返乡置业成交良好,房地产税或靴子落地

如说地产

2018-03-08 08:57:00

投资要点

两会来临,把握政策不确定性降低带来的投资机会。2018年2月申万房地产板块整体下跌11%,在申万28个子行业中跌幅第一,成交量3563亿元,环比下跌53%,主要因为地产板块在1月涨幅第一,流动性挤兑造成蓝筹补跌。同期沪深300下跌6%。目前A股市场整体上呈现弱市特征,地产板块基本面持续向好但政策不确定性依然存在,展望全年具有相对配置价值(高业绩增长、低仓位配置),又有绝对配置价值(政策不确定性降低及边际宽松、资源整合带来的超预期),建议积极把握两会之后政策不确定性降低带来的投资机会。

三四线维持强势,返乡置业是看点。2018年2月,60样本城市新房月销均值2962套,环比下降39%、同比下降24%,累计同比下降8%;调控二三线城市月度同比下降37%,一线城市月度同比下滑较多达53%,其它城市环比和同比均上涨6%。从1-2月房企的销售数据来看,返乡置业的成交热度不减,三四线占比高的房企二月销售表现较强。

房地产企业购置土地面积年末显著增加,企业补库存需求显著。2017年房地产企业购置土地面积25508万方,同比增长16%,增速为7年来新高;土地购置费23169亿元,同比增长23%;土地购置成本持续上升至9083元每平米,同比增长7%。

北京银监局要求金融机构,审慎发放房地产抵押贷款和房地产领域并购贷款。政策利空中小房企,但利好一线房企进行土地拓展或房地产领域的并购业务。2018年继续支持保障性住房的融资需求及首付合规的个人住房贷款,重点打击综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡资金用于购房。

核心城市首套房贷利率多数无折扣,额度持续偏紧。目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮,贷款利率分别为基准利率的1.1倍、1.05倍、1.05倍;上海目前首套房贷利率仍有折扣,约9-9.5折。二套房贷利率上海仍为1.1倍,深圳为1.1-1.2倍,广州为1.1-1.15倍,北京约1.2倍。

2018年看好地产板块,“强于大市”的投资评级,建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股,A 股推荐保利地产、万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等,港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产等。

风险提示:信贷政策或进一步趋紧、销售情况不达预期等。

1 板块表现

2018年2月申万房地产板块整体下跌11.43%,在申万28个子行业中跌幅第一,成交量3563亿元,环比下跌53.1%,主要是因为地产板块在1月涨幅第一,2月出现一定的调整。同期沪深300下跌5.90%,表现强于房地产板块。对比各子行业的表现,电子、钢铁、计算机表现优异,分别上涨3.32%、1.65%、1.14%。个股方面,上月表现较好的个股主要是长春经开、S*ST前锋和海德股份,月涨幅分别达6.38%、5.00%、4.20%。

图1:地产板块相对沪深300表现

数据来源:wind、西南证券整理

图2:申万各子板块上月绝对涨跌幅(%)

数据来源:wind、西南证券整理

图3:上月地产板块涨幅靠前个股

数据来源:wind、西南证券整理

图4:上月地产板块跌幅靠前个股

数据来源:wind、西南证券整理

2 成交跟踪

新房市场总量

为便于分析市场结构的变化,我们按调控政策严厉程度和能级将60样本城市划分为四类,一线城市(4个,北京、上海、广州和深圳)、调控二三线城市(12个调控压力比较大的城市,南京、杭州、武汉、厦门、福州、济南、苏州、无锡、天津、成都、合肥和郑州)、重点二三线城市(16个调控压力相对较小的城市,重庆、南昌、长沙、石家庄、沈阳、昆明、南宁、三亚、青岛、珠海、中山、佛山、东莞、惠州、温州和大连)、其他城市(28个受政策影响不明显的城市,宁波、徐州、蚌埠、泰安、常州、绍兴、长春、海口、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、江阴、呼和浩特、汕头、吉林、金华、泉州、襄阳、赣州、南充、常熟、淮安、连云港、柳州、马鞍山和台州)。

2018年2月,60样本城市新房月销均值2962套(一线城市成交2351套、调控二三线城市成交2783套、重点二三线城市成交3446套,其他城市成交3056套),环比下降39%、同比下降24%,累计同比下降8%;调控二三线城市月度同比下降37%,一线城市月度同比下滑较多达53%,而重点二三线城市下滑36%。

图5:60样本城市新房月销量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图6:分类样本城市月销量变化(%)

数据来源:wind、西南证券整理

图7:一线城市新房月销量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图8:调控二三线城市新房月销量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图9:重点二三线城市新房月销量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图10:其他样本城市新房月销量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

存量房市场成交量

我们按周跟踪了14个城市(北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门、无锡、南宁、大连、常熟、张家港和江门)的存量房成交情况。2018年2月14样本城市成交均值为2658套,环比下降幅度较大达41%、同比下降28%,累计同比下降11%。

