地产开发商到底给孙河带来了什么?

金盏孙河崔各庄

2018-03-23 08:58:00

 

2012年9月,北京市国土资源局准备挂牌孙河第一宗土地的时候,储备中心的同志们非常忐忑。由于孙河土地储备征地拆迁成本高昂,挂牌价格低不了。最后地价评审甚至采用的先低价挂牌,大孙河整体平衡的办法来解决土地入市问题。储备中心的同志们担心孙河第一宗地块就会流拍,进而导致储备资金回款压力等一系列问题。

随着孙河的第一幅土地最终被龙湖以溢价8.66%、2.02万元的楼面价拿下后,储备中心同志们悬着的心才算放了一些下来。孙河也自此以新北京中央别墅区的身份进入大众视野。

2013年1月,泰禾在这里拿下了孙河的第二幅地。与龙湖的“捡漏”不一样,泰禾很“费劲”,经过40多轮竞价,力压招商、龙湖、保利、九龙仓、绿地、首开、中化方兴联合体、懋源、融创等竞标主体,才以约2.9万元的楼面价拿下了孙河第二幅地块,溢价率高达50%。

仅仅五个月,地价就每平方米跳涨9000元,泰禾的行为不被市场理解,孙河的地价也像插上了翅膀,越飞越高。

2013年7月23日,参与竞标的开发商打得你死我活,最终中粮地产竞得孙河西甸村HIJ地块(后来的中粮瑞府),楼面价约4.8万元。虽然拿地的时候,业内并不看好,但是中粮瑞府作为孙河的后起之秀,开启并引领着孙河的顶豪格局也是事实。

2015年9月2日,保利首开联合体竞得孙河北甸西村CDE地块,住宅部分楼面价约5.5万元/平方米。就在这块地王诞生两个月后,首开就引入龙湖与平安,由龙湖操盘,成就了现在的景粼原著

2015年9月,懋源竞得孙河K地块,住宅部分楼面价约5.8万元/平方米。

朝阳孙河区域规划示意图,来源于网络

梳理孙河的土地出让历史后发现,高价地并没有让孙河与市场疏远,相反,高价地推动了住宅的销售,别墅这类原本销售周期很长的产品居然成了“快销品”。因为长期来看北京低密度地块绝对稀缺,别墅类产品长期供需缺口将逐渐拉大,导致部分需求提前出手,使得孙河的住宅成为“抢手货”,房价的想象空间也就此打开。

在这样的地价条件(楼面价约5.8万元)下,市场预计孙河的房价今后不能低于10万。地价涨其实是说明开发商对孙河未来发展趋势的判断是有共识的,如果只有一两家看好,地价也不会长这么快。

然而没有一直上涨的地价,也没有一直上涨的房子。政府在2017对北京所有出让的商品房地块都限制了销售价格,让市场回归理性,孙河出让的地块也是如此。

政府的限价好处在于能够去掉一些浮躁的“抬轿子”行为,毕竟限价房对购房者来说,也许是个好消息,对开发商而言,却是极大的挑战和考验。只有想做好产品的开发商,才会在这个时候迎难而上。

2017年5月,中粮+天恒+旭辉联合体经过20轮竞拍,以约5.13万元的楼面价拿下了孙河N地块,与两年前的5.8万元地王相比,显然是捡了个大便宜。虽然售价受到了限制,但对开发商来说,有机会进入孙河,有机会树立标杆和行业地位,对他的产品线,对他的品牌都是极大的提振。

孙河的生活配套是按照国际化顶配的标准来设计的,板块内有约16所国际学校,约10家医院,约16所高尔夫俱乐部,约6家马术俱乐部,约8家购物中心,涵盖了教育、购物、健康、社交等全链国际化业态。

孙河的交通也更加便捷。按照规划,京密路升级为京密快速路,届时,京密快速路将实现大约10分钟顺达三环。随着京密路的通车,孙河与核心区的距离将进一步拉进。未来,孙河将以更开放的姿态向城市执梦人敞开心扉,开启孙河的新生。

 

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