北京一日成交3宗地,总价超55亿,拿地这种事,

京丞选房

2020-04-03 22:01:13 ·楼市资讯,土地资讯,新房解析

一直以来,房地产内都有着这样的风气,就是“逢土拍就涨价”。但凡出现有大批量或者是重量级的土地拍卖之后,楼市就像油锅里滴了水。开发商、置业顾问中介们立马全员沸腾!

各个项目纷纷拿出早准备好的土拍喜报,开始在朋友圈造势刷屏,诸如土拍火了!地价又高了!我们又要涨价了!你们赶紧来买!

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讲真,每次看到这些,我都很好奇?地是你们拍的吗?要是就紧邻土拍地块周边项目,涨价大家倒还能理解一下。

毕竟大家都想多赚点,旁边地价高了,那就以未来竞争对手的价格为标准,制定自己目前的价格呗。

就是用别人两年后的价格,卖自己现在的房子。可是那些和土拍地块离得十万八千里的,扪心自问下,你们凭什么涨价呢?

他们的话术不外乎“面粉”贵过“面包”这套理论。但从旁观者的角度来看,这群开发商就是在“坐地起价”!

要知道,现在并未产生新的抢购潮。需求没暴涨,价格怎么就坚挺上调了?当然,不排除很多楼盘只是虚晃一枪,真正的目的是逼定客户下单。

一方面营造涨声四起的氛围,另一方面赶紧出货,完成落下的业绩指标。不得不说,这种利用买房人信息不对称,哄抬房价的行为,吃相未免太难看!

经常蹲在拿地一线的地产投资人,这两年应该有一个非常深切的体会,在无数次的努力然后希望破灭之后,发现一个真理 — 招拍挂拿地越来越没意思了。

各大城市的核心区域,成熟区域的地块,非常稀少,有的话也是50亩以内的小地块,以20-30亩的居多。地块不仅小,而且报名参拍的公司不在少数,溢价率非常高,直呼来不起。主城区的地块,越来越“土豪化”,开发的产品也呈现“豪宅化”。

近些年出来的地块,越来越偏僻,基本都是在城市的新区,或者主城的近郊区。很多大家往年压根就看不上的地,现如今成了炙手可热的,起拍价还不低,更不能理解的是,很多房企还趋之若鹜,最终成绩也是极高的溢价率。

这种侧面表现出来的土地“稀缺性”,让越来越多投资人工作难到怀疑人生。地方政府不仅对土地的预期越来越高,起拍价越来越高,要求还越来越多。

具体来讲,衍生出了四种花式玩法:

1、配建幼儿园、道路、公共绿地、社区活动房、甚至是体育场什么的。更过分的,还得要求配建先竣工,不然不给办项目的预售;

2、动辄无偿移交人才用房,租赁用房,统筹房,比拼为国家做贡献;

3、达到限价后竞自持的,好端端的开发商,结果变成了房东。

4、最狠的,还是限房价,限成本和利润(例如2019年长沙住建部门那个发文),以及要求封顶后才能开盘的。在这四种花式玩法下,根本不用考虑什么IRR,现金流回正周期,也不用做敏感性分析了。

更不需要那么多专业程序,费那事干嘛,政府都给你设定好了,按照模板来,直接套表就行了。

可能就每家公司的成本和拿地标准略有差别而已。既然套路都很明了,前期研判那些都很简单了,剩下的就是看哪家公司给的售价预期高,成本价格低了,这个直接决定了拿地时的举牌能力。

拿地这种事,纯粹比拼的是公司的整体决策能力,以及对市场信息的及时反馈能力。有部分短平快,决策效率高,或者纯粹追求土储的高周转房企,在这方面的优势就体现出来了。

可能你家公司坚持的8%的净利润率,最低6%的利润率,不能再低了。但是在别家公司5%就可以了,甚至更低。有的疯狂求规模的房企,在某个阶段的土储扩张诉求下,只要能拿地,只要不亏就敢继续举牌,反正招拍挂做到风险相对可控。

好了说下北京的今天(4月2日)的土拍情况的吧,北京集中出让3宗土地,总成交金额为55.12亿元,中海+首开、金隅、裕聪置业各落一子。

值得注意的是,3宗地均以底价成交。其中,北京金隅嘉业房地产开发有限公司以3.52亿元底价竞得朝阳区望京花家地西里三组团配套综合楼1006-605地块。公告显示,该地块为商业金融用地,建设用地面积约为0.73万平方米,建筑控制规模约为2.19万平方米。

