开发商“一房数卖”,惩罚性赔偿应如何适用?

北京再审专家律师

2018-03-20 16:57:00 ·-

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第8条:

具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

我国的惩罚性赔偿制度最早见于消费者权益保护领域,商品房交易领域引入惩罚性赔偿制度则是肇端于2003年《解释》的出台。一方面,源于开发商与购房者在合同签订过程中存在严重的信息不对等,购房者的利益容易收到侵害;另一方面,通过加重开发商的违约成本从而达到制约其违约行为的效果。

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关于《解释》第8条的理解与适用

最高院在2003年出台了《解释》,第8条的规定引起了广泛的关注,但该条文在理解与适用上却并未达到统一,裁判实践中也存在着不同的观点,小编试着就当中的一些问题进行探讨。

适用条件。主体上,出卖一方必须为具有相应资质的房地产开发企业;标的物则仅限房地产开发企业建设并出售的房屋(包括期房与现房)。商业用房是否适用该解释?这在实践中存在争议,有观点认为《解释》仅适用于住宅用房。小编以为,该种观点虽有一定合理之处,但仅停留在立法上的应然状态,从《解释》本身的文义上考量并无法解读出该种含义,对其适用范围进行限缩似有过度解读之嫌。

以恶意违约或存在欺诈为前提?在最高院审理的“郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案”中,法院认为万通公司不存在欺诈或者恶意的情形,驳回了郑国安主张的赔偿一倍已付购房款的请求。有观点即认为“存在恶意违约或欺诈”是适用《解释》第8条的前提条件。小编对此有不同的看法,该案中未支持惩罚性赔偿本身有着其他的因素考虑(下文详述),并不能完全得出上述结论。我们先看一下一个最高院的再审案例:

节选自(2012)民抗字第24号判决书:

根据本院《解释》第8条的规定............可见,只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。

分析:从规定本身的文义来看,规定并未明确必须以“恶意违约与欺诈”为适用前提条件,裁判中应否考虑该主观方面的因素,小编认为需要谨慎:一方面,在商品房买卖中,买卖双方信息并不对等,要求购房者证明开发商存在“恶意违约与欺诈”,无疑加大了购房者的举证难度,从而影响最终的裁判结果,该规定的实践意义将受到极大限制;另一方面,如该案中,因开发商与案外人(委托代理机构销售房屋)之间的原因,尽管开发商并非故意,但客观上导致了一房二卖的事实,该后果不应由购房者来承担,但开发商在履约过程中的主观恶意程度可作为认定赔付已付购房款时的一个参考因素。(最高院民一庭就《解释》答记者问:惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍,即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况,在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额,最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。)

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开发商已承担房屋差价损失,还需承担惩罚性赔偿吗?

节选自最高院案例(“郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案”):

综合本案中郑国安已经实际占有案涉房产并出租获益6年多,以及万通公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素,一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失,判令万通公司赔偿郑国安11513700元,导致双方当事人之间利益的显失平衡,超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期,根据合同法第一百一十三条第一款规定精神,为了更好平衡双方当事人的利益,最高人民法院酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元。

《解释》第8条中的“赔偿损失”不应包括赔偿可得利益损失

可得利益是在合同完全履行的情况下才会发生,其取得以合同双方继续履行合同为前提,而在适用《解释》第8条时,当事人是主张解除合同,故该规定中的“赔偿损失”范围不应包括可得利益。

《解释》对于惩罚性赔偿的规定,本身是基于开发商因房价上涨过快而可能出现一房数卖等严重违约事件,但按照原有的规定,购房者的损失难以得到充分弥补,开发商违约成本过低,故规定了惩罚性赔偿。小编认为:若购房者可得利益损失的请求得到满足(如支持房屋差价损失),其损失基本得到了弥补,这在是否支持惩罚性赔偿问题上是一个重要的考量因素。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条:人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。故在该案中,青海高院一审支持了郑国安要求赔偿房屋差价损失的请求,最高院二审亦支持了,但依据可预见规则调整了该项损失(不超过已付购房款的1倍),也未再支持其要求惩罚性赔偿的请求。

(上述图片来自网络)

来源:“广州仲裁委员会”

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