧物业的改造也成为城市更新的重要项目。常见的是针对旧城区商业区的改造,如老商场翻新、酒店改写字楼等。

行政区划调整

  随着城市范围不断扩大,部分城区的行政区划也面临调整。扩大行政区划成为常见的选项,如北京西城、崇文、东城、宣武四区合并为西城、东城区。

地产商为何要参与城市更新?

  外围拿地风险扩大

  城市向郊区发展,也加大了地产商拿地操作的风险。热点城市拿地越发困难,三四线拿地成本不断加大,开发商开始将视线转向城市存量。和不确定性较大的外围土地相比,旧存量的确定因素更多,风险小,可操作性强。

  旧项目遗留,形成价值洼地

  旧项目往往位于老城,区位优势明显。部分项目(如酒店)因自身物业属性问题导致亏损,改造成写字楼项目之后,回报率获得大幅度提升。如上海新天地项目,将老旧住宅改造成商业综合体,开发商从中获得了极为丰厚的回报。

  产业升级、城市升级的需求

  随着产业置换升级,城市“腾笼换鸟”的需求随之而来。部分老旧工业搬迁之后,遗留下的不动产改由更高附加值的产业进入。如北京798艺术区,就是因为原先兵工厂搬迁之后,艺术家搬入打造而成的新型艺术区。

  政府改造城市的需求

  中国惊人的城市发展速度让原有城区规划落后的问题凸显。对于政府而言,对老城区进行改造使其更加符合现代社会发展是非常紧迫的需求,由此释放出的市场量非常巨大。近期深圳市宣布部分20年房龄的老旧房被列入“棚改”名单,背后折射出的便是一线城市庞大的改造需求。

城市更新未来如何?

  在各个地产商纷纷主打“城市运营商”旗号进行转型的当下,城市更新让开发商更加深入地参与城市发展进程。另一方面,在一线城市中存量房时代已经到来,深入参与旧有存量资产盘活,已经成为开发商必须重视的业务面。可以看到,在未来更多开发商会提出“城市运营商”的概念,深入参与到城市更新的进程中去。城市是由钢筋水泥构筑的生命体,它自身也会生长。参与城市的成长过程之中,成为“白银时代”开发商们的好选择。

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