房屋买卖合同的效力是否及于地下室及缔约过失责任的认定

【关键词】房屋买卖、主物、从物、重大误解、缔约过失责任

【参阅要点】

因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院予以撤销合同。

先合同义务是指缔约人签订合同,在相互磋商过程中依诚实信用原则和一般的交易惯例而逐渐产生的注意义务,包括相互协议、相互保护、相互通知、相互保密等义务。告知义务从类型上属于先合同义务,而非合同约定义务,在缔约人违反先合同义务的情况下,即使合同有效成立,仍应当承担缔约过失责任。

【基本案情】

2010年3月18日,被告刘会平作为出卖人、原告肖克城作为买受人,经第三人亲亲我家公司居间签订了《北京市房屋买卖居间合同》,约定肖克城以188 万元的价格购买刘会平名下的位于北京市通州区玉桥北里58 号楼2 单元104 号房屋( 以下简称104 号房屋),房屋建筑面积103.44平方米。合同签订次日,肖克城支付定金10 万元、首付款30 万元,共计40 万元。2010 年4 月13 日,肖克城又支付房款40 万元。后刘会平解除了104 号房屋的房屋贷款抵押手续。104 号房屋系刘会平于2005 年4 月17 日从北京利民生房地立开发有限公司处购买,并取得了北京市通州区玉桥北里58 号楼2单元004 号储藏室( 以下简称004号储藏室) 的使用权,在《北京市商品房预售合同》中双方约定,在刘会平转讣104号房屋时,可连同储藏室使用权一并转让。刘会平在庭审中称,其当初购房一层可以加万元赠送地下室。后双方在履行合同过程中,因004 号储藏室是否连同104 号房屋一并予以转让发生了纠纷,5 月17 日,肖克城诉至本院要求刘会平继续履行合同,协助办理104号房屋的产权过户手续,并交付004号储臧室。

在本案审理过程中,刘会平称其已于2000年9月28 日将004号储藏室转让给案外人于文杰,并提供了北京市东方之星物业管理有限公司阳光好东东管理处的证明。因肖克城也住在104 号房屋所在小区,经向小区物业部门问询后对此表示认可。肖克城遂变更了诉讼请求,要求撒销合同,返还购房教并支付利息。从肖克城提交的亲我家公司的售房信息来看,104号房屋的出售信息教明售价为145万元,有个93平方米的地下室带着一块卖,共计185 万元,亲亲我家公司对该售房信息表示认可。刘会平当庭表示在2006 年其登记售房时,登记了房屋附带地下室一起出售。亲亲我家公司当庭表示,肖克城所购房屋包含004 号储藏室,但双方在签订合同时协商一致不用写在合同中,但签订合同次日,肖克城要求增加到合同中,但刘会平未同意,并称刘会平在2010 年3 月19 日带肖克城看过004 号储藏室。刘会平当庭表示,无论之前其如何与肖克城协商,但最后所签订的合同不包括地下室,应按照合同约定履行,其所售104 号房屋并不包含004 号储藏室。肖克城诉称,104 号房屋的出售信息载明售价为145 万元,附带一个93 平方米的地下室一块出售,共计185 万元,亲亲我家公司对该售房信息表示认可。肖克城要求刘会平继续履行合同,协助办理104 号房屋的产权过户手续,并交付004号储藏室;后变更了诉讼请求,要求撤销合同,返还购房款并支付利息。

刘会平辩称,其已于2009 年9 月将004 号储藏室转让给案外人于某,并提供了北京市东方之星物业管理有限公司阳光好东东管理处的证明。刘会平当庭表示无论之前其如何与肖克城协商,但最后所签订的合同不包括地下室,应按照合同约定履行,其所售104 号房屋并不包含004 号储藏室。

第三人亲亲我家公司当庭表示,肖克城所购房屋包含004 号储藏室,但双方在签订合同时协商一致不用写在合同中,但签订合同次日,肖克城要求增加到合同中,但刘会平未同意,且刘会平曾带肖克城看过004号储藏室。

【审理结果】

依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(一)项、第五十八条之规定,判决如下:一、撤销原告肖克城与被告刘会平及第三人北京亲亲我家房地产经纪有限公司于二0一0年三月十八日所签订的《北京市房屋买卖居间合同》;二、被告刘会平返还原告肖克城购房款人民币八十万元,于本判决生效之日起七日内执行清; 三、驳回原告肖克城的其他诉讼请求; 四、驳回被告刘会平的反诉请求。

