蓝光陷千亿负债困境,四面楚歌下如何破局

纵横Plus

2021-06-10 18:59:26 ·聚焦资本市场,剖析商业趋势。

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6月1日蓝光地产发布公告称,蓝光集团与杨铿签订《股权转让协议》,受让杨铿持有的蓝光发展169499198股,占蓝光发展股份总数的 5.58%。调整后,蓝光集团持有蓝光发展股份总数的58.31%,杨铿则持有蓝光发展股份0股。

蓝光发展表示,此次转让是集团为应对股票质押风险所做的安排,对公司发展没有影响。

蓝光此举背后的目的却耐人寻味,或许是因为杨铿可能提供了较多的融资担保,如果其个人出现信用风险,则持有的5.58%蓝光发展股份也会受到影响。

而选择将股份合并至蓝光集团不仅能够简化持股架构,同时也降低了潜在风险。但这并不是蓝光首次对于自身的股权进行变动,其自身的财务状况一直以来都不是很乐观。是什么原因让蓝光走到了如今的“困局”?

01

蓝光债台高筑 盈利能力下降

从今年5月开始,蓝光发展多只境内债券大跌,截至6月10号收盘,“20蓝光02”一路大跌至38.97元,跌幅超过50%以上。而“16蓝光01”“19蓝光02”也是一路下跌。

图源东方财富网除了债券,公司股价也遭遇连续抛售。2020全年蓝光发展股价下跌34.6%,今年未改变下行趋势。

自2020年开年以来,疫情就给予了蓝光一记重击。其销售额虽然勉强稳住了千亿的大关,但销售额的同比增速却下降到了2%以下。同时2020年蓝光发展实现利润总额 49.47 亿元,同比下降 11.51%;实现归属于上市公司股东的净利润 33.02 亿元,同比下降 4.53%。

(图源:洪波大视野,数据:蓝光发展年报)

蓝光断臂回血。

现金流是一个企业健康发展的前提,然而蓝光现在却正处于一个“不健康”的发展状态。

因其目前的现金流极为紧张,蓝光正在通过售卖部分业务进行回血。2020年7月,蓝光发展曾以9亿元价格卖掉迪康药业控制权。2021年2月,蓝光发展以49.64亿现金的价格,将蓝光嘉宝服务卖给了某头部房企。

然而,“壮士断腕”后的蓝光却依旧在负重前行的道路上苦苦挣扎。在蓝光集团盈利能力不断下滑的同时,其经营获现的能力也出现了恶化。2020年,由于拿地和开发的支出增加,蓝光集团经营性的现金流净额大幅流出61.27亿元。

2020年蓝光经营性现金流情况(图源小债看市)

截至2020年末,蓝光发展总资产2582.64亿元,总负债2118.68亿元,净资产463.96亿元,资产负债率82.04%。整体来看,近年来蓝光的业绩大幅下滑,经营和获现能快速力恶化,有息负债攀升,存在着大量“明股实债”嫌疑。

02

千亿房企缘何负债累累

蓝光房企作为一家拥有几十年历史的著名房企,其自身本应该拥有殷实的财务家底和稳定的现金流,但违约平安事件打断了蓝光原本平稳的融资来源。

据知情内部人士透露,蓝光的佛山项目曾寻求平安进行融资,但是因管理和沟通问题,导致高达十几亿的还款金被延后了十余天才彻底还清。平安公司因此对蓝光地产进行了融资限制,并将蓝光加入了企业合作的黑名单。

在信用问题上众多企业都十分敏感,在借款给蓝光时免不了顾忌三分,因此蓝光信誉受损,融资渠道也被缩窄,融资难度大大增加。

早在2013年,蓝光地产就提出了在2020年销售达千亿的目标。2018年杨铿为了早日达成千亿目标,提出了“东进南下”战略。当年新增土地储备中近70%位于福州、南宁、湖州、扬州等三线城市。

但不巧的是,当时三四线城市房地产政策收紧,人口流失严重,各大头部房企都在北上广深疯狂抢地,而蓝光却偏偏特立独行选择在三四线城市拿地。

像是一场战略性的赌博,然而既是赌博,总有输赢结果。

2018年,蓝光东进南下单区销售过百亿的区域有成都、华东及滇渝区域,从2017年开始每年的增速都在下滑。截至2019年三季度,成都、滇渝区域同比出现负增长,到2020年上半年,成都及四川区域销售额占比甚至从40.9%俯冲至17.33%。

