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北京加速土地供应:多重限价调控市场预期

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分析认为,在此轮被多重限价的挂牌地块中,限价商品房部分未来售价将低于区域二手房价格,如果经过竞持有环节,还能剩余可售限价商品房,这部分房源对市场目前售价将造成明显影响。

开年以来,北京明显加快了土地供应步伐。

3月2日,北京市国土资源委员会官方网站再公开挂牌3宗经营性用地,分别位于大兴旧宫与大兴开发区,属性为住宅与多功能地块。最近9天,北京公开挂牌的土地已达10宗。

除了加快土地供应,北京市还对出让的土地进行了多重限价。本次出让的旧宫区域的两宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当竞报达到预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。两宗地块还设定商品住房销售均价不超过52315元/平方米,且最高销售单价不得超过54931元/平方米。

中原地产分析师张大伟表示,在北京供应的新商品房住宅地块,旧宫地块这是第一次限价低于区域周围二手次新房价格。这说明北京调控房价的力度在升级。北京市正试图通过限价来稳定市场。

国土部部长姜大明今年1月在全国国土资源工作会议上表示,要区分保障性住房和商品房,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

多重限价

北京市明显在有意加快土地供应。

土地出让公告显示,2017年至今,北京公开挂牌土地达到10宗,含住宅性质用地的地块共计5宗,均位于北京的远郊区县,2宗位于大兴区旧宫镇,2宗位于房山区良乡镇,1宗则位于密云区檀营乡。而2016年北京出让含住宅性质的地块仅13宗。

3月2日北京挂出的3宗地中,位于大兴开发区的北区1号地块,将以“三通一平”形式供地,土地面积18303平方米,规划建筑面积58571平方米,挂牌出让起始价为7.96亿元。位于大兴区旧宫镇的2宗地块都将以“六通一平”形式供地,其中一宗土地面积85956平方米,规划建筑面积182033平方米,挂牌出让起始价为46.6亿元;另一宗地块土地面积66379平方米,规划建筑面积146035平方米,挂牌出让起始价为人民币38.3亿元。

值得注意的是,旧宫地块如前所述进行了多重限价。

张大伟认为,现在旧宫区域的二手次新房均价已超5.6万,部分小区超过6.2万,部分年限较长房源均价也超过5万。

也就是说,限价商品房部分未来售价将低于区域二手房价格,如果经过竞持有环节,还能剩余可售限价商品房,这部分房源对市场目前售价将造成明显影响。

截至目前,北京合计挂牌含住宅属性土地4宗,均为自住房地块与限价地块。分析称,限价与自住房将成为2017年北京土地市场的最主要特征,2017年土地供应量相比2016年将有明显增加。预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。

张大伟表示,从房地产发展三年小周期的规律看,2017年北京楼市已经进入调整年,叠加已经在2016年开始出现的回落趋势。预计2017年北京房价出现稳中微降的可能性非常大,特别是这类限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。

土地调控

姜大明在前述会议上还提到,房地产过度投资、投机,导致房地产和实体经济失衡,房地产泡沫扩大,金融风险隐患增加,成为当前经济发展面临的突出问题。并要求各地国土资源部门更加主动自觉担负起房地产用地调控责任,抑制房地产泡沫,建立分类调控制度。

不过机构统计显示,今年以来重点城市土地出让金明显增加,土地供应量仍有待加强。

中原地产研究中心统计显示,2017年1-2月全国50大热点城市合计出让土地金额为4528.4亿,相比2016年同期上涨了73%。武汉等13个城市土地出让金2个月超过百亿,土地市场分化明显。大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调,在一系列约束性政策下,地王出现数量有所减少。

机构的监测数据也显示了土地出让金大涨。2017年2月,全国出让金排名前二十城市成交总额为1506.5亿元,同比增加69%,上榜门槛高于去年同期。二线重点城市中,南京、武汉、苏州、郑州、合肥五城市收金过百亿,同比涨幅显著;一线城市均进入榜单前十,上海收金约96亿元。宅地总价榜单总额同比增加逾九成,半数地块成交价达60亿元。

具体到城市,2月,10个重点城市宅地供求总量环比均降,半数城市无宅地入市。一线城市资源稀缺供地有限,加之政策从严,房企拿地较为谨慎,宅地以低价成交为主;二线城市土地交易有所回落,杭州、天津、成都均无宅地成交,南京、武汉成交量与出让金居前。1-2月,北京、武汉、上海、重庆、南京5个城市供应量超过去年同期。

张大伟认为,从未来趋势看,2017年全国热点城市的地王数量将有明显降低,但在销售火热的2016年,大部分企业库存去化明显,房企补充土地的积极性明显较高。这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然会拼抢激烈。

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责任编辑:秦凤平  JN108

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