【裁判理由】

北京市通州区人民法院审理认为:因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院撤销合同。根据本案查明的事实,原告肖克城在与被告刘会平及第三人亲亲我家公司就104号房屋订立《北京市房屋买卖居间合同》时,就刘会平所售104 号房屋是否附带004号储藏室一并出售明显存在重大误解,现004 号储藏室刘会平在订立合同前已转让给他人,故肖克城有权撤销该合同。

【专家建议】

一、房屋买卖合同的效力是否及于地下室

1、地下储藏室的性质问题

(1)地下储藏室与其地上建筑部分在功能和使用方式上可以完全独立,最为典型的特征就是地下储藏室在开发商交付使用时就已经存在与地上建筑部分相独立的出入口,日常生活中对于地下储藏室的使用不会利用和影响到地上建筑部分。此时地下储藏室与其地上建筑部分看成为两个独立的物权客体,权利人可以对它们分别行使权利。

(2)地下储藏室的使用与地上建筑部分紧密相连,要想使用地下储藏室就必须借助于对地上建筑部分的使用,此时,地下储藏室与其地上建筑部分就符合主物与从物的关系的构成要件,地上建筑部分所有权转移的效力自然及于地下储藏室。

2、如何界定房屋买卖合同的效力是否及于地下室

(1)二者构成单一物时,房屋买卖合同的效力自然及于地下储藏室,地下储藏室的使用权随地上建筑部分的所有权一同转移给房屋买受人。

(2)二者为独立的物权主体时,并不意味着在任何情况下,合同的效力都不及于地下储藏室,还要充分考虑到诚实信用原则,综合考虑当事人在签订合同时的情况,做出判断。

3、原告能否以重大误解为由解除房屋买卖合同

合同解除,是指在合同有效成立后,当解除条件具备时,因当事人一方或是否的意思表示,使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除属于对民事行为的撤销行为。根据《民法通则》第59 条第1款和《合同法》第54条第1款的规定,因重大误解的民事行为是可变更、可撤销的民事行为。而构成重大误解必须符合以下条件: (1)表意人因为误解做出了意思表示。一方面,表意人要将其意思表达出来,表意人所作出的意思表示乃是由于误解所造成的。(2) 必须是对行为内容等发生重大误解。一般来说,表意人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识,从而使行为的后果与自己真实意思相悖,并造成较大的经济损失,可以认定为构成重大误解。(3)误解是由表意人自己过失造成的或相对人过失造成的。

二、缔约过失责任的适用范围及赔偿范围

1、缔约过失责任的适用范围

缔约过失责任是指缔约人在订立合同过程中,违反相互之间负有的协力、保护、通知及其他依诚实信用原则和交易惯例所要求的义务,给对方造成损失而应承担的赔偿责任。在民法理论中,缔约过失责任对应的即是先合同义务,违反先合同义务是缔约过失责任的内在核心所在,这是缔约过失责任与违约责任、侵权责任的主要区别所在。缔约人因故意或者过失违反先合同义务,给对方造成损失的,即应承担缔约过失责任。所以,判断当事人是否应承担缔约过失责任,应以当事人是否故意或者过失违反了先合同义务为判断标准,而与合同是否成立及其效力情况无关,因当事人的过错导致合同不成立、被撤销或者无效,只是当事人承担缔约过失责任的典型情况,而不能完全包括缔约过失责任制度的适用类型。故在缔约人因过错违反先合同义务的情况下,即使合同有效成立,仍应承担缔约过失责任。

2、缔约过失责任的赔偿范围

信赖利益中的信赖,应当是对缔约相对人的缔约行为的信赖,而非对合同的信赖,合同的成立生效只是被信赖的缔约行为的结果,而不应作为确定信赖利益的前提。一般情况下,合同有效成立后,信赖利益会从合同的履行中得到补偿,因此不产生信赖利益的赔偿。但在某些情况下,因缔约一方过失致使相对方额外增加了交易费用和成本,即使合同有效成立,对于这些本不需要支付的额外增加的费用和成本仍可请求信赖利益的赔偿。此时的信赖利益不仅包括各种费用的支出,而且包括缔约人因信赖而额外支出的交易费用。

【法条索引】

1、《民法通则》第五十九条 下列民事行为,一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销:

(一)行为人对行为内容有重大误解的;

(二)显失公平的。

被撤销的民事行为从行为开始起无效。

2、《合同法》第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

(一)假借订立合同,恶意进行磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

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