图11:14样本城市存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图12:深圳存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图13:北京存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图14:杭州存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图15:厦门存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图16:青岛存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图17:南京存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

图18:南宁存量房月成交量表现(套)

数据来源:wind、西南证券整理

3 行业跟踪

行业销售跟踪

2017年商品房销售额约13.4万亿元,同比增幅13.7%;商品房销售面积16.9亿方,同比增加7.7%;销售均价7892元/平,同比增长5.6%。房屋竣工面积、施工面积、新开工面积分别约10.1、78.1、17.9亿方,竣工面积下降4.4%,施工面积上涨3.0%,新开工同比增长7.0%且高当年销售面积0.92亿方,为近年来最低。房地产开发投资额全年约为11.0万亿元,同比增速为7.0%,单月增速2017年12月最低,仅为2.4%。

图19:商品房销售额、面积

数据来源:wind、西南证券整理

图20:房屋竣工、施工、新开工面积

数据来源:wind、西南证券整理

图21:商品房销售面积、新开工面积差距

数据来源:wind、西南证券整理

图22:房地产开发投资额

数据来源:wind、西南证券整理

贷款余额跟踪

房产开发贷款余额、个人购房贷款余额均在历史高位。地产开发贷款、房产开发贷款余额均逐年提升,至2017年末分别为1.3、7.0万亿元,地产开发贷款余额较16年末降低1500亿元,而房产开发贷款余额则较16年末大幅增长1.34万亿元,每个季度新增净额均为正。截至2017年末,个人购房贷款余额为21.9万亿元,较16年末大幅增长2.76万亿元。

图23:贷款余额

数据来源:wind、西南证券整理

图24:新增净额

数据来源:wind、西南证券整理

百城住宅平均价格

2010年末至 2017年末,百城住宅平均价格从9314元/平上涨到13967元/平,年复合增速约6%。一、二、三线城市样本住宅平均价格均呈上涨趋势,其中一线城市住宅平均价格上涨的幅度最为突出。2010年末至 2017年末,一、二、三线城市样本住宅平均价格复合增速分别为10%、5%、3%。2017年12月,一、二、三线城市样本住宅平均价格分别为41202、12684、8335元/平。

图25:各线城市样本住宅平均价格

数据来源:wind、西南证券整理

图26:百城住宅平均价格

数据来源:wind、西南证券整理

房地产开发资金来源

2017年房地产开发资金来源中,国内贷款占16%,自筹资金占33%,利用外资占比很小,其他如定金与预收款占比超过一半。房地产企业不断尝试多元化融资,其他资金来源占比逐渐加大。

图27:房地产开发资金来源构成

数据来源:wind、西南证券整理

图28:房地产开发资金来源

数据来源:wind、西南证券整理

购置土地面积情况

2017年房地产企业购置土地面积25508万方,同比增长16%,增速为7年来新高,环比增长8%;土地购置费23169亿元,同比增长23%;土地购置成本持续上升至9083元每平米,同比增长7%。房地产企业购置土地面积年末显著增加,企业补库存需求显著。

图29:土地购置单月值

数据来源:wind、西南证券整理

图30:土地购置年度值

数据来源:wind、西南证券整理

按揭贷款利率表现

目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮,贷款利率分别为基准利率的1.1倍、1.05倍、1.05倍;上海目前首套房贷利率仍有折扣,约9-9.5折。二套房贷利率上海仍为1.1倍,深圳为1.1-1.2倍,广州为1.1-1.15倍,北京约1.2倍。

表1:主流城市房贷利率最新情况

数据来源:融360、西南证券整理

4 市场要闻

本月重要行业政策一览

2.2   广州:发布全国首张增量房增值税电子普通发票,并实现电子票证全程互通。广州万科将作为试点企业,打造电子票证全程互通新模式。

2.4   杭州:2018年杭州将深入推进国家住房租赁试点工作,具体措施包括新增租赁住房占商品房总量30%以上,以及为外来务工人员筹建临时租赁住房等。

2.4   中央一号文件:适度放活宅基地和农民房屋使用权。优先发展农业农村,包括干部配备、要素配置、资金投入、公共服务等均优先满足。

2.4   证券监管层:监管层明确提出了包括证券公司禁止场外质押,以及质押股触及平仓线将不会被立即平仓等要求。

2.4   国家统计局:最新数据显示,2017年末,我国城镇常住人口将近8.1347亿人,比上年末增加2049万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。

2.5   海南:海南省住房公积金管理局于2月5日发布《通知》,当中明确提出,即日起职工及其家庭购买自住住房、在非实际工作地租房等均可提取公积金购买及偿还房款本息。

2.6   中国人民银行:会议指出,去年央行继续保持货币政策稳健中性,全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作,有力促进了经济金融平稳健康发展。继续实施了“分城施策”差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理,积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设,支持培育和发展住房租赁市场。

