详解土地款配资模式
相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有资金。银行贷款、信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，通过基金子公司、券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。
总的来说，开发商土地融资有四种方式，分别是股权融资、债权融资、明股实债和股债融合。纯粹股权直投较少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中，通过委托贷款的方式当前已有所收紧;实践较多的，是明股实债。股债融合本质则和明股实债相似。
分项来看，股权直投的一般交易结构为：管理人(基金子公司、券商资管或信托，下同)成立专项资产管理计划或信托计划，入股为开发项目成立的项目公司。这种情况下，资管计划管理人一般会直接或者间接参与房地产企业项目经营，建成后双方按照股权比例分享投资收益。
但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。
债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，不能直接投资一笔债权，所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)，或者通过银行发放委托贷款。
不过严格来讲，委托贷款也要参照银行表内贷款的要求，不能用于开发商竞买土地。因此这种方式基本上已经很难操作。
于是，就出现了被热议“明股实债”模式。
表面上，资管或信托计划参股了项目公司，但约定期满后，项目公司要无条件回购股份，支付的价格就是债性融资的本息。这么做，一是规避了“委托贷款”的合规风险，另外，还能不提高房企的负债率。“房地产公司的负债率对他们申请银行授信很重要，如果是股权的话，就不会算在负债里面。
较后一种，股债混合(小股大债)。事前明确股债的比例，用股权来对债权进行风险补足。也就是说，如果一切顺利，项目公司可以回购资管计划持有的股权，如果出现问题，那么项目公司的部分股权就让渡给资管计划管理人。
曾经，开发商的7倍杠杆
无论是股权还是债权，还是混合类融资，令房地产市场真正疯狂的，是杠杆率。
整个房地产融资可以分三大环节：排名前列步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)，第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资)，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。
辅之以成本来看，前端拿地成本占比是较高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。做地产行业的都知道，开发商的建筑成本在全国都差不多，已经是非常成熟的产业，很好计算，项目成本的差异就在于土地价格。
结合融资环节和成本构成特色，不难看出，对于开发商来说，只要能“搞定”买土地的钱，后面的融资压力并不大。
关键就在于，较大头的土地融资中，开发商可以动用极高的资金杠杆。土地出让金的配资比例(自有：配资)一般为5：5、4：6或3：7，在2016年，3：7开始变得普遍。
甚至，在还没成功拍下土地，还只是参与竞拍要缴纳竞拍保证金时，就有资金为开发商融资，这其中除了银行资金，还有不可忽视的部分来自企业。
另外，在所谓“自有资金”部分，开发商还能通过非银行渠道继续撬动杠杆。行情好的时候，只要你拍下土地了，资金自然会贴上来，根本不用担心没钱。
所谓3：7的比例，还仅仅限于土地出让金撬动的杠杆，且建立在自有资金“真金白银”的基础上，加上后续的开发融资，或者由建筑方垫资，开发商几乎没有动用自己的钱，到获得预售许可之后，销售收入就可以回笼资金，偿还之前的负债，剩下的，便是利润。
假设楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算(不算融资利息)，相当于房地产公司撬动了近7倍杠杆的资金。
一般来说，土地款融资利率要高于二级开发贷款(银行表内贷款)，因为土地款融资对接的是银行自营或理财资金，特别是理财资金，成本高于银行存款。
上半年以来，监管趋严，金融政策一紧缩，就没那么理财资金一起拿地了，所以土地流拍，地产行业的冬天说来就来了。
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