通过土地款配资模式,告诉地产的冬天是怎么来的!

投融资并购

2018-11-02 09:04:09 ·-

详解土地款配资模式

  相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有资金。银行贷款、信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,通过基金子公司、券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

  总的来说,开发商土地融资有四种方式,分别是股权融资、债权融资、明股实债和股债融合。纯粹股权直投最少,因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,通过委托贷款的方式当前已有所收紧;实践最多的,是明股实债。股债融合本质则和明股实债相似。

  分项来看,股权直投的一般交易结构为:管理人(基金子公司、券商资管或信托,下同)成立专项资产管理计划或信托计划,入股为开发项目成立的项目公司。这种情况下,资管计划管理人一般会直接或者间接参与房地产企业项目经营,建成后双方按照股权比例分享投资收益。

  但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

  债权融资模式中,因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,不能直接投资一笔债权,所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款),或者通过银行发放委托贷款。

  不过严格来讲,委托贷款也要参照银行表内贷款的要求,不能用于开发商竞买土地。因此这种方式基本上已经很难操作。

  于是,就出现了被热议“明股实债”模式。

  表面上,资管或信托计划参股了项目公司,但约定期满后,项目公司要无条件回购股份,支付的价格就是债性融资的本息。这么做,一是规避了“委托贷款”的合规风险,另外,还能不提高房企的负债率。“房地产公司的负债率对他们申请银行授信很重要,如果是股权的话,就不会算在负债里面。

  最后一种,股债混合(小股大债)。事前明确股债的比例,用股权来对债权进行风险补足。也就是说,如果一切顺利,项目公司可以回购资管计划持有的股权,如果出现问题,那么项目公司的部分股权就让渡给资管计划管理人。

  曾经,开发商的7倍杠杆

  无论是股权还是债权,还是混合类融资,令房地产市场真正疯狂的,是杠杆率。

  整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资),第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资),第三步是达到预售条件的销售资金回笼。

  辅之以成本来看,前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线城市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线城市,也已经占到50%以上。做地产行业的都知道,开发商的建筑成本在全国都差不多,已经是非常成熟的产业,很好计算,项目成本的差异就在于土地价格。

  结合融资环节和成本构成特色,不难看出,对于开发商来说,只要能“搞定”买土地的钱,后面的融资压力并不大。

  关键就在于,最大头的土地融资中,开发商可以动用极高的资金杠杆。土地出让金的配资比例(自有:配资)一般为5:5、4:6或3:7,在2016年,3:7开始变得普遍。

  甚至,在还没成功拍下土地,还只是参与竞拍要缴纳竞拍保证金时,就有资金为开发商融资,这其中除了银行资金,还有不可忽视的部分来自企业。

  另外,在所谓“自有资金”部分,开发商还能通过非银行渠道继续撬动杠杆。行情好的时候,只要你拍下土地了,资金自然会贴上来,根本不用担心没钱。

  所谓3:7的比例,还仅仅限于土地出让金撬动的杠杆,且建立在自有资金“真金白银”的基础上,加上后续的开发融资,或者由建筑方垫资,开发商几乎没有动用自己的钱,到获得预售许可之后,销售收入就可以回笼资金,偿还之前的负债,剩下的,便是利润。

  假设楼盘销售额是土地价格的2倍,以3:7土地配资来算(不算融资利息),相当于房地产公司撬动了近7倍杠杆的资金。

 一般来说,土地款融资利率要高于二级开发贷款(银行表内贷款),因为土地款融资对接的是银行自营或理财资金,特别是理财资金,成本高于银行存款。

 上半年以来,监管趋严,金融政策一紧缩,就没那么理财资金一起拿地了,所以土地流拍,地产行业的冬天说来就来了。

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