城六区限竞房在断供了1年后,再次迎来供应。大量限价以及不限价地块入市,更像是对北京产品供应结构的一次调整,其根本目的还是为了稳房价。

1  金盏乡小店村3005-12地块

北京市规划和自然资源委员会发布关于暂停北京市朝阳区金盏乡小店村3005-02、3005-08地块R2二类居住用地出让挂牌交易的公告。该宗地或因无人参与竞拍暂停出让。宗地起拍价格63.63亿元。 

地块编号京土整储挂(朝)[2020]003号,地块名称北京市朝阳区金盏乡小店村3005-12地块R2二类居住用地、3005-14地块A33基础教育用地、3005-15地块A22文化活动用地、3005-17地块A8社区综合服务设施用地,建设用地面积80892.994平方米,规划建筑面积≤112042平方米,用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A22文化活动用地、A8社区综合服务设施用地,起始价46亿元。最终中海+首开以46亿元底价竞得,核经营楼面价48469元/㎡。

据土地出让文件显示,本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。

同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。本次出让宗地中的3005-14地块为A334托幼用地,由竞得人按照朝阳区教育主管部门要求实施建设工作,并无偿移交给朝阳区教委。

宗地中的3005-15地块为A22文化活动用地,由竞得人按照朝阳区文化部门要求实施建设工作,并无偿移交给朝阳区文化和旅游局;宗地中的3005-17地块为A8社区综合服务设施用地,由竞得人按照朝阳区配套主管部门要求实施建设工作,并无偿移交给朝阳区住房城乡建设委。

周边配套:地块处于五环外,生活配套相对薄弱,但基本能满足日常生活需求。

地块南侧400米有很多小型超市,可以满足日常生活所需。此外,东南侧1.5公里有斯普瑞斯奥特莱斯;

教育方面,北侧1公里是朝阳区苇沟小学、南侧500米有很多幼儿园及学校,如朝阳区星河双语金盏校区、驻京双语幼儿园、金盏东村幼儿园等。

不过周边休闲资源很多,有北京蟹岛旅游度假区、天安假日高尔夫俱乐部、北京郁金香温泉度假村等等。

2  望京花家地商业金融用地

项目四至为东北至南湖南路西南红线;东南至阜通西大街,西南至花家地西里小区东边界,西北至现状道路。

地块编号京土整储挂(朝)[2020]004号,地块名称北京市朝阳区望京花家地西里三组团配套综合楼1006-605地块B4商业金融用地,用地性质为B4商业金融用地,建设用地面积7289.19平方米,建筑控股规模≤21867.57平方米,起始价3.52亿元。最终金隅3.52亿元底价竞得。

据土地出让文件显示,该项目建成后将由北京金隅嘉业房地产开发有限公司回购11000平方米办公用房,回购价格为25778元/平方米;同时,北京金隅嘉业房地产开发有限公司可按照市场价格向竞得人优先回购15个地下停车位,具体要求详见《实物还建协议》。

本次出让宗地内250平方米邮政所需由竞得人代建,由邮政部门以建安成本价接收。本次出让宗地内除250平方米邮政所、2000平方米地区菜市场以及11000平方米回购办公用房外,剩余全部商业办公用房由竞得人100%自持,自持年限20年。持有期满后如需转让或出售,需经朝阳区政府批准后方可办理相关手续。

3 朱辛庄新区ZXZ-010地块

地块位于朱辛庄地铁站西侧500米,项目四至为东至朱辛庄西路西红线,西至朱辛庄三号路东红线,北至朱辛庄二号路南红线,南至朱辛庄中路北红线。

地块编号京土整储挂(昌)[2020]005号,地块名称北京市昌平区朱辛庄新区(二期)土地一级开发项目ZXZ-010地块F3其他类多功能用地,建设用地面积12501.506平方米,规划建筑面积≤37505平方米,用地性质为F3其他类多功能用地,起始价5.6亿元。

最终裕聪置业以5.6亿元底价竞得。据土地出让文件显示,竞得人须对该宗地建筑规模100%自持,自持年限不低于20年,持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续。

除以上几宗地块外,石景山区五里坨地区、房山区拱辰街道以及房山区长沟镇也拟于近期挂牌出让住宅地块,感兴趣的可持续关注。

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