2.6   深圳:近日,深圳市规划和国土资源委员会印发了关于施行《规定》的通知。据悉,此次修订旧改项目保障房配建比例空间范围全面扩大,并将重点规划轨道站点1000米覆盖区域旧改项目重点安排保障房配建。

2.6   广州:2月6日,广州市举行2018年度立法工作部署动员会,市人民政府应当采取金融支持、用地供应、基本公共服务保障等政策措施,鼓励住房租赁消费,培育和发展房屋租赁市场。草案同时规定,承租人可依法享受义务教育、就业等国家规定的基本公共服务,可按规定提取和使用住房公积金支付租金,推动“购租同权”。

2.7   江西:近日,江西省住建厅披露,2018年江西将继续加强房地产市场调控,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。同时,培育发展住房租赁市场,大幅提高租赁住房占新增住房供应量的比例。

2.8   北京银监局:近日,北京银监局召开会议,要求提高资产、负债、权益和表外“四大板块”的平衡匹配程度,推动银行业从高速发展向高质量发展转变。抑制居民杠杆率快速上升是今年北京银监局监管的一项重点任务。会议要求,坚决遏制房地产泡沫,要以“房住不炒”为目标,严防各路资金违规进入房地产市场。

2.8   国务院办公厅:日前,国务院办公厅印发《基本公共服务领域中央与地方共同财政事权和支出责任划分改革方案》。《方案》明确,一是将由中央与地方共同承担支出责任、涉及人民群众基本生活和发展需要的义务教育、学生资助、基本就业服务等基本公共服务事项,列入中央与地方共同财政事权范围。二是制定基本公共服务保障国家基础标准。三是规范基本公共服务领域中央与地方共同财政事权的支出责任分担方式,主要实行中央与地方按比例分担。四是在一般性转移支付下设立共同财政事权分类分档转移支付,对共同财政事权基本公共服务事项予以优先保障。其中包括基本住房保障,城乡保障性安居工程(包括城镇保障性安居工程和农村危房改造等) 由地方结合实际制定标准。

2.9   澳门:澳门特区本次新出台文件中,取消了出租房屋的房屋税空置豁免;首次置业可获最高银行按揭80%或90%。

2.23 保监会:为保持安邦集团照常经营,保护保险消费者合法权益,依照《中华人民共和国保险法》第144条规定,中国保监会决定对安邦集团实施接管。接管期限自2018年2月23日起至2019年2月22日止。

2.23 证监会:明确IPO被否后企业参与上市公司重组交易的监管标准,其中,对于重组上市类交易(俗称借壳上市),证监会称企业在IPO被否决后至少应运行3年才可筹划重组上市。

2.24 统计局:70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。

2.24 国务院:同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区。深圳、太原、桂林将分别以创新引领超大型城市可持续发展、资源型城市转型升级、景观资源可持续利用为主题,建设国家可持续发展议程创新示范区。

2.26 广州:城市总体规划草案公示,2020年后新增建设用地逐步递减。

2.27 三亚:新房备案价不得超过去年2月,一年内不得调整。

2.28 中信银行:中信银行暂停200万元以上个人房屋抵押贷款业务。总行营业部回应称,该行坚决执行国家关于房地产市场调控的政策,对北京地区相关产品的信贷政策及时进行调整、传导、落地,确保信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严格落实差别化住房信贷政策,严防信贷资金违规流入房地产市场。该项调整不会影响北京市居民及企业的正常购房信贷需求。

2.28 全国人大常委会:全国人大常委会审议通过《关于延长授权国务院在实施股票发行注册制改革中调整适用〈中华人民共和国证券法〉有关规定期限的决定(草案)》,拟将注册制相关授权再延长两年。

2.28 统计局:国家统计局发布《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》,年末商品房待售面积58923万平方米,比上年末减少10616万平方米。其中,商品住宅待售面积30163万平方米,减少10094万平方米。年末70个大中城市新建商品住宅销售价格月同比上涨的城市个数为61个,比1月份减少5个;下降的为9个,增加5个。

3.4   全国人大:十三届全国人大一次会议3月4日上午11时在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会,人大发言人张业遂表示,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。

数据来源:wind、西南证券整理

表2:公司业绩预告

数据来源:wind、西南证券整理

表3:重点房企1-2月销售情况

数据来源:wind、西南证券整理

5 投资建议

2018年我们看好地产及相关板块(银行、钢铁、家电、建材等),维持地产板块“强于大市”的投资评级,建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股,A 股推荐万科A、保利地产、新城控股、金地集团、荣盛发展等,港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产等。

表4:重点跟踪公司估值表

数据来源:wind、西南证券整理  注:港股当前价格以及EPS数据单位均为元

6 风险提示

信贷政策或进一步趋紧、销售情况不达预期等。

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