《购房合同》约定的违约金过高,可申请法院酌情减少

北京房产合同律师张逊

2018-03-07 15:45:00 ·-

  案情:

  2014年2月21日,雷某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:雷某将910号房屋出售给赵某;赵某于2014年2月21日向雷某支付定金5万元,该定金视为首付款的一部分;赵某应于2014年2月28日前,通过自行划转的方式向雷某支付20万元(含前期已支付的全部定金5万元),同时雷某向所贷款银行提交还清贷款的申请;赵某应于办理上述房屋解押扣款当日,通过自行划转的方式向雷某支付36万元;赵某应于办理贷款申请后3个工作日内,通过自行划转的方式向雷某支付35万元;剩余房款以银行贷款方式付清,双方应于办理完毕解除抵押后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续;在签订协议后,如果赵某不购买该房屋,为赵某违约,赵某应在违约行为发生之日起5个工作日内,按房屋总价款20%的标准向雷某支付违约金,赵某向雷某已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;赵某逾期付款超过10日后,雷某有权解除合同。雷某与赵某共同确认,910号房屋的成交总价款为126万元。

  上述协议签订后,赵某向雷某支付首付款共计20万元(含定金5万元)。后,雷某于2014年3月向招商银行提出提前还款申请,银行通知扣款日为4月1日。雷某称,其随后通知北京我爱我家房地产经纪有限公司工作人员金某,并由金某向赵某转达了4月1日银行即将扣款的通知,赵某未于该日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成。赵某称,其并未收到4月1日付款的通知。

  2014年7月16日,雷某自行还清910号房屋贷款本息。

  2014年7月,赵某以雷某违约为由向法院提起诉讼,要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。法院经二审认定,系赵某的行为导致合同履行出现障碍,其要求解除合同的诉讼请求,不予支持。

  2015年3月,雷某向法院起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,赵某向雷某支付违约金25.2万元。

  赵某主张本案系雷某拒不办理房屋解押手续导致买卖合同无法履行,雷某已经构成根本违约,且违约金约定过高。

  判决:

  法院认为,雷某与赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示,合法有效,双方均应当依约履行。生效判决认定,赵某未能于4月1日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成,赵某至今亦未再支付剩余购房款,赵某未在合同约定的时间支付购房款。

  根据双方约定,赵某违约,其应当按房屋总价款20%的标准向雷某支付违约金。雷某根据上述约定,要求赵某支付25.2万元的违约金,赵某认为违约金数额过高,请求法院予以调整。法院认定双方约定的违约金数额确高于雷某的实际损失,法院酌定为16万元。

  分析:

  本案法院以雷某的实际损失为基础,同时结合房屋价值、双方履行情况、赵某过错程度以及预期利益等综合因素,并根据公平原则和诚实信用原则,整体衡量,最终酌定违约金未16万元。

来源:网络

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