[ 导读 ]
国内租赁市场
在需求侧、供给侧、监管侧的痛点
近阶段的政策利好及各地落地政策的频频出台，无疑使长租公寓再一次站在了风口上，关于长租公寓的巨量市场也早已不是什么新鲜话题，因此，除了原有了品牌运营商之外，房企、中介、酒店连锁机构都纷纷开始布局长租公寓市场。
除了政策利好和海量市场，国内的租赁市场在需求侧、供给侧、监管侧都存在着很多痛点，这些痛点的亟待解决，也为长租公寓运营商提供了更多机遇与空间。上述三个维度和大家一起探讨一下国内租赁市场的痛点以及由此给长租公寓运营商带来的机遇。
需求侧：租期长短及稳定性，户型偏好不符
中国目前逐步进入消费升级的时代，租客的居住需求由「有的住」向「住得好」转变。在租房居住的体验当中，「住的好」可以从时间（租期长度）、空间（户型偏好）以及深度（服务体验）等多个维度体现。
时间上，租客期望更长的租期以及更高的稳定性
与我国流动人口数量上已处于高位企稳的状态不同，流动人口的结构特征正在发生显著的变化：链家研究院数据显示，与过去流动人口呈现「原子化特征」相比，以家庭为单位的流动趋势正在逐渐增强。
当下，已婚的新生代流动人口，近 9 成的是夫妻一起流动，有 6 成是夫妻协同子女全家庭共同流动，携带老人流动的现象也日趋常态化。此外，我国流动人口的年龄也在不断上升，居住停留时间也在不断加长，流动人口在现居住地平均的居住时间已经超过 3 年， 50% 以上的流动人口在现居住地有长期留居的意愿。流动人口居住的稳定性在近几年有逐渐增强的趋势。
以家庭为单位的流动人口占比
数据来源：链家研究院,《广发证券研究报告》
流动人口居住稳定性增强意味着人们在主观上对租住期望周期有延长的需求，但现阶段租赁市场的租期错配现象十分严重，租户期望的签约租期与实际换房周期呈现出明显的不一致。根据链家研究院数据，以北京的租赁市场为例，期望租期与实际换房周期存在不同程度的不匹配，并且随着期望租期的增长，匹配率呈降低趋势，尤其是期望租期在 2-3 年及 3-5 年的租户，均存在 5 成左右（分别为 48.4% 与 55.9% ）的租户实际租期短于期望周期。
北京市期望周期与实际换房周期
数据来源：链家研究院,《广发证券研究报告》
从客观上来说，租期过短所造成的不断看房、找房、搬家也成为了租房过程中的几个显著的痛点。根据一份对上海租客进行的调研报告，在租房痛点中，提及频次较高的包括搬家时收拾物品麻烦，找到合适自己的房子费时费力，看房花很多时间均与租房周期过短有直接关系。
上海市场租客痛点概览
数据来源：赛惟咨询,《广发证券研究报告》
同时，由于我国现阶段以个人房东为主的租赁供给市场，租客随时可能遇到租住的房屋被卖导致的租期中断而不得不重新找房的窘境。如果租房周期可以延长且租期相对保持稳定，则前述的痛点均可以避免。因此，无论从主观的稳定性，还是从客观的租期太短所造成的的一些列痛点而言，租赁市场在租期时长上均有提升需求。
户型偏好上，租客更偏好一室户的租房结构
根据 58 房产研究中心对于租客的偏好调查统计发现，租客对于独立一室户的偏好高于二室户及三室户，在租赁市场中，一室户供不应求，二室户基本平衡，而三室户由于高客单价而导致不易出租。但我国租赁房屋的供给主要仍旧以商品房为主，老式公寓和农民房也占到一定比例，部分出租的房源甚至是违章加盖建筑，严重影响居住者的居住者安全。相反，专做出租公寓的一室户供给相对较少，一室户供不应求，于此同时，三室户却存在供给过剩现象。
服务体验上，租客希望从租前到租后都获得更好的体验
好的居住环境、便利的交通、简洁大方的装修和完善的设施成为升级居住体验的核心诉求，租价与租金的重要性已经不是是否租房的决定性因素。此外，单纯的「空间和产品」已经无法满足部分新生代租房者的需求，「服务与生活方式」成为其关注的核心。