这么一折腾,其结果是蓝光既没有抓住成都区域的发展机会,又因小失大,失去了与其他头部房企在一线城市竞争的机会。

杨铿(图源网络)

蓝光的多元化发展战略探索之旅,“盲目”跟风为其再添一记重击。

几年前,曾在某些头部房企的带领下,多元化发展战略在房企中流行起来。雅居乐总裁陈卓林率先提出了多元化发展战略,确定了“地产为主,多元业务协同发展”的“1+N”模式。

某头部房企也围绕地产主业进行高科技产业布局,生产建筑机器人和餐饮机器人、打造智能家居产品。当时杨铿表示,“在我看来,如果不做颠覆式的商业模式再造,只是一个纯粹的地产商,今后很难生存,所以一定要尝试新的商业模式。”于是蓝光紧随其后,开启了自身的多元化探索之旅。

但没想到的是,新业务“蓝光文旅”不仅没能为主业带来现金流,反而挤占了主营业务的发展空间,影响了其正常的经营。

2018-2019年,蓝光文旅签约了包括都江堰、天津、昆明、济南、扬州、邯郸、新乡等多地项目,合计规划超过4000亩地,计划投资超过425亿元。但除天津、昆明、重庆等地的三两项目在建外,其余项目毫无进展。昆明水果侠游乐园项目也经营不善,游客寥寥,差评不断

之后,蓝光的文旅板块勉强进行了两年, 2019年底被整合进商业集团便再无下文。

昆明水果侠游乐园(图源网络)

除了盲目跟随多元化,蓝光的内部奉行的“3641”的高周转模式也一直饱受质疑。”3641“是指拿地3个月内开工,4个月开盘,开盘当日去化率60%,1年内项目正现金流。据蓝光内部的公告显示,2020 全年蓝光发展新增房地产项目60多个,2021年1月又新增5项目,拿地速度迅猛,但溢价率异常高,仅去年11月的拿地额溢价率都高于30%。

高额的拿地成本限制下,蓝光在售项目的均价也在明显下降。

据克而瑞数据显示,2020年1-10月,蓝光发展销售均价8505.95元/平方米,与2019年末的14052.58元/平方米相比,下降了39.47%。一位蓝光成都区域市场员工曾透露,蓝光由于自身负债和高融资成本,多数项目没有达到利润和成本目标,包括成都、达州、天津等诸多项目存在亏损问题。

蓝光集团“增收不增利”现象警示,如果不尽快处理存量销售,而一味进行“流血式”补仓,最终只会被高额的债务压垮。

03

负重前行的蓝光出路在哪儿

蓝光面对自身当下的窘境,也没有选择坐以待毙,而是主动出击寻找重新振作的机会。

5月28日有消息称,万科将以60亿元收购蓝光的华南、华东资产包项目,并将以20亿元收购蓝光发展20%股权。同时万科已收购蓝光位于重庆的部分项目。

就入股蓝光的传闻,万科方面予以否认,但其同时对外承认双方确实正在开展项目层面的合作。如今,蓝光将无锡和骏的部分股权转让给万科,让两者之间的项目合作计划开始出浮出水面。

5月28日,蓝光对外称已于5月27日将本息6.474亿元的“18蓝光07”公司债偿还款全额划付至中国证券登记结算有限责任公司,传闻资金来源是万科。对于蓝光来说,与万科的合作为其水深火热的境地带来了一丝希望。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,万科主要还是从项目层面上认为蓝光的这些项目有一定投资价值,性价比还可以,能帮助万科增加土地储存与货值。

克而瑞研究中心指出目前在集中供地政策的大环境下,多数房企面临“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的尴尬处境,也触发了房地产行业的盈利焦虑,房企多元化拿地的重要性将更加凸显。

房企通过拓展收并购、城市更新、产业勾地等多元化的拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利润率的一大出口。

如此境遇中蓝光自身也提出了开源节流、盘活资产、适时引战的“三板斧”,明确了接下来的动作。只希望蓝光可以及时调整,顺利渡过难关。

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