2018年,房地产调控仍将收紧,“稳”字当头

朱晓红

2018-03-22 17:43:21 ·-

自去年3.17调控政策一年过去了,2018年会继续收紧,让房价回归合理水平,房地产市场也将进入相对平静的发展期。

回顾过去的20年中,中国的房价一直是一条向上的曲线,围绕这条曲线每隔三四年就有一轮小的波动周期,既是市场周期,也是调控周期。在市场表现偏离这条线的时候,有形之手会将它往回拉。当楼市太冷了,刺激政策会把这成为一个“没有交易就没有伤害”的市场。如果说今天的楼市与昨天有何不同,恐怕就在于博弈各方的心态和预期都变了。

总体上而言,由于过去数十年数次有始无终的调控政策,使参与者对于政府政策的目的和有效性的预期大打折扣,甚至反向解读,即进一步加强了投资者认为房地产必涨,甚至必然大涨的信心和决心。而人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心,这股力量将会摧枯拉巧。

首先,对于开发商而言,一方面因为经历了数次调控之后,早已积累了丰富的“斗争”经验,房调政策已经数不胜数,这次与上次相比就像一阵风,只需要暂避风头即可;另一方面,房地产商基本完成了原始积累,在兼并重组中做大做强,雄厚的资本足以支撑其搁得起、熬得住,不再像以前那样快速清盘回笼资金,因而愈发淡定,淡然。

其次,对投资者而言,也经过十多年的楼市“教育”,既不信任黄金,更不信任股票,也不会让钱乖乖的躺在银行睡觉,至于期货,基金,债券,外汇,收藏等多种理财方式,经过多年的市场检验,收益高的风险高,风险小的收益低,都已成为小众市场,因此,坚定地把身家都投向一个收益高,风险小的方向—楼市。

尤其是人们对自己劳动收入的可持续产生忧虑,而市场上又出现“资产荒”的时候,更会倾向于竞购现有的各种长期资产,为不确定的未来存下足够的储备。如此一来,开发商与投资者构成了坚定的多方。

但对于最大的“空方”—政府而言,却存在着微妙的心理—既不想房价涨,也不想房价跌,更不想社会乱。原因一方面在于遵循政治的本质就是左右平衡,另一方面在于左右为难的现实,如果房价暴涨,必然导致民怨沸腾,不仅加剧投机炒作,更将演变成中国青年人绝望的标志;如果房价暴跌,不仅经济上无法承受,而且会导致社会不稳,毕竟全国累计超过300万亿元的房地产市值,和政府形成了短期内无法替代的密切关系,一荣俱荣,一损俱损;而且房产净值是中国家庭财富最重要的组成部分,在全国家庭的人均财富中,房产净值的占比高达65.61%;更何况住房贷款占比高达70%,房价下跌不仅对高杠杆购房者产生“暴击”,还将牵连到银行乃至整个金融系统。

对地方政府而言,则更为现实,只要央地财税关系不变,就难以摆脱土地财政枷锁,更是深谙房地产调控的松紧尺度。比如武汉,2016年土地出让收入首次突破千亿元,比肩税收收入,其一边在加强楼市调控力度,另一边却以“抢人”为名,全面放开大学生落户门槛,推出大学毕业生购房“打八折”,在读大学生以个人名义缴存公积金等政策,以达到市场需求无缝对接的奇效。

即便如此,在“房住不炒”的基本目标下,楼市正在发生格局性的变化。一是“租售并举”,发展租赁市场。诸如“租购同权”—鼓励人们以租房替代买房,提升租房者权益;“共有产权”—给中等收入人群七折买房机会,政府入股,风险共担,收益共享;“集体用地入市租赁”—扩大租赁市场,牵制房价,虽然皆有弊病,但都指向健全住房制度的“另一条腿”。如上海租赁用地出让面积近60万平方米,共推出19宗住房租赁地块,有望完成在“十三五”期间供应租赁住房70万套的目标。据不完全统计,未来5年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。另一是逐步建立房地产调控的长效机制,即快被磨掉耐性的房地产税。所谓“长效机制”从提出到现在,已经过去12年了,到底什么时候正式推出却仍不可知。最近的消息是,国家发改委主任,国家统计局局长宁吉喆在2017年10月10日国新办新闻发布会上透露,房地产长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。但可以确定的是,在互联网如此发达的今天,技术上已经不存在难题,不动产登记全国联网在今年底将完成,只能理解为处于公正、公平、公开的原因,房地产税目前的状况是拿时间换空间,好比鸭子划水——表面不动水下动。一旦房地产税到位,房地产调控政策或将逐步撤离,这意味着政府的权重在下降,楼市最终回归市场轨道,房价也将达到供需平衡的均衡价格。可以预判,房价暴涨时代已经过去,但上涨时代仍将继续。

鉴于目前房地产市场处于政府与市场的对峙期,而房价处于战略相持阶段,未来一年半载仍是买房的黄金窗口。一个最简单粗暴的理由就是,政府全力在帮购房者“砍价”。在即将翻过的2017年,各地楼市开启“五限时代”,其中却出现一个明显的悖论——“限价”,即政府限制开发商的备案价,确定新盘的价格天花板,这个备案价往往低于供需平衡所能达到的均衡价格,导致一、二手房的价格倒挂,如上海内环线市场价与备案价相差3万元/平,这意味着对一些人而言,买到即是赚到。终有一天,这个政策缺陷会随着“长效机制”的出现而消逝在无尽的遗憾中。

对于刚需而言,不必埋怨过去没有早日买房,也不必恐惧将来买不起房,抓住当下就好,因为当下房价已被“锁定”。

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