上海市场租客核心需求
数据来源：赛惟咨询,《广发证券研究报告》
在我国租赁市场服务近乎缺失的前提下，无论是租前还是租后，感受到「被服务」也是租客居住升级的重要部分。但在供给端，无论是在找房时，虚假房源屡见不鲜；还是居住后，房屋及配套老旧，管理差、缺乏维修服务等问题使得服务上的供需错配矛盾更加显著。
供给侧：居住体验与租房服务存在供需错配
我国日趋庞大的租赁市场叠加消费升级的时代背景，租客对于居住体验与租房服务的提升需求与租赁市场市场现今原始状态存在本质的矛盾。而租期不匹配，租客不匹配，居住体验差等，在专业的租赁管理机构即长租公寓的介入后客观上使这些问题得到很好的解决。
个人房东在租客及信息匹配上劣势明显
在时间上，目前中国集中式公寓的平均物业租期为 15 年，相较于个人房东随时有可能将房屋出售导致租期中断，机构相比个人房东在房屋出租业务的持续上将更为稳定。在租客匹配上，机构出于项目的整体定位、氛围营造、管理便捷性等角度考虑，会倾向于将同类型同层次的租客进行匹配。
上海市场影响租房流畅性因素
数据来源：赛惟咨询,《广发证券研究报告》
在信息上，由于机构在运营过程中积累了众多客户，租客很容易通过公众平台寻找到之前客户的评价，以辅助自己的选择，避免了面对个人房东存在明显的信息劣势。
服务标准化与成本管理能力短缺
在服务上，机构相比于个人更能发挥集约化优势，更有能力提供包括设备换修，清洁打扫等标准化服务。且机构为了未来长期的发展，有动力持续提供更好的服务以获得品牌溢价。总而言之，长租公寓通过资源整合并提供标准化服务，可以有效解决租客在租房时遇到的一系列痛点。
从房东的管理角度，机构介入有助于节省管理成本。由于大多数房东是自有房出租，数量较少，在租金收入较少，租赁市场规范性有待提高的前提下，房东可能面临房屋主体结构被修改，设备被损坏，以及损坏后难以索赔的困境，这种情况下，专业机构的介入管理可以规避以上情况出现。
此外，由于个人房东在租客寻求上存在一定的寻客周期，出租房屋存在一定的空置风险，间接增加了出房成本。较于个人房东在资金、集合资源能力方面均存在短板，长租公寓的运营商在管理资产时的优势是全方位的。
上海市场影响租房品质因素
数据来源：链家研究院,《广发证券研究报告》
在装修层面，机构可以利用规模优势，严格筛选服务优良，价格低廉且可以长期合作的第三方供应商提供房屋的装修，设备的供应等，以降低前期成本投入；在获客层面，机构可以通过自己的信息平台，设定好租客的标准，筛选素质较高的租客；在后续服务层面，机构通过及时的维修提高租客的满意度，提升租户粘性，降低空置率。
与此同时，长租公寓运营商有能力更及时的收取租金、物业费、水电费，并在续租、退租时完成租约条款的更新签订等。长租公寓运营商全过程的服务使得房东的房屋在出租过程中始终维持了良好的性态，在稳定收益的同时，还避免了个人房东与可能与租客产生的一系列纠纷。
监管侧：公租房承建压力大，流动人口管理困难
一方面，政府由财力有限，兴建的廉租房、公租房供不应求，且对居住者户口、收入等情况限制较多，难以满足巨大的租房需求，长租公寓可以有效减少社会对公租房或其他保障房的依赖，减轻政府的财政负担。
中国住房保障财政支出缺口（亿元）
数据来源：WIND,《广发证券研究报告》
另一方面，聚集在非法公寓、「城中村」的流动人口不仅自身居住的居住存在安全隐患，其大规模聚居也对当地执法部门的管理形成冲击。专业机构介入可以协助政府管理区域内流动人口，减小流动人口对社会造成危害的可能性，进而维护当地的治安稳定。
